Palma Co. Ltd. · TSE:3461

Palma — FY2022 Earnings Presentation

63 slides from Palma's earnings presentation, Nov 25, 2022

  1. Slide 1: 2022年9月期 決算説明資料

    2022年9月期 決算説明資料 （事業計画及び成長可能性に関する事項） 株式会社パルマ （東証グロース：3461） 2022年11月25日 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 1

  2. Slide 2: 目次

    目次 2022年９月期 通期業績報告 ３ 2022年９月期 各事業の状況 ８ 2023年９月期 通期業績予想 17 成長戦略 21 会社概要 36 事業概要 45 当社の強み 51 市場概況 57 リスク情報 61 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 2

  3. Slide 3: 2022年９月期 通期業績報告

    2022年９月期 通期業績報告 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 3

  4. Slide 4: 2022年９月期 業績ハイライト

    2022年９月期 業績ハイライト ⚫ 業績総括 売上高 前年同期比増減 ①BS（ビジネスソリューションサービス） 2,778 △859 賃料保証付BPOを始めとした サービスの受託残高が10万室 百万円 百万円 を超えるなど、堅調に推移 ②TKS（ターンキーソリューションサービス） 完成・保有物件の売却は堅調に 営業利益 前年同期比増減 進展。 新規開発事業量の減少、賃貸原 7 百万円 △127 百万円 価増により前期比減収減益 ③販管費等の費用抑制を進めるも、 売上・利益ともに前期を下回る 当期純利益 前年同期比増減 ⚫ 期末配当 29 △51 １株あたり1.5円を分配予定 百万円 百万円

  5. Slide 5: 2022年９月期 損益計算書

    2022年９月期 損益計算書 サービス分野は伸長するも、開発投資分野が計画未達、前期比減収減益 2021年９月期 2022年9月期 2022年9月期 （単位：百万円） YoY増減率 計画進捗率 通期 通期 計画 売上高 3,637 2,778 △23.6% 4,391 63.3% 売上総利益 971 717 △26.2% 販売管理費 837 710 △15.2% 営業利益 134 7 △94.7% 150 4.7% 営業利益率（財務KPI） 3.7% 0.3% － 経常利益 119 1 △99.1% 125 0.8% 当期純利益 80 29 △63.5% 83 34.9% １株あたり当期純利益

  6. Slide 6: 2022年９月期末 貸借対照表

    2022年９月期末 貸借対照表 【2021年９月末】 【2022年9月末】 負債 ■セルフストレージ施設販売が 負債 1,443 新規用地仕入・開発を上回っ 2,121 流動資産 流動資産 たため、総資産・負債共に 3,414 4,058 前期比減少 純資産 2,189 純資産 ■自己資本比率 60.2％ 2,180 固定資産217 （前期末比 9.5％増） 固定資産242 ■D/Eレシオ 0.5 （単位：百万円） 2021年９月末 2022年９月末 （同 0.3ポイント減） 総資産 4,301 3,632 現金及び預金 2,718 3,016 販売用不動産（仕掛含む） 1,069 83 有利

  7. Slide 7: 2022年９月期 キャッシュフロー計算書

    2022年９月期 キャッシュフロー計算書 【2021年９月期】 【2022年９月期】 営業CF 営業CF 907 ◎サービス収入や物件販売収入が 246 投資CF 53 投資や借入返済による支出を 投資CF △27 上回ったため、キャッシュ 財務CF ポジションは前期末比増加 △662 財務CF ■営業CF △808 セルフストレージ施設販売収入等の （単位：百万円） 営業収入が物件投資等の支出を 上回ったことを主因にCF増加 2021年9月期 2022年９月期 ■財務CF 棚卸資産の増減額 328 986 新規施設投資等、資金調達機会が 有利子負債の増減額 △787 △641 減少、施設販売

  8. Slide 8: 2022年9月期 各事業の状況

    2022年9月期 各事業の状況 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 8

  9. Slide 9: 2022年９月期 成長戦略の進捗状況

    2022年９月期 成長戦略の進捗状況 既存事業分野におけるサービス拡販や投資機会の拡大が進展、新分野へのサービス展開はこれから 重点施策 進捗・成果 ①提携セルフストレージ事業者の ①年間新規利用件数は31,399件（前期比9.4％増）、 利用率向上・新規提携先拡大 18社（保有室数約16,000）と新規に提携 BS事業 ②上場総合不動産会社などが東京・東海地方でスタート ②セルフストレージ事業者・機会の創出 する約500室相当の施設開発・運営をサポート ③セルフケア・教育関連分野等に、収納代行・滞納管理 ③他業態への既存サービスの拡販 サービスの提供に向けた営業活動を推進中 ①投資姿勢の厳選

