Nomura Real Estate Master Fund, Inc. · TSE:3462
Nomura Real Estate Master Fund — FY2026 Earnings Presentation
68 slides from Nomura Real Estate Master Fund's earnings presentation, Oct 16, 2026
Slide 1: 22nd 2026年8月期決算説明資料
野村不動産マスターファンド投資法人 22 nd 2026年8月期決算説明資料 October 16, 2026
Slide 2: 目次
目次 1. エグゼクティブ・サマリー 3 2. 決算ハイライト 5 3. 業績予想 9 4. 資産の運用状況 14 5. 資産の取得・売却 25 6. 鑑定評価 28 7. 財務状況 30 8. ESGへの取り組み 33 9. APPENDIX 37 2
Slide 3: エグゼクティブ・サマリー
１ エグゼクティブ・サマリー 3
Slide 4: エグゼクティブ・サマリー
エグゼクティブ・サマリー ✓ 26年8月期 1口あたり分配金実績は3,695円（前期比+61円） →前期公表の26年8月期分配金予想：3,695円 ① ✓ 27年2月期 1口あたり分配金予想は3,719円（前期比+24円） 27年8月期 1口あたり分配金予想は3,729円（前期比+10円） → 11期連続増配見込み 好調な賃貸マーケットを背景に、着実な内部成長を実現 ✓ オフィス・住宅を中心に力強い賃料上昇を達成 ② ✓ 一方で、オフィス・物流の一部で大型解約（※）が発生、一時的に減収となるも、 将来の内部成長機会に ※NF本郷ビル・Landport板橋・Landport八王子Ⅱ 中期目標で掲
Slide 5: 決算ハイライト
(2) RANTITh
Slide 6: 26年8月期 決算ハイライト 損益計算書
26年8月期 決算ハイライト 損益計算書 (百万円) 26年2月期 26年8月期 差異 26年8月期 差異 NOIの主な差異要因 実績 (A) 実績 (B) (B) - (A) 予想 (C) (B) - (C) 26/8期実績（B）ー26/2期実績（A） （百万円） 営業収益 41,186 43,151 +1,965 43,116 +35 ・新宿野村 NREG退去による違約金剥離：▲680 賃貸事業収入 36,996 37,147 +150 37,074 +73 オフィス ▲943 ・晴海トリトンZ・NRE広島売却：▲438 ・新宿野村 NREG退去影響：▲90 その他賃貸事業収入 4,189
Slide 7: 26年8月期 決算ハイライト 貸借対照表
26年8月期 決算ハイライト 貸借対照表 (百万円) 26年2月期 26年8月期 差異 主な差異要因 実績 (A) 実績 (B) (B) - (A) （百万円） 固定資産 資産の部 取得 +9,144 流動資産 57,639 60,025 +2,386 売却 ▲10,624 現金および預金 55,016 57,129 +2,112 資本的支出 +4,233 その他 2,622 2,896 +273 減価償却 ▲5,889 固定資産 1,122,120 1,116,426 ▲5,694 有形固定資産 1,046,609 1,039,280 ▲7,329 無形固定資産 72,341 73,988
Slide 8: 26年8月期 決算ハイライト 1口あたり分配金
26年8月期 決算ハイライト 1口あたり分配金 26年8月期1口あたり分配金は前期比+61円（+1.7%） 1口あたり分配金の増減要因（円/口） ：増配要因 ：減配要因 ：内部留保取崩し ：売却益等による分配 3,695 (+1.7%) 3,695 3,634 支払利息等の増加 ▲76 その他費用の増加 +13 +170 170 168 173 +26 3,399円 +37 ▲63 +126 126 ×5% 126 158 ▲62 賃料共益費の増加 +63 オフィス +1 修繕費の減少 +96 商業 +5 物流 +0 PM報酬の増加 ▲20 住宅 +29 ホテル +27 減価償却費の増加 ▲1
Slide 9: 業績予想
3 業績予想 9
Slide 10: 27年2月期・27年8月期 業績予想 損益計算書
27年2月期・27年8月期 業績予想 損益計算書 (百万円) 26年8月期 27年2月期 差異 27年8月期 差異 NOIの主な差異要因 実績 (A) 予想 (B) (B) - (A) 予想 (C) (C) - (B) 27/2期予想（B）ー26/8期実績（A） （百万円） 営業収益 43,151 41,252 ▲1,898 41,348 +96 ・新宿野村 稼働率増：+155 オフィス 賃貸事業収入 37,147 37,801 +653 38,050 +249 ・PMO秋葉原 稼働率増：+67 その他賃貸事業収入 3,627 3,451 ▲175 3,298 ▲153 不動産等売却益 2,3
Slide 11: 27年2月期・27年8月期 業績予想 1口あたり分配金
