Jm Ab · OMXSTO:JM
Jm Ab — Investor Day (November 2005)
101 slides from Jm Ab's investor day presentation, Nov 16, 2005
Slide 1: Nuläge och strategiskt fokus
Nuläge och strategiskt fokus Johan Skoglund, VD och koncernchef
Slide 2: Välkommen till Saltsjöbaden
Välkommen till Saltsjöbaden Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 2
Slide 3: Agenda
Agenda Nuläge och strategiskt fokus Johan Skoglund, VD och koncernchef Strukturerad projektering Lennart Henriz, chef Verksamhetsutveckling (Kvalitet, Miljö, IT) Strategiska inköp Sören Bergström, Inköpsdirektör och chef för JM Produktion Stockholmsverksamheten - bostäder Zdravko Markovski, Affärsen
Slide 4: Hotellviken
Hotellviken Saltsjöbaden • Bostäder: 132 • Produktionsstart: våren 2004 • Etapp 1, 26 bostäder • Etapp 2, 62 bostäder 2 - 4 rum och kök, 53-110 m2 27 500 kr/m2 • Etapp 3, 12 småhus 4-5 rum och kök, 132-158 m2 3 880 000-4 780 000 kr/hus • Färdigställt: 2007 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 4
Slide 5: Affärsidé
Affärsidé ”Att skapa attraktiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov idag och i framtiden” Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 5
Slide 6: Koncernen
Koncernen 2005-09-30 2004 2003 *) Nettoomsättning, mkr 7 011 8 532 7 787 Rörelseresultat, mkr 702 792 478 Rörelsemarginal, % 10,0 9,3 6,1 22,6 ** ) Räntabilitet på eget kapital, % 14,4 5,5 Resultat per aktie, kr 20,20 16,90 6,60 Balansomslutning, mkr 7 622 8 252 9 145 *) Räkenskapsåret 2003 är ej om
Slide 7: Bostäder med nordiskt fokus
Bostäder med nordiskt fokus Etablering: Sverige - 1945 Norge - 1998 Danmark - 1999 Norge Sverige Danmark Belgien Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 7
Slide 8: Stark försäljning av bostäder
Stark försäljning av bostäder Koncernen Antal 4 315 4 500 4 000 3 189 3 500 3 000 2 511 2 500 2 000 3 349 1 500 2 958 1 000 1 825 2 007 500 0 2002 2003 2004 Jan-sept 2005 Q1-Q3 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 8
Slide 9: Hög nivå på produktionsstarter
Hög nivå på produktionsstarter Koncernen Antal 3 943 4 000 3 500 2 711 2 714 3 000 2 500 2 000 1 500 2 834 2 616 1 000 2 114 1 479 500 0 2002 2003 2004 Jan-sept 2005 Q1-Q3 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 9
Slide 10: Nöjd Kund Index (NKI)
Nöjd Kund Index (NKI) koncernen 4,6 4,4 4,15 4,18 4,2 4,12 4 3,8 3,6 3,4 3,2 3 JM Sverige AS Stockholm AS Riks 2002 2003 2004 Q2 2005 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 10
Slide 11: Fortsatt strategisk utveckling
Fortsatt strategisk utveckling • Tillväxtmarknader i Norden – JM ska vara ledande projektutvecklare av kvalitativa bostäder i Norden • Ytterligare kund- och marknadsorientering • Breddad kundbas för kvalitativa bostäder i attraktiva lägen – bostadstyp och prissegment • Optimerad byggrättsportfölj fö
Slide 12: God marknad och försäljning 2005
God marknad och försäljning 2005 • God efterfrågan på JMs samtliga bostadsmarknader • Fortsatt stark försäljning av bostäder i form av tecknade kontrakt • Ytterligare förbättrat resultat och marginal i projekt- utvecklingsaffären på samtliga marknader Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 12
Slide 13: Minskad affärsrisk 2003-2005
Minskad affärsrisk 2003-2005 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% jan- mar maj jul sep nov jan- mar maj jul sep nov jan- mar maj jul sep 03 04 05 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 13
Slide 14: Fortsatt god efterfrågan i hela Sverige
Fortsatt god efterfrågan i hela Sverige Priser på bostadsrätter i storstäderna, begagnatmarknaden 1997 – Q3 2005 Kr/m2 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 97 98 99 00 01 02 03 05 04 3 3 3 3 3 3 3 3 3 Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv kv 20 19 19 19 20 20 20 20 20 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Kv Kv Kv Kv Kv
Slide 15: Våra prioriteringar 2005-2006
Våra prioriteringar 2005-2006 • Kundfokus • Kostnadsfokus • Tillgångsstruktur • Kompetensutveckling Hela resultat- och balansräkningen Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 15
Slide 16: Därför är miljöarbetet viktigt för JM
Därför är miljöarbetet viktigt för JM Kundernas hälsa Medarbetarnas Barnens framtid arbetsmiljö Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 16
Slide 17: Strukturerad projektering
Strukturerad projektering Lennart Henriz, chef Verksamhetsutveckling (Kvalitet, Miljö, IT)
Slide 18: Strukturerad projektutveckling - en lönsam investering!