  10. Slide 10: セグメント別業績推移

    セグメント別業績推移 （単位：百万円） 1,500 ビジネスソリューションサービス 売上高 セグメント損益 1,000 500 0 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 5,800 ターンキーソリューションサービス 売上高 セグメント損益 3,800 1,800 △ 200 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 ※セグメント損益は2020年より開示しております。 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 10

  11. Slide 11: BS：堅調に成長、増収増益

    BS（ビジネスソリューションサービス）：堅調に成長、増収増益 （単位：百万円） サービス新規利用件数 1,200 2021年 2022年 31,400件（前期比約10％増） 900 サービス導入事業者数 600 300社超（18社増加） 300 ⚫ 三井不動産レジデンシャルなどの 0 不動産関連企業向けに、 「施設開発コンサル 売上高 セグメント損益 ⇒開業後のBPO受託」と 2021年実績 2022年実績 ワンストップなサポートで関与 売上高 995 1,082 セグメント損益 357 388 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 11

  12. Slide 12: BS サービス受託状況

    BS（ビジネスソリューションサービス） サービス受託状況 セルフストレージ運営安定化・DX化実現を支援するサービスの浸透・利用は堅調に推移 滞納保証付BPO受託残高 クラリス（web決済在庫管理システム）導入数 103,514件（前年同期比9.3％増) 65,090室・1,619棟 【BSサービス新規受託件数・受託残高の推移（件）】 【ウェブ決済在庫管理システム「クラリス」登録数の推移（室）】 35,000 120,000 70,000 新規受託件数 30,000 60,000 100,000 受託残高 25,000 50,000 80,000 20,000 40,000 60,000 15,

  13. Slide 13: TKS：事業量減少・減収減益

    TKS（ターンキーソリューションサービス） ：事業量減少・減収減益 2,800 （単位：百万円） 2021年 2022年 1,800 ⚫ セルフストレージ施設開発の取組見直 しに伴う事業量減少と過年度契約の マスターリース賃料保証額増加に 800 よる原価増を主因に前年比減収減益 △ 200 ⚫ 海外投資家への物件供給チャネル確立 売上高 セグメント損益 シンガポール大手セルフストレージ 企業組成ファンドとパイプライン 2021年実績 2022年実績 契約を締結、期中に物件を販売 売上高 2,641 1,696 セグメント損益 △22 △223 CopyrightⒸ2022 Palma Co.

  14. Slide 14: TKS 開発投資概況

    TKS（ターンキーソリューションサービス） 開発投資概況 ◼ セルフストレージ施設・開発プロジェクト等５物件を、 セルフストレージ事業者や海外投資家に販売 【取組物件】 所在地：東京都大田区東雪谷 所在地：東京都小平市花小金井 延床面積：589.75㎡ 延床面積：649.75㎡ 貸室数：３階・156室 貸室数：３階・166室 所在地：東京都江戸川区松江 所在地：神奈川県横浜市鶴見区 延床面積：663.06㎡ 延床面積：790.02㎡ 貸室数：６階・164室 貸室数：３階・200室 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 14

  15. Slide 15: TKS:海外投資家とのパイプライン契約締結

    TKS:海外投資家とのパイプライン契約締結 ◆ シンガポールの大手セルフストレージ運営会社 StorHub グループ企業とパイプライン契約締結 ◆ 海外投資家による屋内型セルフストレージ施設の投資機会を実現 投資対象物件等に関する情報提供・優先交渉権 （ビジネスパートナー） 当社開発投資物件の取得 大口かつ継続的な 機動的な取組ストラクチャー 投資対象の大型化・多様化 販売チャネルが確立 アレンジにより事業基盤が強化 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 15