27年2月期・27年8月期 業績予想 1口あたり分配金 大型解約・想定を上回る金利上昇等による減収に対しては内部留保を活用し、27年2月期・27年8月期ともに増配を見込む 1口あたり分配金の増減要因（円/口） ：増配要因 ：減配要因 ：売却益等による分配 ：内部留保取崩 3,719 3,729 3,695 支払利息等の増加 ▲110 支払利息等の増加 ▲79 その他費用の増加 ▲14 その他費用の減少 +4 +169 169 +164 164 170 3,286円 ▲95 3,389円 ×5% +172 +37 ×5% 126 161 161 +171 ▲199 ▲124 279 279 27
Slide 12: 中期目標の進捗
中期目標の進捗 成長方針 内部成長：年率2%成長 外部成長/資本政策：年率+α成長 →巡航分配金の年率3%成長を目指す 分配方針 売却益相当額等を活用し、巡航分配金×105%の1口あたり分配を実施 中期計画の前提条件と進捗 中期計画策定時 (2026年4月開示) 26年8月期決算アップデート ✓ 大型解約による一時的減収を除くと、 内部成長 ✓ 賃貸事業収入は年平均で+2.3% 内部成長 賃貸事業収入は年平均で+2.7%見込み（26/2期比、27/8期業績予想ベース） ✓ 大型解約区画は、埋め戻しによるさらなる内部成長機会に ✓ 今後の政策金利引き上げタイミングの想定を以下の通り修正 政策金利
Slide 13: 借入コスト増加を上回るNOIの成長
借入コスト増加を上回るNOIの成長 大型解約を除けば、借入コスト増加を上回るNOIの着実な成長を継続 NOIの推移（百万円） 25年2月期比 NOI・借入コストの増加額累積（百万円） 29,076 ✓ 借入コスト増加ペースは想定以上に加速するも、 29,016 それを上回るNOI成長を継続 28,476 28,527 ✓ 大型解約区画は早期のリースアップによるNOIの 28,133 回復・成長を目指す 27,794 639 433 25年2月期 25年8月期 26年2月期 26年8月期 27年2月期 27年8月期 (実績) (実績) (実績) (実績) (予想) (予想) 借入コストの推移（百
Slide 14: 資産の運用状況
4 資産の運用状況 14
Slide 15: オフィスセクターの運用状況 ー賃貸事業収入の推移ー
オフィスセクターの運用状況 ー賃貸事業収入の推移ー 賃貸事業収入は力強い成長を継続、 新宿野村ビル減収影響は26年8月期で底打ち Office 賃貸事業収入及び稼働率の推移 （百万円） 98.3% 98.5% 97.7% 97.9% 97.5% 96.5% 継続保有物件（新宿野村除く） 新宿野村ビルから 新宿野村 期末稼働率 NREG退去 売却物件 1,848 1,637 694 416 899 63 1,563 1,418 1,262 15,223 1,362 1,554 1,540 1,572 1,561 14,396 +5.8% (+3.8%/年) 13,660 13,139 13,34
Slide 16: オフィスセクターの運用状況 ー入替・改定の状況ー
オフィスセクターの運用状況 ー入替・改定の状況ー 好調なオフィスマーケットを背景に入替・改定共に増減率は大きく上昇 Office テナント入替による賃料増減（千円） 賃料改定（再契約）による賃料増減（千円） 月額賃料減少額 月額賃料減少額 +12.9% 300 00 15.0% 300 00 15.0% 月額賃料増加額 月額賃料増加額 25,305 月額賃料増減率 月額賃料増減率 250 00 250 00 200 00 10.0% 200 00 10.0% +6.5% +6.2% +7.3% 150 00 150 00 11,905 13,417 +4.6% +3.7% 7,084 100
Slide 17: オフィスセクターの運用状況 ー新宿野村ビル NREG退去区画の進捗ー
オフィスセクターの運用状況 ー新宿野村ビル NREG退去区画の進捗ー NREG退去区画について100%申込を取得しリーシングが完了（注） Office リーシング状況 収支影響 （持分相当） 賃料増額区画 26年8月期に減収影響は底打ちし、賃貸事業収入は回復 69.9% 28年2月期には通期寄与の見込み 7.3% 該当区画における賃貸事業収入の推移（百万円） 通期寄与 32.1% 502 +4.1% 482 全区画 賃貸開始 408 30.5% 247 219 申込受領期別 賃料増減区画の推移（面積ベース） （坪） 102 早期の申込取得 賃料増額を追求した機動的なリーシング 20％超 133
Slide 18: オフィスセクターの運用状況 ーPMOシリーズの状況ー
オフィスセクターの運用状況 ーPMOシリーズの状況ー スポンサー開発ブランド PMOシリーズはオフィスセクターの内部成長を牽引 Office 直近の増額事例 PMO秋葉原 PMO新日本橋 物件数：21物件 取得価格：93,255百万円 【PMOシリーズの特長】 ✓ 定借率96% ✓ 優れたセキュリティ・内装品質 ✓ セットアップオフィスへの柔軟な対応 ✓ 26年2月期に発生した ✓ 入居テナントの増床ニーズを ✓ 社員向け研修等、充実したソフトサービス 4フロアの空室のリーシングが完了 捉えた館内増床等 ✓ 月額賃料増額率 +22.0％ ✓ 月額賃料増額率 +37.2％ PMOにおけるテナント
Slide 19: 物流セクターの運用状況 ー賃貸事業収入・改定の状況ー
