SamsungFN REIT Co., Ltd. · KRX:448730
SamsungFN REIT — Samsung Financial Networks REIT — Investor Presentation (May 2026)
20 slides from SamsungFN REIT's investor presentation, May 2026
Slide 1: Samsung Financial Networks REIT Investor Presentation
삼성FN리츠 Samsung Financial Networks REIT Investor Presentation 2026년 5월 준법감시인필 2026-00062
Slide 2: Disclaimer
DISCRAMER 본 자료는 ‘삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 주식회사’(이하 “본건 리츠”)의 부동산투자회사법상 자산관리회사인 삼성SRA자산운용 주식회사(이하 “자산관리회사”)가 본건 리츠를 소개하기 위하여 오로지 참고 목적으로 작성 및 제공되는 것으로 본 자료는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 의한 투자설명서나 구체적인 투자상품의 청약을 권유하기 위한 광고물이 아닙니다. 자산관리회사 및 본건 리츠는 본 자료에 포함되거나 그와 관련하여 제공되는 서면 또는 구두의 정보 및 의견에 관하여 그 공정성, 정확성 또는 완결성에 대한
Slide 3: Snapshot
Snapshot 삼성FN리츠_FN TOWER 총자산규모 1) 보유 자산 1) 임대율 2) 주요주주 10,710 억원 4개 97.8 % 삼성생명 19.5 % 삼성화재 18.7 % ‧ [GBD] FN타워 대치 ‧ FN타워 대치 99.0% ‧ [CBD] FN타워 순화 ‧ FN타워 순화 100.0% ‧ [PBD] FN타워 판교 ‧ FN타워 판교 100.0% ‧ [GBD] FN타워 잠실 ‧ FN타워 잠실 92.1% 사채신용등급 시가총액 3) 차입금 연환산 배당률 3) A+/안정적 5,336억원 6,300 억원 5.55 % (제10기~제13기
Slide 4: 투자구조
투자구조 삼성FN리츠_FN TOWER 삼성FN리츠는 단일리츠 구조로 FN TOWER 총 4개 자산을 직접 매입하여 운용 중 • 스폰서(생명/화재) 지분 38.2% 기반, 기관투자자의 지분 50% 이상으로 장기적인 관점에서 주가 변동성 최소화 • 삼성금융그룹사(삼성생명 등)를 비롯하여 신용도가 우수한 임차인들과의 임대차계약을 통해 안정적인 임대수익 및 현금흐름 확보 스폰서 등(38.9%)1) • 스폰서 : 삼성생명 19.5 % / 삼성화재 18.7 % • 기타 계열사(에스원) 0.7 % 삼성FN리츠 기관투자자 등(56.5%)1) •
Slide 5: 자산가치
자산가치 삼성FN리츠_FN TOWER ‘26. 4월말 FN TOWER 4개 자산의 총 매입금액은 1조 113억원 수준 FN TOWER 대치/순화/판교는 '25.12월말 탁상감정평가 기준 총 9,550억원 수준 ⇒ 최초 매입액(8,034억원)대비 18.9% 상승 평가금액 평가금액 2,525억원 5,640억원 매입금액 대비 +28.5% 상승 매입금액 대비 +17.2% 상승 매입액 1,965억원 매입액 CBD 4,811억원 (‘22.11월) (‘22.11월) 매입 Cap R. 4.47% FN TOWER 순화 매입 Cap R. 4.91%
Slide 6: FN TOWER 잠실 개요
FN TOWER 잠실_개요 삼성FN리츠_FN TOWER 신규 자산인 'FN TOWER 잠실'은 연면적 74백평 규모의 오피스빌딩으로, 관리상태 및 입지적으로 우수한 자산 < 외부 전경 및 자산개요 > < 입지 > 소재지 서울 송파구 올림픽로 295 준공년도 2011년 10월 • [입지] 잠실광역환승센터 및 지하철 2·8호선 교차 축에 위치하여 용도지역 일반상업지역 주용도 업무시설 서울 도심 및 수도권 전역과의 접근성 우수 대지면적 560.23평 (1,852.00m2) 건축면적 294.99평 (975.17m2) • [임차수요] IT·
Slide 7: FN TOWER 잠실 임대현황
