Shining Building Business Co. Ltd. · TWSE:5531
Shining Building Business — 1151022鄉林農安二案-公聽會簡報 (1)
31 slides from Shining Building Business's investor presentation, Nov 2, 2026
Slide 1: 都市更新公聽會
擬訂臺北市中山區德惠段二小段582-2地號 等14筆土地都市更新事業計畫案 都市更新公聽會 實 施 者：鄉林建設事業股份有限公司 都更規劃：弘傑永續股份有限公司 建築設計：黃翔龍建築師事務所 115年11月2日
Slide 2: 辦理緣起與法令依據
都市更新條例第22條： 經劃定或變更應實施更新之地區，其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元，或依所定 辦 更新單元劃定基準自行劃定更新單元，舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄，申請當地直轄市、 理 縣(市)主管機關依第二十九條規定審議核准。 緣 其同意比率已達第37條規定者，得免擬具事業概要，逕行擬訂都市更新事業計畫辦理。 起 都市更新條例第32條： 與 法 擬訂都市更新事業計畫期間，應舉辦公聽會，聽取民眾意見。 令 依 都市更新條例第37條： 據 依第22條規定辦理者：其餘更新地區，應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過四分之 三，且其所有土地總面積及合法
Slide 3: 計畫地區範圍及現況分析
本案位於農安街以南、民權東路二段71巷以東、吉林路343巷以北及松江路402巷7弄以西所圍街廓 範圍內，共14筆土地，土地總面積為1,807.00㎡(546.62坪)，屬臺北市政府於民國115年4月2日公 告之「中山區-捷運行天宮站周邊更新地區」範圍內。 計 畫 地 土地部分 區 ◼ 所有權人共計78名，均為私有。 範 ◼ 土地面積：1,807.00㎡ 圍 及 現 建物部分 況 分 ◼ 所有權人共計58名，均為私有。 ◼ 建物面積為3,625.66㎡。 析 使用分區 地號 土地面積(㎡) 建蔽率(％) 容積率(％) 基準容積(㎡) 582-2 、 609 、 610 、 611 、 612 、
Slide 4: 徵詢相鄰地所有權人參與意願
臺北市都市更新自治條例第14條 • 政府劃定為應實施更新之地區，其土地及合法 徵 建築物所有權人自行劃定更新單元者，除應符 詢 合第十二條之規定外，並應以不造成街廓內相 鄰 鄰土地無法劃定更新單元為原則。 地 • 無法依前項原則辦理者，應於依都市更新條例 第二十二條規定舉辦公聽會時，一併通知相鄰 所 土地及其合法建築物所有權人前述情形並邀請 有 其參加公聽 會 ，徵詢參 與更新之意 願並協調 權 後，依規定申請實施都市更新事業。 人 • 前項協調不成時，土地及合法建築物所有權人 參 得申請市政府協調。 與 意 ◼ 本更新單元之鄰地607-2及608地號等2筆 願 土地，土地面積未達500㎡，故
Slide 5: 更新事業計畫同意比率
土地部分 合法建築物部分 項目 面積 所有權人數 面積 所有權人數 更 （㎡） （人） （㎡） （人） 新 全區總和（A=a+b） 78 3,625.66 58 事 1,807.00 業 公有（a） - - - - 計 畫 私有（b＝A-a） 1,807.00 78 3,625.66 58 同 意 排除總和（c） 9.60 1 26.36 1 比 計算總和（B＝b-c） 1,797.40 77 3,599.30 57 率 同意比率 同意比率＞3/4 同意比率＞3/4 同意比率＞3/4 同意比率＞3/4 （C/B） （即法定75％） （即法定75％） （即法定75％） （即法定75％） 本案依據