物流セクターの運用状況 ー賃貸事業収入・改定の状況ー 賃料改定において2期連続13％超の賃料増額を実現 Logistics 一部物件で解約が発生するも、将来の成長機会と捉えリーシング中 賃貸事業収入の推移 （百万円） 賃料改定（再契約）による賃料増減 解約発生 解約発生 LP板橋・LP岩槻 LP八王子Ⅱ 月額賃料増減額（千円） 増減率 +13.8% 7,707 7,738 7,757 7,761 9,000 +13.1% 7,724 7,340 +8.1% +7.1% 7,367 8.1% 9,452 6,971 4,000 8,396 +3.2% 5,539 5,325 4,940 +3.1
Slide 20: 物流セクターの運用状況 ー賃料増額事例ー
物流セクターの運用状況 ー賃料増額事例ー 改定時の賃料増額実績 長期契約においてはCPI連動条項を積極導入 Logistics 増額実績 物流ポートフォリオマップ（東京圏） Landport （物件名非開示） 需要の底堅い外環道エリア・国道16号線に概ね分布 ✓ 従前の定借契約期間５年に対し、 契約期間を３年に短縮 ✓ 月額賃料増額率 +9.6％ 27年2月期寄与 １棟貸し物件（物件名非開示） ✓ 月額賃料増額率 +3.0% ✓ 契約期間10年間 3、5、8年後にCPI連動で改定 Landportシリーズ 28年8月期寄与 その他 20
Slide 21: 居住用施設セクターの運用状況 ー賃貸事業収入・賃料改定の実績ー
居住用施設セクターの運用状況 ー賃貸事業収入・賃料改定の実績ー 好調なマーケットを背景に賃貸事業収入が伸長、改定による賃料上昇率は過去最高水準を継続 Residential 賃貸事業収入の推移 （百万円） 稼働率の推移 +8.1% 7,446 (+5.4%/年) 7,348 97.6% 7,161 97.4% 97.0% 96.9% 96.9% 96.8% 6,929 6,958 6,886 6,850 6,847 24年2月期 24年8月期 25年2月期 25年8月期 26年2月期 26年8月期 27年2月期 27年8月期 24年2月期 24年8月期 25年2月期 25年8月期 26年2月期
Slide 22: 居住用施設セクターの運用状況 ーテナント入替の実績ー
居住用施設セクターの運用状況 ーテナント入替の実績ー テナント入替による賃料上昇率は高水準を継続 Residential テナント入替による賃料増減 （注1） 入替時の賃料変動（件数ベース） （％） シングル ：＋12.9% 月額賃料増減額 （千円） コンパクト：＋10.8% ファミリー ：＋17.0% 減額 据置 増額 20,00 0 月額賃料増減率 16.0% +13.6% +12.8% 19,00 0 18,00 0 +12.4% 14.0% 17,00 0 16,00 0 +9.9% 15,00 0 12.0% 14,00 0 13,00 0 12,00 0 +8.6% 10.0% 7
Slide 23: 商業セクターの運用状況
商業セクターの運用状況 駅前立地を中心に入替・改定時の賃料増額を継続推進 Retail 賃貸事業収入の推移・内訳 （百万円） 稼働率の推移 居住地立地（固定） 駅前立地（固定） 売上歩合賃料 商業セクター全体 6,502 6,595 6,659 6,622 駅前立地型施設のみ 6,362 5,892 6,034 6,120 415 393 433 371 347 99.7% 99.7% 99.9% 99.9% 356 428 440 99.0% 98.4% 3,947 3,969 3,975 99.6% 99.6% 3,426 3,760 3,831 99.1% 99.1% 3,303 3,3
Slide 24: ホテルセクターの運用状況
ホテルセクターの運用状況 RevPARは前年を上回る水準で推移、変動賃料は順調に増加 Hotel 賃貸事業収入の推移 （百万円） 1,184 1,300 固定 変動 1,128 1,100 1,060 912 934 900 734 658 728 616 498 700 510 360 386 500 105 160 300 401 435 444 470 455 14 374 280 146 100 (100) 24年2月期 24年8月期 25年2月期 25年8月期 26年2月期 26年8月期 27年2月期 27年8月期 (実績) (実績) (実績) (実績) (実績) (実績) (予想)
Slide 25: 資産の取得・売却
(5 ) SEOEVS - ZHI 25
Slide 26: 資産入替の継続実施（26年8月期）
資産入替の継続実施（26年8月期） 資産入替方針 年間で取得・売却それぞれ200～300億円程度入替 26年8月期 27年2月期 修繕費の増加が見込まれる築古オフィスを売却し、 手元資金を活用し、完全変動賃料の 東京圏・築浅のスポンサー物件を取得 都市型ホテルを取得 商業施設 居住用施設 ホテル 取得価格合計 88億円 GEMS立川 プラウドフラット清澄通り 取得価格 87億円 ベストウェスタンホテルフィーノ東京赤坂 鑑定評価額合計 100億円 鑑定評価額 109億円 取得 NOI利回り 4.0% NOI利回り 4.4% （注1） （注1） 平均築年数 1.0年 築年数 売却益：148億円 6
Slide 27: 取得物件の概要（27年2月期）
