Dear Life Co., Ltd. · TSE:3245
Dear Life — Q2 FY2023 Earnings Presentation
22 slides from Dear Life's earnings presentation, May 12, 2023
Slide 1: 2023年９月期 第２四半期 決算説明資料
2023年９月期 第２四半期 決算説明資料 株式会社ディア・ライフ 2023年５月12日 （東証プライム市場 3245）
Slide 2: 当社グループの事業概要
当社グループの事業概要 ■ 東京都心の不動産の開発・売買を展開 ■ 都市型レジデンス、商業店舗ビルの開発 アイディ株式会社・株式会社アイディプロパティ ※以下、「アイディグループ」 ■ 品川区、大田区を中心に、レジデンス、 アパート、戸建の開発、賃貸・売買仲介事業を展開 （セールスプロモーション事業） ■ 金融・保険業界へのアウトバウンド型コールセンタースタッフの派遣を展開 ■ 不動産業界を中心に営業・事務系スタッフ派遣や各種販促業務サポート等を展開 ■セルフストレージビジネス向けBPOサービス、施設開発等を展開 （持分法適用関連会社。銘柄コード：東証グロース3461） 2 Copyright
Slide 3: INDEX
ＩＮＤＥＸ ✓ 2023年９月期 第２四半期 サマリ 4 ✓ 2023年９月期 第２四半期 決算概要 6 ▶決算・主要業績指標 ▶損益計算書、貸借対照表の状況、キャッシュ･フローの分析 ✓ 2023年９月期 第２四半期 事業セグメント別概要 11 ▶リアルエステート事業：①物件売却の状況 ②物件仕入の状況 ▶関係会社の概況：アイディ㈱・㈱アイディプロパティ セールスプロモーション事業 ✓ 2023年9月期の業績目標について 15 ▶経常利益60億円を目標に中期経営計画達成を目指す ▶重点施策 ①リアルエステート事業 ②セールスプロモーション事業 ✓ 株主還元方針 20 3 Copyright
Slide 4: INDEX
ＩＮＤＥＸ ✓ 2023年９月期 第２四半期 サマリ 4 ✓ 2023年９月期 第２四半期 決算概要 6 ▶決算・主要業績指標 ▶損益計算書、貸借対照表の状況、キャッシュ･フローの分析 ✓ 2023年９月期 第２四半期 事業セグメント別概要 11 ▶リアルエステート事業：①物件売却の状況 ②物件仕入の状況 ▶関係会社の概況：アイディ㈱・㈱アイディプロパティ セールスプロモーション事業 ✓ 2023年9月期の業績目標について 15 ▶経常利益60億円を目標に中期経営計画達成を目指す ▶重点施策 ①リアルエステート事業 ②セールスプロモーション事業 ✓ 株主還元方針 20 4 Copyright
Slide 5: 2023年９月期 第２四半期 サマリ
2023年９月期 第２四半期 サマリ 物件の売却が好条件で進捗。 ＤＬＸホールディングスの業績も上向き、前年同期比大幅増益。 2022年9月期 2023年9月期 第２四半期 第２四半期（前年同期比） 売上高 11,512百万円 11,713百万円 （1.7％増） 営業利益 521百万円 1,104百万円 （111.9％増） 経常利益 473百万円 1,104百万円 （133.0％増） 親会社株主に帰属 する当期純利益 647百万円 701百万円 （8.2％増） ◎リアルエステート事業 売却：第２四半期は10件を引渡し。期末に向けて５件の売却契約も締結。 仕入：22件の開発用地・収益不動産の仕入
Slide 6: INDEX 決算概要
ＩＮＤＥＸ ✓ 2023年９月期 第２四半期 サマリ 4 ✓ 2023年９月期 第２四半期 決算概要 6 ▶決算・主要業績指標 ▶損益計算書、貸借対照表の状況、キャッシュ･フローの分析 ✓ 2023年９月期 第２四半期 事業セグメント別概要 11 ▶リアルエステート事業：①物件売却の状況 ②物件仕入の状況 ▶関係会社の概況：アイディ㈱・㈱アイディプロパティ セールスプロモーション事業 ✓ 2023年9月期の業績目標について 15 ▶経常利益60億円を目標に中期経営計画達成を目指す ▶重点施策 ①リアルエステート事業 ②セールスプロモーション事業 ✓ 株主還元方針 20 6 Copyright
Slide 7: 2023年９月期 第２四半期 決算・主要経営指標