Strukturerad projektutveckling - en lönsam investering! Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 18
Slide 19: Stora samordningsfördelar vid inköp i en enhetlig process
Stora samordningsfördelar vid inköp i en enhetlig process • En intern analys av JMs inköpsrutiner under 2002 visade på betydande besparingspotential • Besparingspotentialen kan främst nås genom ett industriellt byggande som ger möjlighet till större inköpsvolymer, färre leverantörer och därmed skalf
Slide 20: Strukturerad projektering för…
Strukturerad projektering för… ...attraktiva och felfria bostäder till låga totalkostnader. Genom en mer enhetlig och industrialiserad process Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 20
Slide 21: Besparingsmål inom inköp och projektering kvarstår
Besparingsmål inom inköp och projektering kvarstår Årlig besparing Arbetsområde fr.o.m. 2007, mkr Strukturerad projektering 60 Kategoristrategi - strategiska inköp 57 Leverantörsreducering och systemstöd 23 Totalt besparingsmål 140 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 21
Slide 22: Övergripande bild av inköp
Övergripande bild av inköp Inköps- policy Riktlinjer och regler Identifiera alla Utveckla inköps- inköpsfunktioner Organisation Stöd/hjälpmedel verktyg, optimera inom JM informations- − Centrala inköp - IT-hjälpmedel hantering − Projektinköp - Statistik − Övriga inköp - Kontering & betalning - Lever
Slide 23: Industrialiserad process och attraktiva bostäder
Industrialiserad process och attraktiva bostäder Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 23
Slide 24: Kriterier
Kriterier • Kostnadseffektivt • Problemfritt för JM, kund och fastighetsägare • Viktiga kundvärden (ljudklass B, energi, miljö) Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 24
Slide 25: Angreppssätt
Angreppssätt • Projekteringsanvisningar • Elementfabrik Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 25
Slide 26: Ur JMs projekteringsanvisning
Ur JMs projekteringsanvisning 3. Stomme 3.1.2 I normala fall är våningshöjden 2 770 mm. Detta medför en rumshöjd på 2 500 mm. I speciella fall (exempelvis vid exklusiva projekt eller när tekniska lösningar kräver högre höjd) kan våningshöjd alternativt vara 2 870 mm vilket medför en rumshöjd på 2 60
Slide 27: Projekteringsanvisningar
Projekteringsanvisningar Sverige • Flerbostadshus gäller fr.o.m. 2003-12-01 • Småhus gäller fr.o.m. 2004-07-01 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 27
Slide 28: SWOT – strukturerad projektering
SWOT – strukturerad projektering Implementering klar Kan utvecklas mer inom Väl mottaget koncernen Enkelt Frigöra mer värdeskapande tid Snabbt Subjektivt system Kräver kontinuerligt fokus från Ej regionalt anpassat ledningen Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 28
Slide 29: Projekteringsdrivna kostnadsbesparingar
Projekteringsdrivna kostnadsbesparingar Projektering Standardiserade inköp Tidsvinst Lägre kostnad Går det snabbare att projektera - Kan JM erhålla ett lägre pris från leverantör blir det någon upprepningseffekt? Kan JM p.g.a. att konstruktions och produktions- minska kostnaden för antalet ritningar
Slide 30: Uppskattad kostnadsbesparing för flerbostadshus
Uppskattad kostnadsbesparing för flerbostadshus Uppskattad besparing fördelat på • Efterlevnad av projekterings- projektering, inköp, produktion och anvisningarna kommer att ge stora eftermarknad besparingar inom samtliga fyra 18% områden • Beslut som tas i projekterings- stadiet ger stora konsekven
Slide 31: Uppskattad kostnadsbesparing för flerbostadshus och småhus