取得物件の概要（27年2月期） ベストウェスタンホテルフィーノ東京赤坂 本物件の特徴 ✓ 観光地・ビジネスエリア各方面へ好アクセス 需要の拡大が見込まれる港区の宿泊市場 (注2) ✓ 完全変動賃料型を採用しており、今後の インバウンド需要拡大による収益成長が期 ✓ 港区内の宿泊施設数は東京都全体の15％を占め、都内最大 待できる ✓ 手元資金を活用した取得 ✓ 港区の延べ宿泊者数は今後も増加見込 2024年 800万人 2026年目標 900万人以上 取得価格 8,700百万円 外国人宿泊客の国内滞在先としての利用実績 鑑定評価額 10,930百万円 賃料形態 完全変動賃料 本物件の宿泊客構成
Slide 28: 鑑定評価
6 鑑定評価 28
Slide 29: 鑑定評価の状況
鑑定評価の状況 含み益3,190億円、含み益率30.0%に拡大 セクター別鑑定評価額の状況 鑑定評価（前期比）（注1） 26年2月期 26年8月期 鑑定CAP 26年2月期 26年8月期 鑑定評価額 含み損益 含み 鑑定評価額 含み損益 含み 低下 1 物件 6 物件 物件数 物件数 (百万円) (百万円) 損益率 (百万円) (百万円) 損益率 維持 275 物件 250 物件 オフィス 63 527,010 89,315 20.4% 61 521,690 94,609 22.2% 上昇 9 物件 27 物件 商業 51 219,635 42,415 23.9% 52 223,556 43,
Slide 30: 財務状況
7 財務状況 30
Slide 31: 財務状況
財務状況 金利上昇が続くものの、借入期間調整や変動金利の活用（固定比率70%を目安）等により、影響を軽減 26年8月期のリファイナンス 今後の返済予定 ✓ 今後の政策金利引き上げタイミングの想定を以下の通り修正 27年1月に+25bp(1.25%→1.50%) 返済概要(注1) 調達概要(注2) 27年度上半期に+25bp(1.50%→1.75%) 総額 37,900百万円 35,900百万円 27年2月期 27年8月期 平均金利 0.78％ 1.78％ 総額 40,105百万円 25,240百万円 平均借入年数 7.1年 5.7年 平均金利 0.83％ 0.63％ 変動比率 25.6% 73
Slide 32: 財務状況 返済期限の分散化
財務状況 返済期限の分散化（期末時点） （百万円） 60,000 4.00% 2.84% 1.56% 1.83% 1.68% 50,000 1.24% 0.81% 0.87% 1.08% 1.12% 1.41% 1.03% 2.00% 0.83% 0.63% 0.72% 0.78% 0.72% 0.90% 0.90% 40,000 投資法人債 0.00% 30,000 借入金 平均金利 -2.00% 20,000 -4.00% 10,000 0 -6.00% 27/2 27/8 28/2 28/8 29/2 29/8 30/2 30/8 31/2 31/8 32/2 32/8 33/2 33/
Slide 33: ESGへの取り組み
8 ESGへの取り組み 33
Slide 34: ESGへの取り組み（E：環境）
ESGへの取り組み（E：環境） 各種KPI達成に向け取り組みを継続推進 GHG排出削減 水使用量 目標 GHG排出総量 目標 水使用量原単位 80％削減（2019年度比） 2030年度 2030年度 10％削減（2016年度比） 再生可能エネルギー電力100％導入 2050年度 ネットゼロ 0.0% 0.0% 水使用量（原単位） 目標水準 ▲24.7% ▲10.0% ▲10.0% ▲20.0% ▲32.4% ▲10.0% ▲13.1% ▲12.8% ▲40.0% ▲60.0% ▲20.0% 目標水準 23年度 24年度 25年度 2030年度 ▲80.0% ▲80.0% ▲80.0% グリーン
Slide 35: ESGへの取り組み（S：社会）
ESGへの取り組み（S：社会） 地域貢献と障がい者支援を目的とした社会活動の推進 魅力ある地域 地方創生イベントの継続実施 野村不動産吉祥寺ビル・Recipe SHIMOKITA屋上でのホップ栽培 食べて地方創生第9弾 地域のヒートアイランド現象の緩和、地域コミュニティの深化を実現 「GEMS×広島フェア」 収穫したホップは、NMF物件入居テナントにて醸造・販売 地域食材の発信 豊かな顧客体験 ヒートアイランド現象緩和 東広島産イノシシ シカの精肉 生産者サポート 環境 飲食店支援 社会 テナント 地域コミュニティの テナント販促への 深化 貢献 GEMSブランドの価値向上 東広島こい地鶏 ※
Slide 36: ESGへの取り組み（S：社会）
ESGへの取り組み（S：社会） 運用力強化を目的としたPM褒賞制度を通じ、PMのモチベーションの向上及び知見共有の場を創出し業界の活性化を目指す 豊かな経済 第2回 マスターファンド・アワード2026の開催 セクター賞 ＜選定基準＞ 【商業】 社会課題解決に向けた小学生向け「社会科見学」の受入 ✓ Visionary（新しい発想・チャレンジ・ダイバーシティ等） ✓ Professionalism（専門性・業界動向等） JLL リテールマネジメント株式会社 ✓ Fairness（誠実・真摯等） ✓ Return & Value（収益性・資産価値向上等） 札幌市内の小学生向けにnORBESAの社会
Slide 37: APPENDIX
(9) APPENDIX 37