  16. Slide 16: 協業推進：ストレージ王との業務提携

    協業推進：ストレージ王との業務提携 ◆ セルフストレージ開発・運営事業を展開するストレージ王（東証グロース上場）と業務提携 ◆ 互いの強みを融合し、施設の開発供給機会の加速化・運営サービスの高度化を目指す セルフストレージ開発・運営管理 セルフストレージビジネス向けBPO コンテナタイプから都市型施設まで セルフストレージ運営に関する 様々なセルフストレージ施設の ワンストップなサービスを提供する 企画・開発・賃貸運営に強み 国内トップシェア企業 セルフストレージ開発・販売の連携・協業 運営分野における新たなサービスの共同開発 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 16

  17. Slide 17: 2023年９月期 業績予想

    2023年９月期 業績予想 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 17

  18. Slide 18: 2023年９月期 業績予想

    2023年９月期 業績予想 ⚫ BSの前期比1割増水準のサービス受託伸長とTKSの開発投資事業量の着実な拡大を計画 ⚫ 配当予想：１株あたり４円を計画 2022年９月期 2023年9月期 （単位：百万円） YoY増減率 YoY増減額 通期 業績予想 売上高 2,778 4,097 47.5% 1,319 営業利益 7 174 2,385.7% 167 営業利益率（財務KPI） 0.3% 4.2% － 経常利益 1 150 14,900.0% 149 当期純利益 29 90 210.3% 61 １株あたり当期純利益（円） 4.43 13.33 200.9% 8.90 １株あたり配当金（円） 1.

  19. Slide 19: 2023年９月期 重点施策の取組目標

    2023年９月期 重点施策の取組目標 重点施策 今後の展開 ①提携セルフストレージ事業者の ①顧客事業者の未利用分の利用促進に向けた深耕営業強化 利用率向上・新規提携先拡大 他社保証付与からの切り替えによる新規獲得を推進 BS事業 ②セルフストレージ事業者・機会の創出 ②不動産関連企業や鉄道会社を中心に、 用地有効活用ニーズのソーシングを拡大 ③他業態への既存サービスの拡販 ③引き続きセルフケア・教育関連分野等に、収納代行・ 滞納管理サービスの利用に向けた営業活動を推進 ①セルフストレージ厳選開発・投資 ①ストアハブグループやセルフストレージ事業者等の販売 チャネル向け投資適格施設の開発事業量

  20. Slide 20: 中期的な利益（営業利益）目標

    中期的な利益（営業利益）目標 ◼ 主要事業のBS事業は、販管費水準相当の売上総利益を計上できるまで成長 ◼ 賃貸（マスターリース）事業は、過去案件の保証額が増加する2023年まで赤字が拡大傾向見込み ◼ 2022年ペースの集客を継続し、2025年には賃貸事業を黒字化、安定的な利益体質に転換 投資事業等 売上 総利益 BS事業 BS事業の成長＋賃貸事業の黒字化で 安定収益基盤を確立 販管費 費用・ 損失 賃貸事業 2022年実績 2023年目標 2024年目標 2025年目標 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 20

  21. Slide 21: 成長戦略

    成長戦略 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 21

  22. Slide 22: 成長戦略 サマリー

    成長戦略 サマリー ◆ セルフストレージ市場を中心とした市場におけるBPOサービスの受託シェア拡大と、 施設開発供給によるセルフストレージ市場規模拡大に貢献し成長 BS事業（サービス事業）受託シェアの伸長 ①提携セルフストレージ事業者の利用率 セルフストレージ市場 当社の強み・特長 向上・新規提携先拡大 736億円（2020年） ●セルフストレージ ②セルフストレージ事業者・機会の創出 安定・継続的な成長市場 ③他業態への既存サービスの拡販 1,039 億円 （2025年予測） ●業界のプラットフォーム 全国展開・顧客300社超 の圧倒的シェア TKS事業（開発投資・賃貸運用事業） ●強い事業

  23. Slide 23: 中長期の成長イメージ

    中長期の成長イメージ セルフストレージビジネス向けBPO等のサービスの安定成長と セルフストレージ開発投資や既存サービスの異業種への拡販等により 事業基盤と利益の拡大を図ります。 異業種向けBPO等サービス セルフストレージ開発投資・運用事業 セルフストレージビジネス向けBPO ● ● ▶▶▶ 創業 現在 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 23