FN TOWER 잠실_임대현황 삼성FN리츠_FN TOWER ‘26. 4월말 기준 임대율 92.1%, 삼성생명 비롯하여 우량한 임차인들과의 계약을 통해 안정적 임대수익 기대 • '우아한형제들(33.25%), 삼성생명 등 계열사(32.18%), 슈퍼센트(5.54%), ㈜케이티(5.54%), 롯데컬쳐웍스(5.54%) 등 임차 중 • 공실 7.93%(15층 5.54%, B2 2.39%)로 현재 임대차 마케팅 진행 중 연임대료 층 임대면적(평) 전용면적(평) 사용현황 층 임차인 임대율 임대차기간 인상조건 19 411.2 208.4 슈퍼센트
Slide 8: FN TOWER 잠실 자금조달 & 회사채 발행
FN TOWER 잠실_자금조달&회사채 발행 삼성FN리츠_FN TOWER 총 투자금액 2,196억원이며, 보증금 제외하여 회사채(1.5년물, 2년물) 2,000억원 발행 및 보유자금 130억원 사용 • 발행규모 기준 가중평균금리 4.118% 수준 • 제13기 결산 기준 부채비율은 약 114% 수준이나 회사채 발행 후 부채비율 약 163% 수준으로 증가 예상 - 신용평가 당시 우수한 LTV 수준과 신규자산편입 및 차입금 증가로 재무구조 변동가능성을 감안하여 받은 평가등급으로 ① 보유자산의 가치, ② 계열 임차 비중 고려 시 우수한 현금
Slide 9: 차입현황
차입현황 삼성FN리츠_FN TOWER ‘26. 4말 차입금은 총 6,300억원 '26 .9월 만기 예정인 담보대출은 보유자산 가치, 안정적 현금흐름 및 LTV 수준 등 감안하면 Refinancing 가능↑ < 차입 현황> < 차입 만기 현황 > 삼성FN리츠 차입 이자 부동산담보대출 4,300억원 (LTV 55.1%)1) (억원) 사채 제1-1회 사채 제1-2회 담보대출 담보대출 Samsung Financial Networks REIT 담보대출 5,000 담보대출Refi 만기 & Refi * 삼성생명2,500억/ 삼성화재 1,100억
Slide 10: 자산규모 & 수익개선
자산규모&수익개선 삼성FN리츠_FN TOWER 자산규모 1조원 이상 성장, 자금조달 수단의 다변화를 통해 WACC(가중평균자본비용) 절감 및 현금흐름 안정성 제고 가능 안정적인 임대수익을 기반으로 시장 변동성에 대한 대응 역량을 강화함으로써 수익성 개선 예상 • 자산 매입을통해 중대형리츠로성장이예상되고, 회사채 발행 통해 조달금리안정화및 만기 분산 효과 - 총자산규모는 8,662억원(제13기 결산 기준)에서 1조 862억 수준(+2,200억원)으로 성장 - 자금조달구조 다양화를 통한 조달비용 감소 효과 자산 규모 증가 [ '잠실빌딩
Slide 11: 분산투자 & 경쟁력
분산투자&경쟁력 삼성FN리츠_FN TOWER 각 업무권역에 위치한 보유자산은 우수한 인프라(교통 및 도로 등), 접근성 강화, 주변 개발 및 확장성 등 경쟁력 확보 영동대로 지하 현대자동차 서소문 복합환승센터 GBC 재개발 코엑스 (컨벤션센터) 서울역 북부역세권 개발 봉래지구 재개발 1 CBD GBD 엔씨소프트 PBD GBD Extension 글로벌RDI센터 잠실아파트 재건축 잠실아파트 재건축 잠실 MICE 복합단지 판교역 알파돔시티 10
Slide 12: 성장 Roadmap
성장 Roadmap 삼성FN리츠_FN TOWER 자산가치 상승 및 자금조달능력 향상 등으로 인한 이자비용 감소 기대 스폰서 자산 뿐만 아니라, 시장 우량 자산도 병행하여 지속적 편입 계획 ⇒ 포트폴리오 확장 및 분산투자 효과 ↑ Time Line ‘23.11월 ‘24. 9월 ‘26. 3월 ‘26.3Q(E) ’27.(E)~ 삼성FN리츠 Asset 우선매수협상권 후보 자산 매입 Samsung Financial Networks REIT OR 시장 우량 자산 매입 FN TOEWER FN TOEWER FN TOEWER FN TOEWER '에
Slide 13: Appendix. SRA 의사결정구조
Appendix. SRA 의사결정구조 삼성FN리츠_FN TOWER 삼성SRA자산운용은 삼성FN리츠의 위탁관리운용사로써 투자대상(신규자산편입) 검토, 자금조달 및 운용관리 등에 대해 보다 투명하고 안정적으로 의사결정체계 구축 투자&자금조달 체계 운용관리체계 시장 입찰 자산 검토 및 분석 *가격 적정성/수익성/안정성/자금조달가능성/ 삼성FN리츠 [정기] 분기별 리츠 리스크관리위원회 Samsung Financial Networks REIT 리스크관리지표별 세부 현황 및 필요 시 개선대책 FN리츠 시너지 효과 등 중대재해∙안전관리
Slide 14: Appendix. DSCR 추정