Slide 38: 各種指標の推移
各種指標の推移 項目 22年2月期 22年8月期 23年2月期 23年8月期 24年2月期 24年8月期 25年2月期 25年8月期 26年2月期 26年8月期 営業収益 百万円 37,520 39,022 39,986 43,645 39,375 45,081 43,117 43,710 41,186 43,151 うち、不動産等売却益 百万円 162 757 1,638 4,706 542 5,292 3,274 3,324 - 2,376 賃貸ＮＯＩ 百万円 26,995 27,350 26,951 27,097 27,204 27,542 27,794 28,133 28,476 28
Slide 39: 損益計算書（セクター毎の差異分析）
損益計算書（セクター毎の差異分析） ※物件数以外、単位は百万円 26年2月期 26年8月期 26年2月期 26年8月期 26年2月期 26年8月期 オフィス 物件数 63 61 商業施設 物件数 51 52 物流施設 物件数 25 25 取得価格 434,645 424,185 取得価格 179,659 182,709 取得価格 241,452 241,452 26年2月期 26年8月期 差異 26年2月期 26年8月期 差異 26年2月期 26年8月期 差異 実績 (A) 実績 (B) (B) - (A) 実績 (A) 実績 (B) (B) - (A) 実績 (A) 実績 (B) (B) -
Slide 40: 分配金・LTV・NAVの推移
分配金・LTV・NAVの推移 巡航分配金（円） 内部留保取崩し 売却益等による分配金 正のれん除くLTV（％） ※ ( ) 内は正のれん含む値 3,695 3,719 3,729 3,634 3,542 164 3,450 3,453 170 169 3,402 3,414 173 3,317 3,330 3,288 3,300 3,312 141 126 161 3,279 3,244 130 72 279 3,209 175 160 3,084 3,128 13 95 65 86 3,047 63 34 46 32 3,047 3,084 3,128 3,146 3,381 3,401 3
Slide 41: 外部成長のドライバー ～スポンサーが開発する主なブランドシリーズ～
外部成長のドライバー ～スポンサーが開発する主なブランドシリーズ ～ 竣工済・開発中物件及び追加投資額の合計で約1兆5,000億円のスポンサーパイプライン（注） 時代とともに多様化するビジネスに対応し、 H¹O（エイチワンオー）は、スポン 中規模サイズでありながら大規模ビルと同 サーである野村不動産が開発す 等の機能性とグレードを併せ持つ、新しい る「クオリティスモールオフィス」 カテゴリーのオフィスビル 全室個別空調、有人受付による来 客対応、共用部ラウンジ等充実 ① 働くことを誇れるようなオフィスビル 採用強化や人材定着につながる、そこで ② 企業イメージを高め、対外的な信用力が ① 受付
Slide 42: 野村不動産グループが提供する各種サービス
野村不動産グループが提供する各種サービス ＜オフィス＞ ＜ フレキシブルワーク > < ウェルネス > < スキリング > 野村不動産が運営するオフィスビルの入居テナン ト様のためのサービスプラットフォーム。 サテライト型オフィス（H1T）の無料利用枠やそ の他豊富なサービスで働く人のワークとライフをサ サテライト型オフィス（H1T）の無料利 フィットネスジム（メガロス）を月二回ま ビジネスセミナー、テナント様同士の交流 ポートします。 用枠をご提供 で無料で利用可能 会、経営者交流会などを実施 ＜物流＞ < テクラムの「共創による課題解決」イメージ > < 目指す価値提供例 > ✓ 自動化活
Slide 43: 設立以降の成長の軌跡
設立以降の成長の軌跡 26年8月期 取得売却物件 取得価格 譲渡価格 取得物件 取得年月 対象期 譲渡物件 譲渡年月 対象期 （百万円） （百万円） GEMS立川 3,050 野村不動産広島ビル 4,800 26年3月 26年8月期 26年3月 26年8月期 プラウドフラット清澄通り 5,830 晴海アイランド トリトンスクエア 8,600 オフィスタワーZ 設立以降の資産規模推移と取得売却総額 ■ 資産規模（億円） ■ 取得金額合計（億円） 11,025 10,995 10,995 10,979 ■ 売却金額合計（億円） 10,310 10,112 9,559 9,603 9,328 9,2
Slide 44: ポートフォリオのセクター別期末稼働率
ポートフォリオのセクター別期末稼働率 各セクターにおいて安定的に高稼働率を維持 コロナ禍 オフィス 98.5 98.2 98.2 98.3 97.9 97.7 97.9 97.6 97.5 96.5 商業施設 99.7 99.7 99.9 99.9 98.9 99.0 99.0 98.5 98.4 97.8 物流施設 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 99.4 99.4 居住用施設 97.5 97.4 97.6 97.4 97.0 97.1 97.0 96.9 96.9 96.8 全体 99.2 99.2 99.0 98.7 98.