Uppskattad kostnadsbesparing för flerbostadshus och småhus Kostnadsbesparingar genererade av strukturerad projektering Mkr 100 80 60 40 20 0 Mål Möjligt utfall 2007 Möjlig kostnadsbesparing flerbostadshus och småhus bedöms till 80 mkr/år - stor del säkrat redan 2005 Kapitalmarknadsdag 16 november 20
Slide 32: Besparingsmål inom projektering och inköp kvarstår
Besparingsmål inom projektering och inköp kvarstår Årlig besparing Arbetsområde fr.o.m. 2007, mkr Strukturerad projektering 60 Kategoristrategi - strategiska inköp 57 Leverantörsreducering och systemstöd 23 Totalt besparingsmål 140 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 32
Slide 33: Fokusering på gränssnitten
Fokusering på gränssnitten Igår… …idag Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 33
Slide 34: Strukturerad projektutveckling
Strukturerad projektutveckling Projekterings- anvisningar Förvaltnings- grupp/utvecklings- Produktion Tillvalsprojekt grupp Inköp Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 34
Slide 35: Strategiska inköp
Strategiska inköp Sören Bergström, Inköpsdirektör och chef JM Produktion
Slide 36: Strategiska inköp
Strategiska inköp Lägsta totalkostnad, med bibehållet kundvärde och kvalitet Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 36
Slide 37: Lägsta totalkostnad
Lägsta totalkostnad • Konkurrensutsättning - lägre inköpspris Genom att konkurrensutsätta större volymer och utlova köptrohet kan inköpspriserna sänkas • Bättre logistik - lägre processkostnad Hantering från avrop till färdigt montage ses över för att minska alla kostnader som uppstår där emellan •
Slide 38: Framgångsfaktorer
Framgångsfaktorer • Systematiskt arbete • Gemensam produktutveckling • Bred förankring i verksamheten Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 38
Slide 39: Gemensam produktutveckling - tidigare montageordning
Gemensam produktutveckling - tidigare montageordning Provisoriskt räcke monteras Stålpelare monteras Utfackningsvägg monteras på båda sidor om stålpelare Brandisolering av stålpelare Fönster monteras Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 39
Slide 40: Gemensam produktutveckling - utvecklad montageordning
Gemensam produktutveckling - utvecklad montageordning Bärande stålpelare, brandisoleras Tilluftsventiler är monterade i vägg på och integreras i väggen på fabrik fabrik Fönster monteras på fabrik och Med ett kranlyft monteras hela väggen täcks med skyddsplast Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 40
Slide 41: Tre projekt i Långbro Park - 163 bostäder
Tre projekt i Långbro Park - 163 bostäder ”Att inte bygga på detta sätt hade medfört ca 900 extra kranlyft” ”Huset blir fort tätt” ”Risken för klämskador minskar” ”Brandisoleringen är mekaniskt infästad från fabriken, här spar vi mycket tid och pengar” Jonas Nyqvist, produktionsledare på Långbro, Re
Slide 42: Förankring i verksamheten
Förankring i verksamheten Tillvalsgrupp Juridik Kvalitet och Miljö Produktionsgrupp Projekteringsanvisningar Eftermarknad Centrala Verksamhetssystemet Inköp Inköpsråd Övergripande mål Centrala Inköp Analys och Strategi Övriga synpunkter JMs inköpspolicy från verksamheten och riktlinjer Skapa ramavta
Slide 43: Sammanfattning kategoriarbete
Sammanfattning kategoriarbete Mål Utfall 31 dec 2006 7 nov 2005 Antal kategorier som genomgått den nya inköpsprocessen 55 st 37 st Lägre inköpspris 57 mkr 63 mkr Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 43
Slide 44: Stockholmsverksamheten - bostäder
Stockholmsverksamheten - bostäder Zdravko Markovski, Affärsenhetschef JM Bostad Stockholm
Slide 45: Positiv utveckling Stockholm
Positiv utveckling Stockholm Januari-september Helår Mkr 2005 2004 2004 Nettoomsättning 2 730 2 368 3 438 Rörelseresultat 316 194 296 Rörelsemarginal (%) 11,6 8,2 8,6 Antal byggrätter 9 700 9 600 9 100 • God försäljning • Ökade priser • Oförändrade kostnader • Marginalförbättring Kapitalmarknadsdag
