Tosei Corporation · TSE:8923
Tosei — Q1 FY2017 Earnings Presentation
19 slides from Tosei's earnings presentation, Apr 5, 2017
Slide 1: 2017年11月期第1四半期 決算説明資料
2017年11月期第1四半期 決算説明資料 トーセイ株式会社 東京証券取引所第一部 証券コード：8923 シンガポール証券取引所 証券コード：S2D 2017/4/5 Copyright © 2017 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved.
Slide 2: 2017年11月期第1四半期連結決算 業績ハイライト
2017年11月期第1四半期連結決算 業績ハイライト ◆売上高は146億円(前年同期比8.5％増)、営業利益は38億円（同7.3％減）、当期利益は25億円（同4.2％減） ◆前期第1四半期は不動産開発事業において商業施設2棟の売却が利益を牽引。その反動で今期の第1四半期利益は前年同期比で 若干の減益。しかし、今期は不動産流動化事業での1棟販売が順調に推移し、利益は通期予想の約4割まで進捗。 （百万円） 【売上高】 【営業利益】 （百万円） 【税引前利益】 1Q 2Q 3Q 4Q 69,268 （百万円） 10,000 70,000 9,001 11,000 10,008 8,450 60,00
Slide 3: 2017年11月期第1四半期 連結決算概要
2017年11月期第1四半期 連結決算概要 （百万円） '16.11期 1Q '17.11期 1Q 増減 構成比 構成比 増減率 売上高 13,527 100.0 14,677 100.0 1,150 8.5 売上原価 7,346 54.3 9,187 62.6 1,840 25.1 売上総利益 6,180 45.7 5,489 37.4 -690 -11.2 販管費 2,137 15.8 1,791 12.2 -346 -16.2 販管費（物件販売経費部分） 961 7.1 488 3.3 -473 -49.2 販管費（物件販売経費部分を除く） 1,175 8.7 1,302 8.9 126
Slide 4: 不動産流動化事業
不動産流動化事業 ◆1棟販売：オフィスビル、マンション等を25物件（前年同期比+20物件）販売 前期に不動産M＆Aで取得した物件の販売も好調（中野区4物件、豊島区2物件ほか全8物件を販売） ◆Restyling：“ヒルトップ横濱根岸”“ルネ鎌倉植木“等5物件で計11戸を販売 売上高・売上総利益率 主な販売物件 売上高（1棟販売・一般向け） 売上高（1棟販売・リート向け） （百万円） 売上高（Restyling) 売上総利益率 14,000 13,063 10,939 12,000 881 35.3% 36% 2016年11月期 通期 437 30% 29.9% 売上総利益率：20.2％ 10,
Slide 5: 不動産開発事業
不動産開発事業 ◆THEパームスコート柏初石、THEパームスコート町田鶴川などの戸建住宅22戸 （10プロジェクト）、宅地等を販売 ◆来期引渡予定の新築分譲マンション「THEパームス祐天寺 マスタープレイス」の開発経費が先行発生した影響もあり、 営業利益はマイナス 売上高・売上総利益率 主な販売物件 （百万円） 8,724 オフィス・商業 戸建・宅地・請負 売上総利益率（全体） 9,000 51.8% 8,000 2016年11月期 通期 50% 売上総利益率：40.4％ 7,000 40% 6,000 5,000 7,488 30% 4,000 22.2% 19.7% 3,000 20% T
Slide 6: 不動産流動化・開発 仕入進捗
不動産流動化・開発 仕入進捗 ＜仕入額・在庫の状況＞ ◆仕入総額は、引渡ベースで170億円相当（売上想定） （ 流動化6物件[収益マンション4棟 、土地2件]、 開発3物件[ホテル1PJ、分譲マンション1PJ、戸建・土地分譲1PJ]） ◆契約ベースでは、2月末時点で213億円相当まで進捗。 年間仕入額の推移（引渡ベース、売上想定） 棚卸資産の状況 （売上想定規模の推移） （百万円） エリア拡大および物件の大型化を意識 70,000 Value upやリーシング力を強みに低稼働ビルも積極取得 66,842 不動産M＆Aを通じた物件取得も展開 D 開発 D 2,808 ｵﾌｨｽ・ 商業
Slide 7: 不動産賃貸事業