2023年９月期 第２四半期 決算・主要経営指標 大型物件多数売却により増収増益。DLXの収益性も向上し好発進。 営業利益・経常利益が前年の倍を超えるペースで増加。 2022年9月期 2023年9月期 対2022年 対2022年 第２四半期 第２四半期 増減 増減率 （単位：百万円） ① ② ②－① (②-①)/① 【損益計算書】 ・大型の収益不動産、開発案件を高い利益 売上高 11,512 11,713 201 1.7% 率で売却。 営業利益 521 1,104 583 111.9% ・DLXホールディングスのコスト削減も進捗し、 経常利益 473 1,104 631 133.0% 利益率を
Slide 8: 2023年９月期 第２四半期 連結損益計算書
2023年９月期 第２四半期 連結損益計算書 竣工した開発プロジェクト、大型の収益不動産の売却が複数完了し増収。 コスト改善が進みセールスプロモーション事業の収益性も向上。 【売上高】 2022年9月期 2023年9月期 対2022年 対2022年 （リアルエステート事業） 大型の収益不動産、竣工案件の売却が 第２四半期 第２四半期 増減 増減率 好条件で完了。 （単位：百万円） ① ② ②－① (②-①)/① （セールスプロモーション事業） 売上高 11,512 11,713 201 1.7% 人材派遣数は堅調。 昨年立ち上げた新規事業も成長。 リアルエステート 9,349 9,534 18
Slide 9: 2023年９月期 第２四半期 連結貸借対照表
2023年９月期 第２四半期 連結貸借対照表 自己資金を活用しながら、銀行からの借入を組み合わせて積極的に投資。 配当と納税で手元資金は減少するもなお潤沢。 （億円） 【資産の部】 350 販売用不動産 ①開発用地、収益不動産の仕入に注力。 販売用不動産 138億円 有利子負債 80億円 189億円 3 有利子負債 ② ①に積極的に現預金を活用しているのに加え、 300 118億円 1 仕掛販売用 配当、納税で36億円超支出。 不動産 250 仕掛販売用 50億円 不動産 その他負債 103億円 その他負債 33億円 29億円 【負債・純資産の部】 200 ③ ①に伴い増加。 150 現金預金
Slide 10: 2023年９月期 第２四半期 連結キャッシュ･フローの分析
2023年９月期 第２四半期 連結キャッシュ･フローの分析 プロジェクト規模の数・規模を拡大しながら仕入を推進。借入環境も良好。 （億円） 物件取得等の 税引前 ための借入 当期純利益 当期首残高 新株予約権 私募債発行 行使 2023 3月末 残高 億円 配当金 その他 物件売却に伴う 借入金の返済 支払 法人税等 現現 の支払 金金 現現 同及 金金 等び 不動産の取得･ 同及 物 等び 開発による支出 物 ：収入 ：支出 10 Copyright （C） 2023 DEAR LIFE All rights reserved.
Slide 11: INDEX 事業セグメント別概要
ＩＮＤＥＸ ✓ 2023年９月期 第２四半期 サマリ 4 ✓ 2023年９月期 第２四半期 決算概要 6 ▶決算・主要業績指標 ▶損益計算書、貸借対照表の状況、キャッシュ･フローの分析 ✓ 2023年９月期 第２四半期 事業セグメント別概要 11 ▶リアルエステート事業：①物件売却の状況 ②物件仕入の状況 ▶関係会社の概況：アイディ㈱・㈱アイディプロパティ セールスプロモーション事業 ✓ 2023年9月期の業績目標について 15 ▶経常利益60億円を目標に中期経営計画達成を目指す ▶重点施策 ①リアルエステート事業 ②セールスプロモーション事業 ✓ 株主還元方針 20 11 Copyright
Slide 12: リアルエステート事業①：物件売却の状況
リアルエステート事業①：物件売却の状況 個人、不動産販売会社、ファンドなど、多様な顧客に物件を売却。 ●都心の賃貸レジデンスに対する需要は引き続き堅調。 ●大型の収益不動産、竣工した新築レジデンス、中古区分マンションの売却が進捗。 ●期末までの引き渡しに向けた契約も徐々に完了。 百万円 セグメント利益 1,600 1,394 1,400 1,200 1,053 1,000 800 600 381 400 ◀原木中山駅前PJ 200 0 2021 2Q 2022 2Q 2023 2Q 12 Copyright （C） 2023 DEAR LIFE All rights reserved.