Slide 45: オフィス・商業・居住用施設セクターの運用状況
オフィスセクター・商業セクター・居住用施設セクターの運用状況 Office Residential 賃料改定（件数）の状況 （注） エリア別期末稼働率 増額 据置 減額 24年2月末 24年8月末 25年2月末 25年8月末 26年2月末 26年8月末 50 全体 97.0% 96.9% 97.6% 96.9% 97.4% 96.8% 28 109 69 東京圏 97.3% 97.7% 98.1% 96.8% 97.6% 97.1% 166 120 札幌 96.3% 93.4% 93.6% 98.4% 97.4% 95.9% 131 114 仙台 96.0% 94.7% 97.3% 95.3%
Slide 46: 主要テナントの状況
主要テナントの状況 Office Retail Logistics （注）パス・スルー型のマスターリース契約は除外して集計しています。 46
Slide 47: ポートフォリオサマリー（26年8月期末時点）
ポートフォリオサマリー （26年8月期末時点） ポートフォリオ概要 取得価格 鑑定評価額 築年数 延床面積 賃貸面積 物件数 （百万円） （百万円） （年） （㎡） （㎡） オフィス 61 424,185 521,690 29.4 720,304.01 407,079.64 商業施設 52 182,709 223,556 23.1 385,414.03 367,495.25 商業施設（駅前立地） 25 123,860 148,420 22.2 163,280.52 121,512.31 商業施設（居住地立地） 27 58,848 75,136 25.5 222,133.51 245,982.9
Slide 48: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 26年2月期末 26年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 26年2月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り （注3） 26年8月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-001 東京圏 オフィス 新宿野村ビル 43,900 47,618 48,500 3.3 881 48,040 49,10
Slide 49: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 26年2月期末 26年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 26年2月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 26年8月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Of-T-062 東京圏 オフィス PMO秋葉原北 8,450 8,194 9,720 3.2 1,525 8,157 9,750 3.2 1
Slide 50: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 26年2月期末 26年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 26年2月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 26年8月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rt-T-033 東京圏 商業施設 相模原ショッピングセンター 6,840 6,555 7,270 5.7 714 6,561 7,080 5
Slide 51: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 26年2月期末 26年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 26年2月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 26年8月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Lg-T-022 東京圏 物流施設 Landport青梅Ⅱ 14,620 14,194 16,800 3.9 2,605 14,132 16,
Slide 52: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 26年2月期末 26年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 26年2月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 26年8月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-045 東京圏 住宅 プライムアーバン日本橋浜町 1,550 1,417 2,350 3.4 932 1,411 2,390 3.4
Slide 53: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 26年2月期末 26年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 26年2月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 26年8月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-T-113 東京圏 住宅 プラウドフラット八丁堀 920 891 1,380 3.2 488 890 1,430 3.2 539 50