  24. Slide 24: BSの受託シェア伸長①

    BS（ビジネスソリューションサービス）の受託シェア伸長① 提携セルフストレージ事業者の利用率向上・新規提携先拡大 当社のサービス受託室数は市場全体の1/5、この広大な成長余地から受託を伸長 滞納保証付BPO IT セルフストレージ 国内供給室数 ワンストップな 申込・決済 運営サービス システム 約50万室 当社が有する【リソース】【ITソリューション】 当社提携事業者 運営室数 【ネットワーク】【データ】の活用・提供力を さらに高め、受託シェアを拡大 約27万室 当社受託室数 CS 約300社の顧客 10万室 事業者ネットワーク （出典：矢野経済研究所「拡大する収納ビジネス市場の徹底調査 2

  25. Slide 25: 賃料債務保証及び収納代行の更なる拡大

    賃料債務保証及び収納代行の更なる拡大 ◆ 賃料債務保証と収納代行が 滞納保証付きBPO新規受託件数・受託残高の推移表（室数） 当社の事業の基盤となる 35,000 120,000 ◆ 基盤となるサービスを拡大し、 新規受託件数 安定的な収益の拡大を図る 30,000 100,000 受託残高 25,000 80,000 20,000 60,000 15,000 収納代行 滞納管理 40,000 10,000 滞納保証 20,000 5,000 0 0 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 25

  26. Slide 26: WEB予約在庫管理システム「クラリス」の拡大

    ITサービス：WEB予約在庫管理システム「クラリス」の拡大 ◆ ホテル予約サイトのように クラリス導入件数の推移表 便利なWEB契約の浸透 (室数) 70,000 ◆ セルフストレージビジネス のDX化を推進 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 26

  27. Slide 27: BPOサービス拡販：コールセンター受託拡大

    BPOサービス拡販：コールセンター受託拡大 ◆ 異業種からの新規参入者や 要員確保などの課題を有する コールセンター累計契約数_年度別_推移表 (件数) 事業者からの相談・依頼が増加 4,500 4,085 ◆ 受託数増加により培われた 4,000 3,592 対応スキル・経験値を活かした 3,500 3,104 3,398 より効果的なサービスを提供 3,000 2,566 2,500 1,941 2,000 1,500 1,411 1,087 1,000 712 474 503 500 0 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 20

  28. Slide 28: IoT関連サービスの提供

    IoT関連サービスの提供 ◆ 当社運営施設にて利用している即時内覧システム（無人対応による内覧予約）や、 スマートロックなど、非対面・非接触による利用手続きを実現するIoTサービス の開発・提供を推進 即時無人内覧システム スマートロック 入退室 〇QRコードによる入退室 〇ICコードによる入退室 〇ゲストQRコードの利用 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 28

  29. Slide 29: リスクマネジメントサービス 損害保険取扱の拡大

    リスクマネジメントサービス 損害保険取扱の拡大 ◆ 近年増加した気候変動による 保険累計契約_年度別_推移表 (件数) 災害に対応したセルフストレ ージ向け保険の加入が伸長 12,000 10,916 ◆ 更にサービスを充実した新商 10,000 8,424 品も投入し拡大させていく 8,000 6,616 6,000 4,051 4,000 2,205 2,000 1,025 0 2017年度 2018年度 2019年度 2020年度 2021年度 2022年度 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 29

  30. Slide 30: BSの受託シェア伸長②

    BS（ビジネスソリューションサービス）の受託シェア伸長② セルフストレージ事業者・機会の創出 立地が類似する戸建・集客施設・介護系施設等の土地有効活用ニーズや 事業多角化、転業ニーズとの接点を発掘、「開発から運営まで」のワンストップ体制でサポート 経営マスター講座 ⚫ ●セルフストレージ併設で有効活用 施設管理 コンストラクション マネジメント ●転業、新規事業として 運営代行 セルフストレージビジネスに参入 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 30

  31. Slide 31: BSの受託シェア伸長③

    BS（ビジネスソリューションサービス）の受託シェア伸長③ 他業態への既存サービスの拡販 「決済・回収」など、当社の強みを生かせるサービス分野を、インフラに課題を有する業態に提供、 業務運営効率化や事業リスク低減を支援 収納代行 決済効率化・決済手続コスト削減 滞納保証 シェアリング ヘルスケア施設 回収業務代行・回収リスク低減 エコノミー 現場管理・残置物撤去 現状回復等現場業務の省人化 保育園・塾 医療機関 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 31