Slide 46: Fortsatt förändringsarbete
Fortsatt förändringsarbete • Projektstyrningsrutiner uppstramade - beslutsgrindar • Projektgranskningsgrupp - tillför kompetens • Centralisering väsentliga projektbeslut • Kundens inredningsval • Strukturerad projektering • Strategiska inköp Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 46
Slide 47: Stabil prisutveckling bostadsrätter
Stabil prisutveckling bostadsrätter Stockholm Kr/m2 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 04 10 04 10 04 10 04 10 04 10 04 10 04 10 04 10 04 97 97 98 98 99 99 00 00 01 01 02 02 03 03 04 04 05 19 19 19 19 19 19 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 Hela Innerstan Närförort Periferi Käll
Slide 48: Fortsatt minskad risk i pågående bostadsproduktion
Fortsatt minskad risk i pågående bostadsproduktion Antal 2500 2000 1500 1000 500 0 2001 2002 2003 2004 Jan-sept 2005 Produktionsstartade bostäder Sålda bostäder Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 48
Slide 49: Lägenhetsytor anpassade till unga familjer
Lägenhetsytor anpassade till unga familjer Andel av säljstartade bostäder (%) 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 30-50 kvm 51-70 kvm 71-90 kvm 91-110 kvm 111-130 131-150 >150 kvm kvm kvm 2002 2003 2004 Jan-jun 2005 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 49
Slide 50: Stigande priser
Stigande priser Andel av säljstartade bostäder (%) 60 50 40 30 20 10 0 < 1 mkr 1-2 mkr 2-3 mkr 3-4 mkr > 4 mkr 2002 2003 2004 Jan-jun 2005 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 50
Slide 51: Den unga familjen - en ny dominerande kundgrupp
Den unga familjen - en ny dominerande kundgrupp 20% 16% 12% 8% 4% 0% 21-25 26-30 31-35 36-40 41-45 46-50 51-55 56-60 61-65 66-70 71-75 76-80 81-85 86-90 Ålder Population Köpare Källa: JM/PAR Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 51
Slide 52: Breddad kundbas
Breddad kundbas Pris Högt JM JM Lågt Produkttyp Standardiserad Individuell produkt arkitektur Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 52
Slide 53: Stockholm utblick 2005-2007
Stockholm utblick 2005-2007 • God tillväxt av BNP • Boräntan svagt stigande • Disponibla inkomsterna ökar • Sysselsättningen i stort sett oförändrad • Nettoinflyttning ökar - positivt födelsenetto • Färdigställda bostäder ökar • Markpriser ökar Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 53
Slide 54: Troligt scenario 2005-2007
Troligt scenario 2005-2007 • Stabila prisnivåer Innerstaden • Stigande prisnivåer Närförort och Periferi Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 54
Slide 55: Större pågående projekt - Stockholm
Större pågående projekt - Stockholm Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 55
Slide 56: Lilla Essingen
Lilla Essingen Stockholm Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 56
Slide 57: Lilla Essingen
Lilla Essingen Stockholm • Bostäder: 850 • Produktionsstart: 2000 • Etapp 1-6, 712 bostäder • Etapp 7, 53 bostäder, 2-5 rum och kök, 68-125 m2 36 000 kr/m2 • Etapp 8, 100 bostäder, 1-6 rum och kök, 47-142 m2 34 000 kr/ m2 • Färdigställt: 2007 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 57
Slide 58: Liljeholmskajen
Liljeholmskajen Stockholm Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 58
Slide 59: Liljeholmskajen
Liljeholmskajen Stockholm • Bostäder: 2 500 • Produktionsstart: 2001 • Etapp 1-6, 635 bostäder • Etapp 7, 144 bostäder 1-4 rum och kök, 34-124 m2 27 000 kr/m2 • Etapp 8, 85 bostäder 1-4 rum och kök, 46-95 m2 25 500 kr/m2 • Färdigställt: 2011 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 59