不動産賃貸事業 ◆固定資産からの賃料収入が拡大し、賃料収入全体の43％を占める ◆不動産流動化事業にて物件の売却が進み、保有物件は減少（前期末比-14物件） 売上高・売上総利益率 保有物件の内訳 （百万円） 売上高(流動資産) 売上高(Restyling) 売上高(固定資産) 売上総利益率 オフィス、商業施設 31物件 1,600 1,482 マンション 35物件 2016年11月期 通期 1,467 1,418 70% 1,400 売上総利益率：50.2％ 1,326 その他 3物件 57.2% （物件） 60% 流動資産 ※1 Restyling 固定資産 1,200 1,111 50.4
Slide 8: 不動産ファンド・コンサルティング事業
不動産ファンド・コンサルティング事業 ◆受託資産残高は4,665億円（前期末比+184億円）まで伸張（トーセイ・リートからの受託361億円を含む） （増減内訳）・私募ファンドAM：+258億円（増加294億円 減少36億円） (参考）前年同期の増減 +420億円 ・私募ファンドAM：+553億円（増加566億円 減少12億円） ・CRE：-74億円（減少74億円） ・CRE：-132億円（減少132億円） 売上高・売上総利益率 アセットマネジメント受託資産残高の推移 AMフィー ※1 アクイジションフィー ディスポジションフィー 仲介手数料･その他 ※1 配当金 売上総利益率 （百万円） （百
Slide 9: 不動産管理事業
不動産管理事業 ◆管理棟数は約600棟に拡大 （スポーツクラブ運営事業等） ◆サービスの拡充に加えて新規業務受託、既存契約の維持に努め、安定的な収益を確保 売上高・売上総利益率 管理棟数の推移 PM・BM報酬 スポット工事・手数料等など 売上総利益率 ビル管理（オフィス・商業施設・学校・ホテル・保育園等） （百万円） 2016年11月期 通期 50%（棟数） マンション管理 1,200 1,106 売上総利益率：27.2％ 1,115 594 599 1,076 600 546 544 547 1,000 966 511 511 522 856 375 322 357 40% 500 471
Slide 10: バランスシート要旨（連結）① －資産の部－
バランスシート要旨（連結）① －資産の部－ （百万円） 2016年 2017年 減少 増加 11月末 2月末 資産合計 121,276 -561 120,715 現金及び 21,640 -110 21,529 現金同等物 棚卸資産 A 67,298 -7,864 +7,273 66,707 （不動産） 投資不動産・ 25,324 -111 +167 25,380 有形固定資産 その他資産 7,012 +84 7,097 Ａ：棚卸資産の増減 ・物件売却が新規仕入と建築費等を上回り、前期末比591百万円の減少 （単位：百万円） '17.11期 1Q 新規仕入 +6,143 増加要因 建築費/VU等
Slide 11: バランスシート要旨（連結）② －負債・資本の部－
バランスシート要旨（連結）② －負債・資本の部－ 2016年 2017年 （百万円） 減少 増加 11月末 2月末 負債・資本合計 121,276 -561 120,715 負債合計 80,266 -2,038 78,227 A 借入金 70,159 -10,178 +9,429 69,411 短期借入金 9,387 -4,625 +1,445 6,207 長期借入金 60,772 -5,552 +7,984 63,204 その他負債 10,106 -1,290 8,816 B 資本合計 41,010 +1,477 42,487 自己資本比率（％） 33.8 +1.4 35.2 ネットD/Eレ
Slide 12: 棚卸資産の状況＜内訳＞
棚卸資産の状況＜内訳＞ 2017年2月末 66,707百 万 円 (85件 ) 想定売上規模 105,776百 万 円 棚卸資産残高 棚卸資産残高の内訳 （百万円） 棚卸資産 想定売上規模 物件タイプ別 想定売上規模 簿価合計 内訳 合計 不動産流動化 不動産開発 不動産流動化 不動産開発 オフィスビル 25,523 (20件 ) 1,695 (3件 ) 27,218 33,204 2,923 36,127 ・商業 ホテル - (-) 3,129 (2件 ) 3,129 - 7,465 7,465 マンション 20,733 (38件 ) 6,223 (3件 ) 26,956 24,775 21
Slide 13: 棚卸資産の状況＜売上想定推移＞
棚卸資産の状況＜売上想定推移＞ ◆2017年１Q末の棚卸資産（売上想定）は1,057億円。 ◆物件タイプ別では近年マンションの比率が高くなっている。 （百万円） 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 １Q オフィスビル 60,487 31,264 22,251 15,206 18,595 18,497 27,185 34,998 37,820 36,127 ・商業 ホテル ― ― ― ― ― ― ― 2,336 4,151 7,465 マンション 14,327