Slide 6: 細部計畫與計畫目標
細部計畫 ◼ 本案更新單元位於臺北市政府於民國110年11月18日府都規字第11030912831號公告「臺 北市中山區都市計畫通盤檢討(細部計畫)案(第一階段)」範圍內。 ◼ 本案土地使用強度及使用組別皆依「臺北市土地使用分區管制自治條例」有關第三種住宅區 規定辦理。 計畫目標 ◼ 配合政府都市發展政策，以改善實質居住環境，促進土地合理利用，建立良善之社會網路關 係，形塑優質可親之都市開放空間，提升整體都市環境景觀。 ◼ 本案都市更新事業之實施目標有助於促進都市更新條例第1條之立法目的。 區內及鄰近地區公共設施興修及改善計畫 本案無。 處理方式及區段劃分、實施方式及費用分擔 ◼ 本更新事業之
Slide 7: 申請容積獎勵概算
依民國108年5月15日公告之「都市更新建築容積獎勵辦法」及民國112年9月18日公告之「臺北市都市更 新建築容積獎勵辦法」檢討： 申請都市更新容積獎勵項目 獎勵比率 (％) #5 高於基準容積部分核計之獎勵 2.01 #6 建築物結構安全條件獎勵 5.74 申 #10 取得候選綠建築證書之建築設計獎勵-申請黃金級 8.00 請 #11 取得候選智慧建築證書之建築設計獎勵-申請黃金級 8.00 容 中央 #12 無障礙環境設計獎勵-申請第二級 3.00 積 #13 耐震設計獎勵-申請第三級 2.00 獎 #14 時程獎勵 5.00 勵 #17處理占有他人土地舊違章建築戶之樓地板面積獎勵 2.3
Slide 8: 地上物拆遷安置計畫
◼ 地上物拆遷計畫 依據都市更新權利變換實施辦法第24條規定辦理 拆 權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物，實施者應於權利變換計畫核定發 遷 布實施之日起十日內，通知所有權人、管理人或使用人預定拆遷日。如為政府 安 代管、扣押、法院強制執行或行政執行者，並應通知代管機關、扣押機關、執 置 行法院或行政執行分署。 計 前項權利變換計畫公告期滿至預定公告拆遷日，不得少於二個月。 畫 ◼ 建築物之補償與安置 • 合法建築物拆遷補償及安置費用： 依「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」規定辦理，相關 補償及安置費用依專業估價者查估後評定提列。 • 其他土地改良物拆遷補償費： 依「都市更新事
Slide 9: 財務計畫-共同負擔
依113年10月30日公告之「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」及民國113年2月 公告之「臺北市都市更新事業(重建區段)建築物工程造價要項」計算。 財 務 ◼ 共同負擔：本案擬規劃地上15層、地下4層之建築物，建材等級以鋼筋混凝土造第三級提列 計 項次 項目 費用(元) 畫 - A 重建費用 1,043,806,071 共 公共設施費用 - 同 B 工程費用 負 C 容積獎勵申請費用 334,800 擔 D 權利變換費用 110,777,130 及 E 容積移轉費用 - 收 益 F 都市計畫變更負擔費用 - 分 G 貸款利息 49,842,530 析 H 稅捐 35,408,13
Slide 10: 財務計畫-共同負擔及收益分析