  32. Slide 32: TKS事業：投資機会・領域の拡大

    TKS事業：投資機会・領域の拡大 ◆ 中小型一棟専用施設や顧客事業者の増設需要が高いコンテナ施設などを対象に投資開発を推進 ◆ ストレージ王・ストアハブグループとのアライアンスも活用し、新規仕入・開発販売を強化 新築物件開発 → 販売 ストアハブ 一棟専用施設 グループ 中古物件投資・賃貸運用 → 再販 機関投資家 セルフストレージ 屋外コンテナ施設 その他収益不動産 滞納保証付BPO受託 事業者 一般投資家 ・事業法人 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 32

  33. Slide 33: TKS事業：賃貸運営力の向上

    TKS事業：賃貸運営力の向上 賃貸運営力の向上 ➡ 施設稼働スピード向上 ➡ 資産価値の安定向上化 投資家層の拡大 サービス提供領域の拡大 ✓ エリア・利用動向等を反映した弾力的な賃料設定、 ✓ toB（ビジネスユース）利用率の拡大 レイアウト変更 ・スモールビジネスを中心に法人への直販強化 ・生活利便施設・宅配中継拠点等の併営ニーズの発掘 ✓ ユーザビリティ向上を意識した付帯サービスの開発 【収納物運搬サービス】 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 33

  34. Slide 34: 長期目標：資金流入拡大+施設大規模化

    長期目標：資金流入拡大+施設大規模化により市場拡大に寄与 大規模化 ◆ 運用力の向上を図り、収益安定性ある施設を継続供給できるデベロッパーとしての地位を確立 ◆ 投資資金流入 ➡ 投資規模拡大 ➡ 投資流通市場の成長に寄与 ◆ 施設開発 ➡ 供給 ➡ 管理運営受託 サイクルを通じ、フロー・ストック収益を共に拡大 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 34

  35. Slide 35: 経営上重視している経営指標（KPI）

    経営上重視している経営指標（KPI） 事業KPI BS事業サービス受託残高 目標：年成長率10％以上 滞納保証付BPO受託残高（2022年９月末時点） 94,693 103,514件（前年同期比9.3％増) 財務KPI 営業利益率 目標：10％以上 2023年９月期 （単位：百万円） 2020年９月期 2021年９月期 2022年９月期 業績予想 売上高 4,547百万円 3,637百万円 2,778百万円 4,097百万円 営業利益 322百万円 134百万円 7百万円 174百万円 営業利益率 7.1％ 3.7％ 0.3％ 4.2％ CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd

  36. Slide 36: 会社概要

    会社概要 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 36

  37. Slide 37: 会社概要

    会社概要 商号 役員 株式会社パルマ 取締役会長 阿部 幸広 代表取締役社長 清水 誠一 取締役 鈴木 秀長 所在地 社外取締役 榎 和志 斎藤 聡 吉松 こころ 後藤信秀 東京都千代田区麹町4-5-20 KSビル5階 常勤監査役 片桐 英 社外監査役 輿水 英行 高塚 直子 資本金 596,769,129円（2022年9月末時点） 従業員数 43名（2022年9月末現在） 事業内容 セルフストレージ ビジネスソリューション プロバイダー事業 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 37

  38. Slide 38: ビジョン・ミッション

    ビジョン・ミッション Vison Mission CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 38

  39. Slide 39: セルフストレージとは

    セルフストレージとは 荷物を収納・保管しておくことができるスペース（サービス） 家具や衣類、趣味のものやスポーツ・レジャー用品などを、 利用者自身が収納・出し入れできるスペースをレンタル利用。 24時間いつでも利用できるため、従来からある倉庫会社へ運送会社を通して預けるサービスより、 営業時間を気にすることなく自由に荷物の出し入れが可能。 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 39

  40. Slide 40: セルフストレージ事業とは

    セルフストレージ事業とは セルフストレージ事業 収納空間賃貸事業 保管事業 レンタル収納スペース 倉庫業 利用者本人が荷物の出し入れを行える 収納スペースを貸すサービス （寄託契約） 屋外型施設 屋内型施設 倉庫運営者による 荷物を預り・保管 するサービス 寄託契約：国土交通省に営業倉庫の登録をしている 倉庫業者によって提供されます。 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 40