Slide 13: リアルエステート事業②：物件仕入の状況
リアルエステート事業②：物件仕入の状況 最寄駅から10分以内の都心の開発用地を素早く取得。 ●第２四半期は事業規模約173億円分の開発用地･収益不動産を取得。 ●仕入基準は厳格なまま、今後についても既に事業規模55億円超の仕入見通し。 23区外 3.3% 都心5区 23区内 31.1% 27.9% 96.7% 10分超 23区内にて投資 0.0% 1~3分 都心16区 33% 37.7% 100% 最寄駅から10分以内 10分以内 ◀DeLCCS牛込神楽坂駅前PJ 36% 牛込神楽坂駅A3出口直結の収 益不動産を取得 4~5分 31% ※「都心5区」 : 千代田区, 中央区, 港区, 渋谷区,
Slide 14: 関係会社の概況
関係会社の概況 アイディ株式会社・株式会社アイディプロパティ ●得意エリアである品川区･大田区にて開発用地、収益不動産の仕入が好調。 ●ディア・ライフの資金調達力を活用し、コスト削減も実現。 ●新築レジデンス、戸建、中古区分など幅広いニーズに応え売却も順調。 （当社持分51.2%子会社） セグメント売上高 セグメント利益 百万円 百万円 ●顧客の需要は堅調。昨年開始 2,500 60 47 2,163 2,178 した新規事業も成長し収益化。 2,000 40 20 14 1,500 ●本部機能の集約、取引先との 0 契約の見直し等のコスト削減 1,000 -20 が進み、前年同期比大幅増益。
Slide 15: INDEX 業績目標
ＩＮＤＥＸ ✓ 2023年９月期 第２四半期 サマリ 4 ✓ 2023年９月期 第２四半期 決算概要 6 ▶決算・主要業績指標 ▶損益計算書、貸借対照表の状況、キャッシュ･フローの分析 ✓ 2023年９月期 第２四半期 事業セグメント別概要 11 ▶リアルエステート事業：①物件売却の状況 ②物件仕入の状況 ▶関係会社の概況：アイディ㈱・㈱アイディプロパティ セールスプロモーション事業 ✓ 2023年9月期の業績目標について 15 ▶経常利益60億円を目標に中期経営計画達成を目指す ▶重点施策 ①リアルエステート事業 ②セールスプロモーション事業 ✓ 株主還元方針 20 15 Copyright
Slide 16: 2023年９月期の業績目標について
2023年９月期の業績目標について ✓経常利益60億円、最終利益41億円を目標。 ✓ＤＬＸホールディングスの収益力・ガバナンスの強化、アイディグループの 成長加速化にも注力。 経常利益 当期純利益 2023 当社ROE・ROA目標、年度実績 2022 目標 ROE ROA （百万円） 実績 60億円 6,000 56.6億円 25% 5,000 23.3% 41.9億円 41億円 20% ROE目標：18%以上 4,000 ROA目標：15%水準 17.7% 3,000 15% 2,000 10% 1,000 0 5% 2019 2020 2021 2022（実績） 2023（目標） 2019
Slide 17: リアルエステート事業：2023年９月期の戦略（投資）
リアルエステート事業：2023年９月期の戦略（投資） ◼ 賃貸需要・流通性・希少性の高い都心不動産の深堀・厳選投資を推進 ◼ 1件あたりのプロジェクト規模の拡大による、効率の高い営業スタイルを強化 ◼ 採用強化、アイディとの連携による物件情報の量・入手ルートの継続的拡充 ◼ 社内建築士機能の強化や協力会社との協働による、迅速かつ柔軟な事業企画を追求 ▼ 過去3年間の投資事業規模の推移 ▼住宅に限らず、商業施設の開発も展開 ・投資案件数は順調に増加 ・飯田橋・神楽坂エリアをはじめ、その街に馴染 ・中でも10億円を超える事業規模のプロジェクトが む企画を追求。複数のプロジェクトが進行中。 増加 1