◼ 收益分析： 財 項目 數量(坪、個) 單價（元/坪、元/個） 總銷金額(元） 務 店面 126.57 1,217,037 154,040,360 計 住宅 3,201.97 1,097,443 3,513,979,600 畫 汽車位 109 3,199,083 348,700,000 - 共 銷售總收入 4,016,719,960 同 備註：1.本案汽車位總數為111輛，其中1輛無障礙車位(B1-109)及1輛訪客車位(B1-111)，計入大公不計價。 2.實際財務計畫及收益分析結果仍須依臺北市都市更新及爭議處理審議會審議為準。 負 擔 ◼ 本案共同負擔比率為 38.24%。 及 項目 費
Slide 11: 風險控管、維護管理及效益評估
實施風險控管方案 本案未來將會辦理不動產開發信託及資金信託。 維護管理及保固事項 一. 實施者自交屋日起對「本大樓」之結構部份負責保固 15 年。 二. 固定建材設備部分保固 1 年 。 三. 以上2項保固若係因土地與建物所有權人使用維護不當，不可抗力或不可歸責於實施者所造成之損毀則不在 此限。 管理維護計畫 有關管委會、公共基金設置、所有權人費用負擔及收支基準、管理事項、管理規約及特別約定事項適用公寓大廈 管理條例範圍內，將依其條例擬定本案之區分所有權人管理規約，未來本大樓全體區分所有權人均有遵守區分所 有權人管理規約之義務。 效益評估 對於所有權人、實施者、政府及周邊環境改善皆有顯著效益，
Slide 12: 本案選配原則
1. 更新前持有一樓店面建物者得優先選配更新後相對位次一樓店面。 2. 本案權利人選配順序為由土地所有權人與權利變換關係人優先選配，占有他人土地之舊違章建築 戶就未分配之住宅單元與實施者協議分配位置。 3. 本案地下一層之無障礙車位(車位編號109)計入大公，不提供選配；本案所設置之無障礙車位(車 位編號108)應具身心障礙者、老人、兒童、孕婦等身分得以選配，以符合「身心障礙保障法」立 本 法意旨。 案 選 4. 受配人選配以「一房屋至多搭配一車位」為限。 配 5. 選配房屋及車位之總價值以不超過應分配權利價值110%為限，如受配人實選配價值與應分配權 原 利價值有差異時，應與實施者就差額價金
Slide 13: 實施進度及後續執行事項、其他事項說明
實施進度及後續執行事項： 其他事項說明： 實 施 序號 進度 月數 預定日期 同意書簽署時點與效力 進 1 事業計畫核定公告 1 117/2 依都市更新條例第37條規定：所有權人對於公開展覽之 度 2 權利變換計畫核定公告 15 118/5 計畫所載更新後分配之權利價值比率或分配比率低於出 及 3 申請拆除及建造執照 3 118/6~118/8 具同意書時者，得於公開展覽期滿前，撤銷其同意。 後 4 改良物殘餘價值補償 2 118/6~118/7 實施者聯絡窗口 續 5 申請更新期間稅捐減免 1 118/10 實施者：鄉林建設事業股份有限公司 執 6 土地補償金發放作業 2 118/6~118
Slide 14: Beam
Beam x al ew ay a ia F)) ne 32 ERB SS 75 PT 13
Slide 15: 建築設計概要說明
建築設計概要說明 建 基地面積 第三種住宅區 1,807.00㎡ 築 B4~B2：停車空間、機電空間 RC構造 設 使用用途 地下4層 B1：防空避難室兼停車空間 計 地上15層 1F~2F：一般零售業、管委會空間 概 3F~15F：集合住宅 要 基準容積 1,807.00*225%=4,065.75㎡ 說 申請總容積獎勵 都更獎勵=72.33%(2,940.58㎡) 明 總容積面積 7,006.33㎡ 地上層樓地板面積 8,563.09㎡ 總樓地板面積 14,387.89㎡ 店鋪：3戶 規劃戶數 住宅：98戶 實設汽車停車位：111部(含無障礙車位2部) 停車數 實設機車停車位：86部(含無
Slide 16: 量體說明
量體說明 量體：地上15層、地下4層 屋突 構造：RC 總戶數：101戶 (店鋪 3戶、住宅 98戶) 量 建築物高度：49.95M 體 說 明 3-15F 集合住宅 1F+2F 門廳、店鋪、管委會空間 停車空間 註：實際圖說、面積、尺寸須依未來都市更新審議結果及核准之建造執照內容為準。 15