Slide 60: Frösunda
Frösunda Stockholm Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 60
Slide 61: Frösunda
Frösunda Stockholm • Bostäder: 700 • Produktionsstart: hösten 2003 • Etapp 1-2, 180 bostäder Etapp 3, 72 bostäder, 2-6 rum och kök, 58-154 m2 23 500 kr/m2 • Färdigställt: 2011 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 61
Slide 62: Bolinder Strand
Bolinder Strand Järfälla Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 62
Slide 63: Bolinder Strand
Bolinder Strand Järfälla • Bostäder: 550 • Produktionsstart: hösten 2001 • Etapp 1-4, 244 bostäder • Etapp 5, 45 bostäder 1-4 rum och kök, 47-106 m2 19 500 kr/m2 • Färdigställt: 2011 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 63
Slide 64: Hägernäs
Hägernäs Täby Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 64
Slide 65: Hägernäs
Hägernäs Täby • Bostäder: 800 • Produktionsstart: sommaren 2002 • Etapp 1 - 4, 214 bostäder • Etapp 5, 65 bostäder 1-6 rum och kök, 48-167 m2 29 000 kr/m2 • Färdigställt: 2010 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 65
Slide 66: Långbro
Långbro Stockholm Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 66
Slide 67: Långbro
Långbro Stockholm • Bostäder: ca 740 • Produktionsstart: 2000 • Etapp 1-4, 236 bostäder • Etapp 5, 91 bostäder 2-4 rum och kök, 58-100 m2 21 000 kr/m2 • Färdigställt: 2012 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 67
Slide 68: Silverdal
Silverdal • Bostäder: 450 • Produktionsstart: hösten 2001 • Etapp 1-4, 145 bostäder • Etapp 5, 54 småhus 5-6 rum och kök, 119-142 m2 3 500 000-5 250 000 kr/hus • Etapp 6, 55 småhus • Färdigställt: 2010 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 68
Slide 69: Silverdal vision 2010
Silverdal vision 2010 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 69
Slide 70: Konceptboende
Konceptboende Sten Hamberg, Affärsenhetschef JM Bostad Riks
Slide 71: Dagens pensionär
Dagens pensionär Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 71
Slide 72: Dagens pensionärer
Dagens pensionärer 62 år 66 år Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 72
Slide 73: Rekordgenerationsstudien
Rekordgenerationsstudien Några centrala resultat från rubricerad studie: • Pensionär är man först vid 80 år - gammal och skröplig enligt rekordgenerationen • Man ser fram emot en andra frihetstid där man kan förverkliga sina drömmar • ”Leva loppan och sedan dö” • Tiden kan användas till vänner och i
Slide 74: Befolkningsprognos 2004-2020
Befolkningsprognos 2004-2020 1000-tal 2004 2010 2015 2020 Ökning 55-64 1 181 1 180 1 124 1 175 - 0,50 % 65-79 1 072 1 234 1 430 1 522 42,0 % 80- 482 487 483 519 7,70 % Totalt: 9 011 9 240 9 445 9 664 7,25 % 55- 30 % 31 % 32 % 33 % Källa SCB Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 74
Slide 75: Seniorgårdens affärskoncept
Seniorgårdens affärskoncept Seniorbostäder Vårdbostäder • Marknad • Marknad 55+ 80+ Stark tillväxt Stark tillväxt Kapitalstarka köpare Stort vårdbehov • Enskilt incitament • Enskilt incitament Eftertraktat bekvämt boende Personlig trygghet, omvårdnad • Samhällets incitament • Samhällets incitament B
Slide 76: Koncept för seniorboende
Koncept för seniorboende • Läge – nära service (affärer, kommunikationer) – stadsdelcentrum – markbostäder i ett plan • Utformning bostad och närmiljö – objektstorlek ca 40 bostäder – ökad tillgänglighet • Service och trygghetspaket – städning, fönsterputs, matinköp Kapitalmarknadsdag 16 november 20
Slide 77: En effektivare balansräkning
En effektivare balansräkning Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör
Slide 78: Finansiella mål