Slide 14: キャッシュ・フロー計算書要旨（連結）
キャッシュ・フロー計算書要旨（連結） （百万円） '16.11期 1Q '17.11期 1Q 増減 ① ② ②-① 営業活動によるキャッシュ・フロー -3,450 ※1 1,779 5,229 税引前利益 3,914 3,658 -256 営業活動による 減価償却費 75 94 18 ｷｬｯｼｭ・ﾌﾛｰ ※1 棚卸資産の増減額 -7,785 609 8,394 当期の営業キャッシュ・フロー その他 344 -2,583 -2,927 は17億円のプラスとなった。 投資活動によるキャッシュ・フロー 10 61 51 税引前利益36億円の計上と、 有形固定資産の増減額 -9 -1 7 法人所得税の
Slide 15: セグメント別業績概要（連結）① －売上高・売上原価－
セグメント別業績概要（連結）① －売上高・売上原価－ （百万円、％） '16.11期 1Q '17.11期 1Q 増減 売上高 構成比 構成比 増減率 合計 13,527 100.0 14,677 100.0 1,150 8.5 不動産流動化事業 2,360 17.5 10,939 74.5 8,578 363.4 不動産開発事業 8,724 64.5 969 6.6 -7,755 -88.9 不動産賃貸事業 1,111 8.2 1,482 10.1 371 33.4 不動産ファン ド ・ コ ン サルテ ィン グ事業 566 4.2 485 3.3 -80 -14.3 不動産管理事業 856
Slide 16: セグメント別業績概要（連結）② －売上総利益・営業利益－
セグメント別業績概要（連結）② －売上総利益・営業利益－ （百万円、％） '16.11期 1Q '17.11期 1Q 増減 売上総利益 売上総利益率 売上総利益率 資料編 増減率 合計 6,180 45.7 5,489 37.4 -690 -11.2 不動産流動化事業 427 18.1 3,863 35.3 3,435 802.8 不動産開発事業 4,522 51.8 175 18.1 -4,346 -96.1 不動産賃貸事業 514 46.3 727 49.0 212 41.2 不動産ファン ド ・ コ ン サルテ ィン グ事業 492 87.1 442 91.3 -50 -10.2 不動産
Slide 17: 2017年11月期の業績予想 ～セグメント概要～
2017年11月期の業績予想（2017年1月11日発表） ～セグメント概要～ 2015年11月期 2016年11月期 【A】 2017年11月期（予想） 【B】 増減【B-A】 構成比 構成比 構成比 増減率 売上高 43,006 100.0 49,818 100.0 69,268 100.0 19,450 39.0 （百万円、％） 不動産流動化事業 25,986 60.4 25,809 51.8 50,414 72.8 24,604 95.3 不動産開発事業 6,605 15.4 13,138 26.4 6,987 10.1 -6,151 -46.8 不動産賃貸事業 4,262 9.9 5,
Slide 18: 還元方針
還元方針 配当推移 2014年11月期 2017年11月期 2011年11月期 2012年11月期 2013年11月期 2015年11月期 2016年11月期 (予想) 一株あたりの 配当金(円) * 5.00 * 6.00 8.00 12.00 16.00 22.00 25.00 配当性向(%) 30.4 18.7 18.6 20.2 18.7 19.1 20.4 *当社は、2013年7月1日を効力発生日として、1株につき100株の割合で株式分割を行いました。比較のため、2012年11月期以前の一株あたりの配当金は 当該株式分割後の数値にて記載しています。 株価現状認識 [1] [2] [1
Slide 19: IRに関するお問い合わせ先
今後ともよろしくお願いいたします。 ＩＲに関するお問い合わせ先 経理部 TEL：03-3435-2865 FAX：03-3435-2866 URL : https://www.toseicorp.co.jp/ 当資料取り扱い上の注意 当資料に記されたトーセイ株式会社の現在の計画・見通し・戦略等のうち歴史的事実でないものは、将来の業績に対する見通しであります。将来の業績に対 する見通しは、将来の営業活動や業績に関する説明における「確信」、「期待」、「計画」、「戦略」、「見込み」、「予測」、「予想」その他これらの類義語を用いた ものに限定されるものではありません。これらの情報は、現在において入手可