Slide 17: 一層平面圖
一層平面圖 農安街 (15M 計畫道路) 各 住宅 層 出入口 平 松江路402巷7弄(8M 計畫道路) 面 圖 450 汽機車 出入口 車行動線 人行動線 車道前緩衝空間 吉林路343巷 (6M 計畫道路) 註：實際圖說、面積、尺寸須依未來都市更新審議結果及核准之建造執照內容為準。 16
Slide 18: 二層平面圖
二層平面圖 各 層 平 面 圖 註：實際圖說、面積、尺寸須依未來都市更新審議結果及核准之建造執照內容為準。 17
Slide 19: 三層平面圖
三層平面圖 2房 2房 各 2+1 房 3房 層 平 面 圖 2+1 3房 房 2房 2房 註：實際圖說、面積、尺寸須依未來都市更新審議結果及核准之建造執照內容為準。 18
Slide 20: 四、六、八、十、十二、十四層平面圖
四、六、八、十、十二、十四層平面圖 2房 2房 各 2+1 房 3房 層 平 面 圖 2+1 3房 房 2房 2房 註：實際圖說、面積、尺寸須依未來都市更新審議結果及核准之建造執照內容為準。 19
Slide 21: 五、七、九、十一、十三層平面圖
五、七、九、十一、十三層平面圖 2房 2房 各 2+1 房 3房 層 平 面 圖 2+1 3房 房 2房 2房 註：實際圖說、面積、尺寸須依未來都市更新審議結果及核准之建造執照內容為準。 20
Slide 22: 十五層平面圖
十五層平面圖 各 層 3房 平 面 圖 3房 註：實際圖說、面積、尺寸須依未來都市更新審議結果及核准之建造執照內容為準。 21
Slide 23: 屋突各層及屋頂版平面圖
屋突各層及屋頂版平面圖 各 層 平 面 圖 屋突一層平面圖 梯廳、機房 電梯機房、水箱 註：實際圖說、面積、尺寸須依未來都市更新審議結果及核准之建造執照內容為準。 22
Slide 24: 地下一層平面圖
地下一層平面圖 21 各 層 平 面 圖 汽車停車位：9輛 機車停車位：86輛 無障礙停車位：2輛 無障礙車位(編號109) 計入大公 訪客車位(編號111) 計入大公 註：實際圖說、面積、尺寸須依未來都市更新審議結果及核准之建造執照內容為準。 23
Slide 25: 地下二層平面圖
地下二層平面圖 各 層 平 面 圖 汽車停車位：31輛 註：實際圖說、面積、尺寸須依未來都市更新審議結果及核准之建造執照內容為準。 24
Slide 26: 地下三層平面圖
地下三層平面圖 各 層 平 面 圖 汽車停車位：34輛 註：實際圖說、面積、尺寸須依未來都市更新審議結果及核准之建造執照內容為準。 25
Slide 27: 地下四層平面圖
地下四層平面圖 各 層 平 面 圖 汽車停車位：35輛 註：實際圖說、面積、尺寸須依未來都市更新審議結果及核准之建造執照內容為準。 26
Slide 28: 北向立面圖、東向立面圖
北向立面圖 東向立面圖 各 向 立 面 圖 註：實際圖說、面積、尺寸須依未來都市更新審議結果及核准之建造執照內容為準。 27
Slide 29: 日間模擬圖
日間模擬圖 模 擬 圖 註：實際圖說、面積、尺寸須依未來都市更新審議結果及核准之建造執照內容為準。 28
Slide 30: 消防救災檢討
消防救災檢討 農安街 消 (15M 計畫道路) 防 救 災 檢 松江路402巷7弄（8M 計畫道路） 討 消防車救災動線 人行避難動線 樓電梯垂直動線 雲梯車救災範圍 半徑 11m 雲梯車活動範圍 8m × 20m 吉林路343巷（6M 計畫道路） 雲梯消防車 2.5m × 15m 註：實際圖說、面積、尺寸須依未來都市更新審議結果及核准之建造執照內容為準。 29
Slide 31: fel Wa
fel Wa