Appendix. DSCR 추정 삼성FN리츠_FN TOWER 최근 국내 경제∙금융시장 불확실성으로 인해 금리 변동성이 확대되어 향후 금리를 예상하기 어려우나, 現 FN리츠 차입금리조건 및 최근 시장 상황을 감안하여 DSCR 추정 시, 향후 2년 평균 2.13배, 5년 평균 2.21배 수준 • p9 「향후 5개년 (‘26년~’30년) 임대수익 및 차입 금리(Coupon Rate) 등 가정과 동일하며, 이에 따른 DSCR 추정치임 < 향후 5개년 연도별 DSCR 추정 > (단위 : 백만원, 배) 구분 ’26(E) ’27(E) ’28(E
Slide 15: Appendix. 재무정보
Appendix. 재무정보 삼성FN리츠_FN TOWER 재무상태 (단위: 백만원) 손익 (단위: 백만원, 원) 제11기 제12기 제13기 제11기 제12기 제13기 구분 구분 ('25. 7월말) ('25. 10월말) ('26. 1월말) ('25. 7월말) ('25. 10월말) ('26. 1월말) 유동자산1) 34,119 32,661 31,843 영업수익 12,151 12,236 12,196 비유동자산 836,924 835,418 834,369 영업비용 4,602 4,833 3,623 자산총계1) 871,044 868,079 866,
Slide 16: Appendix. 신규자산편입계획
Appendix. 신규자산편입계획 삼성FN리츠_FN TOWER YBD 확장 권역인 당산/영등포 권역 소재 '에이원타워 당산‘ 우선협상자로 선정 • 연면적 약 8,468평 규모의 업무시설 및 근린생활시설 자산 • ’11년에 삼성생명 사옥으로 개발되어 지역 단위의 영업 거점의 기능으로 장기적인 영업 및 업무 수행 목적으로 사용 중 구분 내용 소재지 서울시영등포구국회대로559 (당산동4가38-1) 준공 2011. 12 용도지역 준공업지역, 도시지역 주용도 업무시설 91.2%, 근린생활시설 8.8% 대지면적/연면적 3,201.8㎡(968.
Slide 17: Appendix. 신규자산편입계획
Appendix. 신규자산편입계획 삼성FN리츠_FN TOWER 삼성생명서비스 등 삼성금융계열사가 약 87.3% 임차 중, 안정적인 임대율을 바탕으로 견조한 현금흐름 유지 가능 *임대면적 기준 「삼성생명서비스손해사정 약 63.8%, 삼성생명 약 22.8%, 삼성화재 및 삼성카드 약 0.7%」 임차 중 • 국내 주요 보험∙ 금융 계열사를 중심으로 구성된 Multi-tenant 오피스 자산으로, 현재 오피스 기준 임대율 100%1) 유지하며 안정적인 임대수익 확보하고 있음 • 삼성생명서비스는 준공 이후 약 15년간 장기 임차 중이며, 핵
Slide 18: Appendix. 신규자산편입계획
Appendix. 신규자산편입계획 삼성FN리츠_FN TOWER 여의도 등 주변 업무권역과 기능적/물리적으로 연결된 지역에 위치하며, 역세권 이점 보유 • YBD의 확장 추세와 맞물려 영동포/당산 일대의 업무 및 상업 기능이 확대될 것으로 기대 - 금융(증권/보험 등) 관련 IT 지원 및 백오피스 기능을 수용하고 있는 지역 • 교통 인프라(2/5/9호선 및 올림픽대로 등) 접근성 우수 - 영등포구청역(2/5호선) 입구까지 도보 2분 내 - 당산역(2/9호선) 입구까지 도보 10분 내 • 향후 교통망 확충 및 개발 등에 따른 YBD 확
Slide 19: Appendix. 신규자산편입계획
Appendix. 신규자산편입계획 삼성FN리츠_FN TOWER ‘26. 5월 외부전문기관 자산 실사 진행 이후 3분기 內 리츠변경보고 및 매입 추진 계획 '에이원타워 당산' 편입 프로세스 ~‘26. 4월 ’26. 5~6월 ’26. 3분기 內 SRA 1차 내부 심의 SRA 2차 내부 심의 MOU 체결 자금조달 자산매입 및 입찰제안서 제출 & & & & & 리츠변경보고/심사 외부전문기관 자산 실사 매매계약서 체결 등기 완료 우선협상자 선정 (한국부동산원/국토부) • FN리츠 이사회 후 MOU 체결 • FN리츠 이사회 후 리츠변경보고서
Slide 20: 감사합니다
감사합니다. 삼성FN리츠 Samsung Financial Networks REIT 서울특별시서초구서초대로74길 4 삼성생명서초타워16층 대표전화: 02-310-2500
Samsung Financial Networks REIT — Investor Presentation (May 2026) on 6ix