  41. Slide 41: 事業概要

    事業概要 ビジネスソリューションサービス ターンキーソリューションサービス ●セルフストレージビジネスBPO ●セルフストレージ施設デベロッパー ◎事業者の運営の効率化・コスト削減・リスク ◎１棟専用施設「Keep it」などの施設を開発 ヘッジ及び利用者の手続き迅速化・簡略化 ◎セルフストレージ事業者・投資家・個人・ に資するBPOサービスを提供 事業法人など多様な顧客に運営（マスター リース・プロパティマネジメント）付で販売 受付審査 収納代行 滞納保証 施設総合管理 ITシステム開発 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 41

  42. Slide 42: サービス系統図

    サービス系統図 セルフストレージ事業者・投資家 収納代行・入金管理 API配信WEB集客サービス 施設開発/開業支援 滞納保証・管理 （クラギメ） 事業運営コンサルティング 受付申込コールセンター 物件在庫管理システム提供 プロパティマネジメント 施設管理 （クラリス） マスターリース BS TKS ビジネスソリューション ターンキーソリューション サービス サービス 問合せ・申込み受付 利用者審査 施設賃貸 集金・決済手段提供 セルフストレージ利用者 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 42

  43. Slide 43: 当社のサービスの構造：BtoBtoC

    当社のサービスの構造：BtoBtoC BS（ビジネスソリューションサービス） ●利用者に対して（C) 簡単に申込・契約できる （非対面契約手続き・滞納保証） ●事業者に対して（B) 滞納リスクを背負う 簡単に契約できるシステムと仕組みを提供 残置物撤去費用軽減 収納管理・受付・審査等のBPOでコスト削減 TKS（ターンキーソリューションサービス） ●利用者に対して（C) 事業者・投資家 簡単に契約（非対面契約、敷金不要） 利用者（C) （B） 良質で安心安全な施設を提供 ●投資家・事業者に対して（B) 新たな安定した投資商品・事業施設を提供 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,L

  44. Slide 44: 主な沿革

    主な沿革 2022年4月 2014年11月 BS受託残高 ターンキーソリューション 2018年５月 10万室突破 サービス開始 2009年５月 日本郵政キャピタル 2006年７月 ㈱ディア・ライフの による資本参加 ビジネスソリューション 2011年12月 (BS)サービス 子会社となる 2015年８月 利用受付代行 （収納代行・滞納管理）開始 コールセンター 東証マザーズ上場 サービス開始 2006年1月 創業 API配信による集客・検索予約 ポータルサイト（ニコニコトランク） リリース 2013年10月 WEB予約決済在庫 管理システムリリース CopyrightⒸ2022 Palma C

  45. Slide 45: 事業概要

    事業概要 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 45

  46. Slide 46: BS ビジネスモデル

    BS ビジネスモデル サービスの全部または一部をワンストップで提供 セルフストレージ ITソリューション ビジネスソリューション セルフストレージ 事業者 選択 利用者 クラリス コールセンター Web申込在庫管理システム 収納代行 受付代行業務 プロの専門家に 提供 場所や事業者 任せられる ニコニコトランク を問わず ↓ トランクルーム専用 管理委託 損害保険付帯 一定のサービスを ポータルサイト 提供可能な セルフストレージ 安定経営 提供 セルフストレージ 効率運営 オンライン 現場巡回・残置物処分 賃料債務保証 供給施設増加 クレジットカード決済 ↓ 利便性向上 ✔ 賃料債務保証・収

  47. Slide 47: BS 収益構造 ビジネスソリューション

    BS 収益構造 ビジネスソリューション ビジネスソリューション 賃料債務保証・収納代行・保険付帯 受付代行・管理委託・巡回・セミナー（アウトソーシング関連） • 保証委託料 セルフ （事業者負担の場合） 外注業者 業務委託費 ストレージ • 決済手数料 セルフストレージ 事業者 事業者 外注業者 決済代行 収納手数料 会社 セルフ • 管理委託料 業務委託費 ストレージ • 業務委託料 保険料 保険 利用者 保証委託料 セミナー受講料 • 代理店 • • 収納代行手数料 原価 原価 粗利 （業務委託費等） 粗利 （業務委託費等） 売上（保証委託料等） 売上（管理委託料等） ✔ 賃料債務保証は保