Slide 18: リアルエステート事業：2023年９月期の戦略（販売）
リアルエステート事業：2023年９月期の戦略（販売） ✓当社が投資・運用するアセットへの引き合いは好調 ✓回転期間の短いアセットデザイン＆リセール事業に注力し、収益機会を逃さない ✓ワンルームマンション販売会社・ファンドを中心に積極的な売却活動を推進 都市型レジデンス・商業店舗開発 立地、人流などを総合的に評価し 不動産ファンド その土地に合った用途でプランニング J-REIT 主力は単身者・DINKS向けレジデンス 投資目的 不動産会社 売却 デベロッパー アセットデザイン＆リセール 開発プラン・造成・工事会社 選定等を施した開発適地 として商品化 個人・富裕層 資産運用 収益不動産 ・自用
Slide 19: （参考）主な取組物件一覧
（参考）主な取組物件一覧 【現在進行中の主な開発プロジェクト】 プロジェクト名 プロジェクトタイプ 所在地 交通 神楽坂5丁目 店舗・事務所開発プロジェクト 東京都新宿区 都営地下鉄大江戸線「牛込神楽坂」駅 徒歩約4分 三田 マンション開発プロジェクト 東京都港区 都営地下鉄三田線ほか「三田」駅 徒歩約7分 上北沢 マンション開発プロジェクト 東京都世田谷区 京王電鉄京王線「上北沢」駅 徒歩約7分 羽田Ⅱ マンション開発プロジェクト 東京都大田区 京急空港線「天空橋」駅 徒歩約6分 高田馬場Ⅱ マンション開発プロジェクト 東京都新宿区 西武鉄道新宿線「下落合」駅 徒歩約6分 押上Ⅱ マンション
Slide 20: INDEX 株主還元方針
ＩＮＤＥＸ ✓ 2023年９月期 第２四半期 サマリ 4 ✓ 2023年９月期 第２四半期 決算概要 6 ▶決算・主要業績指標 ▶損益計算書、貸借対照表の状況、キャッシュ･フローの分析 ✓ 2023年９月期 第２四半期 事業セグメント別概要 11 ▶リアルエステート事業：①物件売却の状況 ②物件仕入の状況 ▶関係会社の概況：アイディ㈱・㈱アイディプロパティ セールスプロモーション事業 ✓ 2023年9月期の業績目標について 15 ▶経常利益60億円を目標に中期経営計画達成を目指す ▶重点施策 ①リアルエステート事業 ②セールスプロモーション事業 ✓ 株主還元方針 20 20 Copyright
Slide 21: 株主還元方針
株主還元方針 ✓配当：2023年9月期も配当性向40%を目安に実施予定。 １株当たり38円の配当を目標。 特別利益発生が影響し 《配当金の推移》 配当目標大幅超過 21 Copyright （C） 2023 DEAR LIFE All rights reserved.
Slide 22: IRお問い合わせ
IRお問い合わせ ≪本資料に関するご照会先≫ 株式会社 ディア・ライフ コーポレートストラテジーユニット E-mail ： [email protected] 本資料で記述している将来予測および業績予想は、現時点で入手可能な情報に基づき当社が判断した予想であり、 潜在的なリスクや不確実性が含まれています。そのため、様々な要因の変化により実際の業績は記述している将来見 通しとは大きく異なる可能性があることをご承知おき下さい。 Copyright （C） 2023 DEAR LIFE All rights reserved.