Finansiella mål 3) % Mål 2004 2003 2002 2001 2000 1) Avkastning eget kapital 10-15 14 6 7 30 24 Utdelning, andel vinst efter skatt 50 41 75 118 37 39 Soliditet 35 42 36 34 30 31 2) Rörelsemarginal 10,0 9,3 2,4 5,4 11,8 10,3 1) Efter skatt 2) Projektutvecklingsmarginal 2000-2003 3) Räkenskapsår 2003
Slide 79: Projektutveckling - en kapitalintensiv verksamhet
Projektutveckling - en kapitalintensiv verksamhet Förvärv Idéarbete Förvaltning Planarbete Inflyttning Projektering Byggande Finansiering Försäljning/uthyrning Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 79
Slide 80: Stark balansräkning - offensiv kapacitet
Stark balansräkning - offensiv kapacitet Mkr 2005-09-30 2004-09-30 2004-12-31 Tillgångar Projektfastigheter 2 038 2 425 2 246 Exploateringsfastigheter 2 629 3 124 2 971 Övriga tillgångar 2 955 2 425 3 035 Summa 7 622 7 974 8 252 Eget kapital och skulder Eget kapital 2 876 3 297 3 465 Övriga skulder
Slide 81: Projektfastigheter för projektutveckling
Projektfastigheter för projektutveckling Uthyrningsgrad Bokfört värde Mkr årshyra, 05-09-30 05-09-30 04-09-30 Helår 2004 Bostäder (hyresrätter) 99 % 878 1 225 1 078 Fastigheter under utveckling 41 % 73 660 671 Färdigutvecklade kontorsfastigheter 70 % 1 087 540 497 Totalt 2 038 2 425 2 246 Kapitalmar
Slide 82: Högst 4 års produktion i balansräkningen
Högst 4 års produktion i balansräkningen Avvägd byggrättsportfölj kräver löpande förvärv Antal byggrätter *) I balans- Produktions- Genom- 2005-09-30 räkningen starter **) loppstid, år JM Bostad Stockholm 6 700 1 690 4,0 JM Bostad Riks 3 900 1 402 2,8 JM Utland 2 200 1 069 2,1 Koncernen 12 800 4 161
Slide 83: Exploateringsfastigheter
Exploateringsfastigheter *) Byggrätter bostäder och kommersiellt Mkr 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005-09-30 *) Bokfört värde Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 83
Slide 84: Förändring av exploateringsfastigheter
Förändring av exploateringsfastigheter Byggrätter i balansräkningen Jan-sep Mkr 2002 2003 2004 2005 Ingående balans 4 048 3 871 3 631 2 971 Tillkommer 629 664 275 597 Avgår -806 *) -904 -935 -939 Utgående balans 3 871 3 631 2 971 2 629 *) Varav nedskrivning 211 mkr Kapitalmarknadsdag 16 november 200
Slide 85: Disponibla byggrätter Q3 2005
Disponibla byggrätter Q3 2005 Region Antal byggrätter Stockholm 9 700 Göteborg 2 400 Malmö/Lund 2 600 Uppsala 1 700 Övriga Sverige 1 700 Oslo/Bergen 4 000 Köpenhamn 750 Bryssel 350 Totalt cirka 23 200 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 85
Slide 86: Minskad räntebärande nettoskuld och skuldsättningsgrad
Minskad räntebärande nettoskuld och skuldsättningsgrad Mkr ggr 6 000 6 5 000 5 4 000 4 3 000 3 2 000 2 1 000 1 0 0 2000 2001 2002 2003 2004 Sept 2005 Räntebärande nettoskuld Skuldsättningsgrad, ggr Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 86
Slide 87: Mot snabbare balansräkning
Mot snabbare balansräkning Kapitalomsättning ggr 1,3 1,2 1,1 1 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Sept 2005 * ) Kapitalomsättning, ggr *) Rullande tolv månader Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 87
Slide 88: Positivt samverkande kassaflöden
Positivt samverkande kassaflöden Projektutveckling bostäder Försiktiga och kostnads- Förbättrade effektiva förvärv marginaler JM säljer eventuellt förvärvade bostäder Brf betalar mark JM fakturerar brf Slutfaktura Inbetalningar Utbetalningar JM förvärvar mark Produktionskostnader JM förvärvar eventu
Slide 89: Starkt kassaflöde under 2005
Starkt kassaflöde under 2005 Koncernen Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Kassaflöde, mkr 2004 2004 2004 2005 2005 2005 *) Från den löpande verksamheten 1 062 293 997 516 739 216 Från investeringsverksamheten -2 -9 - -40 2 22 Från finansieringsverksamheten -697 -336 -136 36 -1 756 3 Summa kvartalets kassaflöde 363 -