  48. Slide 48: BS 収益構造 ITソリューション

    BS 収益構造 ITソリューション ITソリューション クラリス・ニコニコトランク オンラインクレジットカード決済 セルフストレージ システムベンダー ▲ニコニコトランクトップ画面 事業者 • システム利用料 • 開発、改修費 • ポータル掲載料 • 保守、サーバー代 ✔ クラリス等のITSは、 システムの利用料、 原価 ポータル掲載料が主な売上。 粗利 （サーバー代等） システムの開発や回収、 保守、サーバーにかかる 売上（システム利用料等） 料金が主な原価。 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. ※粗利・原価の構成比はイメージです。 48

  49. Slide 49: TKS ビジネスモデル

    TKS ビジネスモデル ◆ セルフストレージ用地を取得し、セルフストレージを企画／建築。 ◆ 建物竣工後、投資家又はセルフストレージ事業者に対して、運営・管理もしくはマスターリース付きで販売 セルフストレージ セルフストレージ 土地仕入 企画／建築 販売／管理・賃貸 セルフストレージ 事業者・投資家等 開発販売 運営管理・ マスターリース 仲介 土 業設 工 務計 事 不動産 地 委監 発 仲介会社 購 託理 注 入 仲介 使用契約 地主・不動産保有会社 設計会社 施工会社 利用者 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 49

  50. Slide 50: TKS 収益構造

    TKS 収益構造 ◆ 開発販売事業 ：セルフストレージの販売代金が売上、土地代／工事代等の土地建物取得代金が売上原価 ◆ 管理・賃貸事業：セルフストレージ利用者からの使用料が売上、所有者への賃料、及び、施設の管理運営費用が売上原価 開発販売事業 管理・賃貸事業 Water Fall Water Fall セルフストレージ 事業者・投資家等 利用者 売 粗 粗 上 販売代金 売利 使用料 （ 利 上 使 （ （ 売 管理運営費 用 （売 土上 料 賃 上 販 地 電気代 原 料原 代価 警備費 ・ ・価 売 ・ 賃料 点検費 広告費 管 管 土地代 手数料 代 工 その他 理 理 料 運 設計料

  51. Slide 51: 当社の強み

    当社の強み CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 51

  52. Slide 52: ①成長するセルフストレージ市場

    ①成長するセルフストレージ市場 セルフストレージ需要拡大への期待 現状ペースで上昇していくと、 2025年には1,000億円以上の市場拡大が期待できる！ 都市化の進展と 住居専有面積の減少傾向化 ステイホーム： 在宅ワーク浸透・オフィスコンパクト化 EC取引拡大によるラスト ワンマイル物流需要の高まり 出典：矢野経済研究所 「拡大する収納ビジネス市場の徹底調査 2021年版」 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 52

  53. Slide 53: ②業界のプラットフォーム 全国展開・導入シェアの高さ

    ②業界のプラットフォーム 全国展開・導入シェアの高さ 集客サイト「ニコニコトランク」 サービスを全国で展開。 6,700施設/30万室が登録 過半を上回る事業者が当社サービスを導入 300社以上に導入 （業界約400社中） 🞐 「どこでも、どんな運営規模でも、新規参入者でも」最適なサービス対応 🞐 「セルフストレージ運営について相談するなら、まずパルマ」プレゼンスが確立 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 53

  54. Slide 54: ②業界のプラットフォーム 都市型施設の多数開発

    ②業界のプラットフォーム 都市型施設の多数開発 ◆ 空調・駐車場・エレベータ・警備セキュリティを 附帯する1棟専用施設を 埼玉県 東京圏にて 48棟・6,885室開発 1棟 ◆ 個人・機関投資家等への供給チャネルを有する、 東京都 都市型セルフストレージデベロッパーとして成長 35棟 (室数) セルフストレージ開発室数推移（累計） 8,000 千葉県 １棟 6,000 神奈川県 11棟 4,000 2,000 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 54

  55. Slide 55: 強い事業基盤

    強い事業基盤 ◆ 「施設開発」から運営プロセス全般において効率化・リスク軽減に資するBPOサービスを提供 ◆ 集客や決済などITを活用したソリューションも提供し、非対面・非接触での業務運営も実現 ◆ 「成長市場」+「ワンストップサービス」+「圧倒的なシェア」 ➡ 当社の事業基盤 セルフストレージビジネスプロセス 施設開発 IT集客 利用手続 オンライン決済 収納代行 滞納管理 滞納保証 受付・審査代行 滞納者収納物撤去 セルフストレージBPOサービスを ワンストップで提供できるのは当社だけ CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 55