Slide 54: ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等）
ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 26年2月期末 26年8月期末 差額 貸借 差額 貸借 差額 還元 還元 26年2月期末算定価格と 取得価格 対照表 算定価格 (期末算定- 対照表 算定価格 (期末算定- 還元利回り エリア 用途 物件名称 利回り 利回り 26年8月期末算定価格との差額 計上額 簿価) 計上額 簿価) (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) (百万円) （％） (百万円) (百万円) 変化率(%) 差異 Rs-S-030 その他 住宅 プライムアーバン博多 588 491 658 4.2 166 488 674 4.2 185 16 2.4 0
Slide 55: ファイナンスの状況
ファイナンスの状況 有利子負債の内訳 投資法人債一覧 発行額 利率 有利子負債総額 520,220百万円 名称 （百万円） （％） 発行日 償還期限 NMF 借入金 484,320百万円 2,000 0.590 2017/11/16 2027/11/16 第2回無担保投資法人債 NOF 投資法人債 35,900百万円 4,500 2.900 2007/3/19 2028/3/17 第7回無担保投資法人債 NMF 4,400 0.988 2024/7/19 2029/7/19 第8回無担保投資法人債 NMF 第4回無担保投資法人債 3,000 0.530 2019/9/20 2029/9/20
Slide 56: ESGへの取り組み（マテリアリティ）
ESGへの取り組み（マテリアリティ） ESG重要課題（マテリアリティ） 豊かな経済の実現 マテリアリティ及び方針 ・ 人材活躍と生産性向上や地域経済・産業の活性化（イノベーション）を通じて、豊かな経済の実現を 方針 投資ポートフォリオのグリーン化 目指します。 目標 ・ 保有物件のグリーン認証（3★相当以上）取得割合※を2030年度までに70％まで向上させること 方針 を目指します。 ・ 保有物件のPM業務において優れた活躍を行ったPM担当者に対し、褒賞を実施（開催日、受賞事 目標 ※グリーン認証（3★相当以上）とは、GBJ Green Building認証3★以上又はBELS認証3★以上又は
Slide 57: ESGへの取り組み（S：社会）
ESGへの取り組み（S：社会） 社会（S)分野の新たなマテリアリティを策定。不動産運用を通じた取り組みで社会課題解決への貢献を目指す 社会（S）分野の新たなマテリアリティ 段階 解決したい社会課題 方針・目標 本投資法人の具体的取組み・KPI ＜策定プロセス＞ 各種イベントを通じて、人々の健康促進や安全な暮 保有物件における献血イベントの誘致（実施物 ● 健康・安全な暮らし・働き らしの実現に貢献します。 件数、参加人数） 社会課題解決に向け、不動産運用を通じた本 方の実現（ヘルス＆セーフ 資産運用会社において、フレキシブルな働き方の推 質的な取り組みにつき、以下を踏まえて検討 ② ティ） 奨
Slide 58: ESGへの取り組み（Ｇ：ガバナンス）
ESGへの取り組み（Ｇ：ガバナンス） 資産運用会社において、パーパスとサステナビリティポリシーを策定し、24年4月に公表 サステナビリティ方針 Purpose 信じて、挑む 私たちの存在意義 ～豊かな未来につなげるために～ 人びとの豊かな人生の舞台を、創りつづける わたしたちは、地球・社会の一員として、不動産の投資・運用ビジネスに長期の視点でサステナビリティを取込み、 新たな価値を創り続けていきます。 わたしたちが運用する不動産は、そこで暮らし、働き、集う人びとにとって、 自分らしく輝ける舞台のようでありたい。 ひとつひとつ積み重ねていくことで、環境が保全され、たくさんの笑顔もあふれ、 そして
Slide 59: ESGへの取り組み（Ｇ：ガバナンス）
ESGへの取り組み（Ｇ：ガバナンス） 実効性あるサステナビリティ推進体制 コーポレートガバナンス体制 ＜投資法人役員会の体制＞ 委員長（上場REIT運用グループ ファンドマネジメント部長） 本投資法人との間に特別の利害関係のない独立した外部の専門家で構成 執行役員 代表取締役社長 執行役員 吉田修平 監督役員 （弁護士） 内山峰男 岡田美香（注1） 小山東子 （公認会計士） （弁護士） （不動産鑑定士） 環境マネジメントシステム（EMS） エコアクション 21 オブザイヤー2022（ソーシャル部門） 銅賞受賞 資産運用会社のガバナンス体制強化に向けた取り組み （REIT業界初のエコアクション2
Slide 60: ESGへの取り組み ～本投資法人の取り組み～
ESGへの取り組み ～本投資法人の取り組み～ GRESB評価 「エコアクション２１」認証・登録（J-REIT初） （環境マネジメントシステム） ■環境省が環境マネジメントシステムの一環として策定した「エコアクション ２１ガイドライン」に基づき、環境経営を推進する事業者を、第三者により 認証・登録する制度 リアルエステイト評価 「3 Star」 開示評価 11年連続 「Green Star」 10年連続最高位「A」 環境認証取得推進 CDP 「 ロゴ」 bels の画像検索結果 （注） 25年度 「B」評価 （注）CASBEE®は（一財）住宅・建築SDGs推進センターの登録商標です。 60
Slide 61: ESGへの取り組み ～資産運用会社の取り組み～