Slide 90: Kapitaliseringsmodell
Kapitaliseringsmodell ”Disclaimer” • Redovisad kapitaliseringsmodell är en sammanfattande förenkling av den verkliga modell som JM använder sig av • Kapitaliseringsmodellen är enbart ett av de verktyg som JMs ledning och styrelse använder i syfte att löpande analysera JMs kapitalbehov • Styrelsens b
Slide 91: Kapitaliseringsmodell
Kapitaliseringsmodell Mäter riskkapital • En kapitaliseringsmodell mäter behov av respektive tillgång till riskkapital inom en koncern • Behovet av riskkapital styrs av summan av koncernens olika operativa risker • Operativ risk kan närmast definieras som volatilitet (standardavvikelse) i en rörelse
Slide 92: Marknadsvärderingsansats
Marknadsvärderingsansats • Respektive riskkapital ska idealt sett vara marknadsvärdesjusterade. Tillgångsvärden (inkl övervärden) ska sammantaget kunna omvandlas till likvida medel med relativt kort varsel, varför relativt illikvida posters faktiska marknadsvärden måste bedömas med stor försiktighet
Slide 93: Definition kapitalbas
Definition kapitalbas Kategori Beskrivning Eget Kapital Per definition riskkapital Teoretiskt möjlig Beräknad utdelning belastar eget kapital per helår. Upparbetat resultat utdelning vid delårsbokslut konservativ skattning av möjlig utdelning - eliminering av årets resultat i kapitalbasen Immateriel
Slide 94: Uppskattad kapitalbas Q3 2005
Uppskattad kapitalbas Q3 2005 Kategori Mkr Eget kapital 2 876 Teoretiskt möjlig utdelning -544 Immateriella tillgångar -55 Latent skatteskuld 412 Övervärden exploateringsfastigheter (brutto) 1 112 Övervärden projektfastigheter (brutto) 140 Kapitalbas 3 941 Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 94
Slide 95: Definition riskkapitalbehov
Definition riskkapitalbehov Kategori Beskrivning Mark- och Erforderligt riskkapital för att finansiera investeringar i illikvida tillgångar anläggningsrisk med begränsad kassaflödespotential på kort och medellång sikt BRF-risk Erforderligt riskkapital för täckande av prisrisk för pågående produktion
Slide 96: Uppskattat riskkapitalbehov Q3 2005
Uppskattat riskkapitalbehov Q3 2005 Kategori Bas Mkr Mark- och anläggningsrisk Marknadsvärde byggrätter 1 800-2 200 BRF-risk Produktionskostnader 400-600 Entreprenadrisk Omsättning (intern + extern) 200-400 Fastighetsrisk Marknadsvärde fastigheter 400-600 Riskapitalbehov (brutto) 2 800-3 800 Efterso
Slide 97: Överskott eget kapital – exempel
Överskott eget kapital – exempel Kategori Mkr Uppskattad kapitalbas Q3 2005 3 900 Avgår: riskkapitalbehov (mittpunkt i intervall) -3 300 Brutto överskott Q3 2005 600 Tillkommer: periodens resultat och tillgångsförändring Q4 2005 – Tillkommer: Q1-Q3 resultat minus faktisk utdelning – Tillkommer: redu
Slide 98: JM framåt
JM framåt Johan Skoglund, VD och koncernchef
Slide 99: Risker
Risker Omvärldsrisker Operativa risker • Hög räntenivå • Försäljningsrisker • Politiska risker • Genomföranderisker • Konkurrenssituation Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 99
Slide 100: Möjligheter
Möjligheter Omvärlden JM • Befolkningsökning på JMs • Disponibla byggrätter huvudmarknader • Fortsatt effektiviserings- • Fortsatt låg räntenivå arbete • Bredare kundbas Kapitalmarknadsdag 16 november 2005 100
Slide 101: JM framåt
JM framåt • Kundfokuserad – starkt varumärke • Marknadsledare – bostadsrätter • Drygt 23 000 bostadsbyggrätter i attraktiva lägen • Stark balansräkning och offensiv kapacitet • Kassaflödesfokus – från projekt till koncern • Industrialiserad process och attraktiva bostäder • Produktionsstarter mot ty