  56. Slide 56: パルマの強み

    パルマの強み ①成長市場 ②業界のプラットフォーム 現状ペースで上昇していくと、 サービスを全国で展開。 2025年には1,000億円以上の 過半を上回る事業者が当社サービスを導入。 市場拡大が期待できる！ トランクルーム業界300社以上に導入。 強い事業基盤 「成長市場」+「ワンストップサービス」+「圧倒的なシェア」 ➡ 当社の事業基盤 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 56

  57. Slide 57: 市場概況

    市場概況 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 57

  58. Slide 58: 海外比較から見た市場の成長性

    海外比較から見た市場の成長性 ●セルフストレージの世帯供給率 米国が日本の10倍以上あり、香港、シンガポールと比較しても、日本は開拓途中。 ●一人当のセルフストレージ床面積 日本より米国は約90倍、香港は約8.5倍、シンガポールは約6倍。 ◆日本のセルフストレージの成長余地あり！ （出典：矢野経済研究所「拡大する収納ビジネス市場の徹底調査 2021年版」、セルフストレージアジア協会・米国協会「Annual Report 2020」 ） CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 58

  59. Slide 59: セルフストレージ市場のポテンシャル

    セルフストレージ市場のポテンシャル 日本のセルフストレージ世帯供給率がアメリカと 同水準になり100％稼働を想定した場合の市場規模 ※約1兆4千億円 100％稼働を想定した場合の市場規模 1,023億円 今後も 現状の市場規模 736億円（稼働率 約72％） 大きな成長 当社サービス 余地あり 受託規模 出典：矢野経済研究所「拡大する収納ビジネス市場の徹底調査 2021年版」 ※100％稼働を想定した場合の市場規模1,023億円を日本の世帯普及率である1.1%で割り セルフストレージ協会・米国協会「Annual Report 2020」データをもとに当社算出 アメリカの世帯供給率14.8%を掛

  60. Slide 60: 市場成長へのファクター

    市場成長へのファクター （利用需要拡大） 【セルフストレージ普及先進国との比較・世帯普及率】 アメリカ 14％ オーストラリア ５％ 日本 １％ 諸外国における普及の要件＝“4D” Death :高齢化 … 老人施設入居、死亡 + ＝ Divorce :離婚 オフィス拠点 我が国の普及促進 Density :都市化による住空間狭小化 Downsize “５D” Dislocation :人口流動 … 引越需要 （出典：矢野経済研究所「拡大する収納ビジネス市場の徹底調査 2021年版」、セルフストレージアジア協会・米国協会「Annual Report 2020」 ） CopyrightⒸ2022

  61. Slide 61: リスク情報

    リスク情報 CopyrightⒸ2022 Palma Co.,Ltd. 61

  62. Slide 62: 主な事業リスクと対応策

    主な事業リスクと対応策 主要なリスク リスクの内容 対応策 経済状況・市場環境 景気の後退やセルフストレージ・不動産業界の事業環境の大きな 定期的に景気動向・セルフストレージ利用動向・不動産 変化により、施設利用者の減少や施設利用料の滞納の増加、投資 市況等のモニタリングを行い、マーケット観の醸成、投 顕在化の可能性：中 マインドの冷え込み等が発生し、事業成長が阻害される可能性が 資判断力の強化を継続するとともに、セルフストレー 顕在化による影響度：中 あります。 ジ・不動産市場の変化に応じたサービス展開の推進によ り、リスクの低減に努めております。 競合事業者 類似サービスを提供する競合事業

  63. Slide 63: お問い合わせ先

    お問い合わせ先 株式会社パルマ 窓口 ：株式会社パルマ 管理部 E-mail：[email protected] URL ：https://www.palma.jp/ ⚫ 本資料の取り扱いについて 本資料に記載されている計画や見通し、戦略などは本書面の作成時点において取得可能な情報に基づく将来の業績に 関する見通しであり、これらにはリスクや不確実性が内在しております。かかるリスク及び不確実性により、実際の業績等はこれらの見通しや予 想とは異なる結果となる可能性があります。 ⚫ 当社が事業環境の説明を行う上で、参考となると考える情報を掲載しております。掲載データについては、調査方法や調査時期により結

Palma — FY2022 Earnings Presentation on 6ix