ESGへの取り組み ～資産運用会社の取り組み～ 責任投資原則（PRI）への署名 ■2006年設立。アナン元国連事務総長が、金融業界に対して提唱した 「6つの原則」を実現させる ための投資家のネットワーク ２１世紀金融行動原則への署名 ■環境省が事務局となり2011年10月に策定された、持続可能な社会の形成のために必要な金融機関の 行動指針 気候変動イニシアティブ（JCI）への参加 ■気候変動対策に積極的に取り組む日本の企業や自治体、団体、NGOなど、国家政府以外の多様な主体 （non-state actors）のネットワーク NZAM（Net Zero Asset Managers initi
Slide 62: 投資主の状況
投資主の状況 所有者別投資口数 金融機関の内訳(投資口数） 0% 20% 40% 60% 80% 100% 26年2月期末 26年8月期末 個人 その他 その他の国内法人 （第21期末） （第22期末） 289,873口(6.2%) 513,842口(11.1%) 銀行 185,288 4.0% 188,955 4.1% 2026年2月期末 金融機関(金融商品取引業者含む) 外国法人等 信託銀行 2,236,866 48.1% 2,280,513 49.1% 996,121口 2,846,528口(61.3%) （第21期末） (21.4%) 生命保険会社 76,358 1.6% 76,251
Slide 63: マーケットレビュー ～賃貸マーケット及び関連状況～
マーケットレビュー ～賃貸マーケット及び関連状況～ オフィス 東京都心5区 東京都心5区 東京都心5区 平均月額賃料 オフィスビル供給量推移予測 （％） 平均空室率 (千坪) 8.00 （円/坪） 予 測 26,000 800 6.49 新規供給量 23,647 6.00 24,000 600 22,000 4.00 20,000 400 18,000 19,726 2.00 200 1.87 16,000 0.00 0 14,000 '21 '22 '23 '24 '25 '26 '21 '22 '23 '24 '25 '26 '27 '28 '21 '22 '23 '24 '25 '26
Slide 64: マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～
マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～ 商業 宿泊者数・客室稼働率・宿泊料 スーパー・百貨店・コンビニ販売額価格指数（2020年＝100 季調済） 飲食店等の第三次産業活動指数 全国延べ宿泊数 （2019-2020年平均＝100） 季調済） 170 (万人) 日本人延べ宿泊者数 外国人延べ宿泊者数 スーパー 百貨店 160 8,000 160 パブ居酒屋 食堂，レストラン等 コンビニ 140 150 6,000 120 140 4,000 100 130 2,000 80 120 60 0 110 '21 '22 '23 '24 '25 '26 100 40 出所：観光庁
Slide 65: マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～
マーケットレビュー ～売買マーケット・不動産業業況・その他～ 期待利回り 業況・取引量 地価・建築費 10年国債金利と期待利回り 東京圏地価上昇・下落割合の推移 不動産業業況 日本国債10年 6%以上上昇 3％以上6％未満上昇 (pts) 0以上＝良い 比率(%) 0％超3％未満上昇 横ばい (%) 丸の内・大手町エリア Aクラスビル期待利回り 住宅・宅地分譲業 下落 5 100 40 流通業（住宅地） 4.5 ビル賃貸業 4 50 3.5 20 0 3 21Q1 21Q2 21Q3 21Q4 22Q1 22Q2 22Q3 22Q4 23Q1 23Q2 23Q3 23Q4 24Q1 24Q2
Slide 66: マーケットレビュー ～東京・オフィス賃貸市況～
マーケットレビュー ～東京・オフィス賃貸市況～ オフィス賃貸市況判断指標 Office-RISM 賃料(坪/円) Office-RISM累積指数＜03年1月からの累積＞ 24,000 120 (左軸)東京都心5区・平均募集賃料 円/坪 (右軸)Office-RISM累積指数 80 22,000 各指標の大底 23年Q1 40 20,000 0 18,000 23年Q1 -40 市況反転 24年3月 シグナル 賃料反転 16,000 -80 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 出所：NRE
Slide 67: 運用体制及びIR活動実績
運用体制及びIR活動実績 資産運用会社（野村不動産投資顧問株式会社） 野村不動産マスターファンド投資法人 IR活動実績 会社概要 本投資法人は、運用状況に加えてSDGｓへの取り組みについて 設立 2003年1月 投資家の皆さまに分かりやすい開示に努めています。 所在地 東京都港区芝浦一丁目１番１号 公式ＨＰ 株主 野村不動産ホールディングス株式会社（100％） 役職員数 192名（うち取締役4名、監査役3名、顧問1名） ※2026年4月1日時点 公式HP https://www.nre-am.co.jp/ 「ESG Annual Report」 組織図(注) ■ 国内機関投資家等向け J ■
Slide 68: 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 …
本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業 者所定の手数料を必要とする場合があります。本投資法人が野村不動産投資顧問株式会社に支払う運用報酬につきましては、本投資法人規約等をご参照ください。本資料に記載された将来の予想に関する記述は、本資料作成日における本投資法人の投資方針、 適用法令、市場環境、実務慣行その他の事実関係を前提としており、作成日以降における事情の変更を反映、考慮していません。将来の予想に関す
Nomura Real Estate Master Fund — FY2026 Earnings Presentation on 6ix