Mori Trust Reit.inc · TSE:8961
Mori Trust Reit.inc — FY2026 8月期 Earnings Presentation
72 slides from Mori Trust Reit.inc's earnings presentation, Oct 23, 2026
Slide 1: 2026年8月期(第49期) 決算説明資料
2026年8月期(第49期) 決算説明資料 2026年10月23日 証券コード：8961 資産運用会社 0
Slide 2: 目次
目次 1. 運用ハイライト 7. 森トラストリート投資法人の特徴 2026年8月期(第49期) 決算サマリー P.03 基本理念及び特徴 P.32 内部成長戦略の着実な進展(金利上昇下での実力ベース分配金の着実な成長) P.04 投資方針、ポートフォリオサマリー P.33 中期的(26/8期を基準とする今後3年間)な賃料成長と分配金の成長 P.05 上質なアセットへの重点投資 P.34 内部成長戦略の着実な進展(オフィスの状況) P.06 高品質なスポンサー開発物件を中心としたポートフォリオ P.35 内部成長戦略の着実な進展(ホテルの状況①) P. 7
Slide 3: 運用ハイライト
運用ハイライト
Slide 4: 2026年8月期(第49期) 決算サマリー
2026年8月期(第49期) 決算サマリー 2026年8月期(第49期) 1口当たり分配金実績 2026年8月期(第49期) 決算主要数値 営業収益 11,830百万円 (予想比 +50百万円) 1,850円 不動産賃貸事業損益 8,182百万円 (予想比 +90百万円) NOI 9,176百万円 (予想比 +93百万円) [前期実績比:+13円(+0.7%)/予想比:+36円(+2.0%)] 当期純利益 6,580百万円 (予想比 +127百万円) 2026年8月期末現在（括弧内は前期比増減） Asset Debt 物件数 ：20物件 (－) 有利子負債残高 ：2,200億円 (▲5億円)
Slide 5: 内部成長戦略の着実な進展(実力ベース分配金の成長)
内部成長戦略の着実な進展(金利上昇下での実力ベース分配金の着実な成長) • MTRでは、ポートフォリオの実力を示す、売却益等の一時的要因を除いた「実力ベース分配金」の成長を重視 • 大阪ホテルマーケットの影響を受けるも、他ホテルの成長やオフィスの賃料増額により、金利上昇下での内部成長が継続 • 23/8期(合併期)以降、2月期・8月期それぞれで「実力ベース分配金」の成長を実現 実力ベース分配金の成長 オフィス 賃料改定率： +4.7% (3年間平均(2024年-2026年の各年ごとの平均)) (オフィス10物件*1の改定対象区画における各年ごとの(各年の2月期・8月期を対象)賃料改定率の平均(
Slide 6: 中期的な賃料成長と分配金の成長
中期的(26/8期を基準とする今後3年間)な賃料成長と分配金の成長 • 政策金利は想定されるターミナルレートに到達するとの仮定の下、賃料上昇による分配金成長が可能か検証 • 現時点で確定済み＋蓋然性の高い賃料成長要素(ドライバー)のみで負債コスト上昇に対応可能 • 更なる賃料上昇の伸びしろとなるドライバーにより中期的な分配金の成長は十分可能 中期的(26/8期を基準とする今後3年間)な賃料成長要素(ドライバー) 当期 1年後 2年後 3年後 決算期 (第49期) (第50期) (第51期) (第52期) (第53期) (第54期) (第55期) I.のドライバーのみで 26/8期 27/2期
Slide 7: 内部成長戦略の着実な進展(オフィスの状況)
内部成長戦略の着実な進展(オフィスの状況) • 26/8期は増額比率が引き続き増加して70.2%となったことに加え、賃料改定率は増額区画で+14.3%、 全体*でも+10.8％と高い改定率となり、オフィスの賃料成長がさらに加速 • 賃料上昇基調は継続しており、27/2期以降も引き続き高水準の増額比率・改定率を見込む * 増額改定区画のみならず、据置・減額改定区画を含む契約更新を迎えた区画全体 オフィス10物件*1の入退去率*2・期中平均稼働率*3の推移 オフィス10物件の賃料改定時の増額・据置・減額比率の推移*7 *7 フリーレント・段階賃料は契約期間における最終時点の賃料を基に計算 改定対象
Slide 8: 内部成長戦略の着実な進展(ホテルの状況①)
内部成長戦略の着実な進展(ホテルの状況①) • 大阪ホテルマーケットの影響を受けたCY新大阪は前年同期比マイナスとなるも、東京の2ホテルが好調を維持し、変動 賃料4ホテルの賃料実績合計は、前年同期比103%と引き続き増加傾向 • 日中関係の悪化により中国からのインバウンドは減少しているものの、他地域からのインバウンド増加により、単月での 訪日外国人数は過去最高となった2025年と同程度で推移し、全体としては引き続き堅調 ホテルマーケット全体の状況 変動賃料4ホテル*の状況 * 変動賃料を採用する下記4ホテル 訪日外国人数・出国日本人数推移 (出所) 日本政府観光局(JNTO)「訪日外客統計」
Slide 9: 内部成長戦略の着実な進展(ホテルの状況②)
内部成長戦略の着実な進展(ホテルの状況②) CY新大阪は大阪ホテルマーケットの影響により低調であった一方、シャングリ・ラ、CY東京は単月の賃料が過去最高を更新 シャングリ・ラ ヒルトン小田原 • 桜シーズンに合わせたインバウンド需要の高まりを背景に、26年4月 • GW・夏休み等を中心に国内個人レジャー需要を取り込むことに加え、 には賃料が過去最高を更新 インバウンドや国内企業のオフサイト会議*1等、宿泊と宴会をセットで利 用する団体の獲得により上積みを図り、前年比プラス圏で堅調に推移 • 過去最高賃料となった26年4月をはじめ、前年比でプラスとなる月が 多く堅調に推移 • インバウンド比率は
Slide 10: ONビルにおけるリテナントの推進・新規テナントとの契約締結
ONビルにおけるリテナントの推進・新規テナントとの賃貸借契約締結について • テナント退去後の運用方針を検討していた本物件について、リテナントを推進し継続保有することを基本方針とし、 新規テナント(コアテナント)と賃貸借契約を締結 • コアテナントは本物件全体の約7割を賃借し、賃料単価は従前テナントとの契約を上回る水準 • マルチテナント化により収益の安定性を確保しつつ、好調なオフィスマーケットを背景とした将来的な成長性も確保 • 鑑定評価額は前期から大きく上昇し、NAVの向上にも寄与 継続保有及びリテナントの推進の理由 鑑定評価額の上昇 • 好調なオフィスマーケットが継続しており、十分なリテ
Slide 11: サンルートプラザ新宿における27年9月以降の賃貸借契約締結
サンルートプラザ新宿における27年9月以降の賃貸借契約締結について(固定賃料増額・変動賃料導入) • 2027年9月以降の新契約では、「固定賃料」を大幅増額するとともに、新たに「変動賃料（客室売上連動）」を導入 • 新宿地区のホテルマーケットは、新宿駅を中心とした高い利便性や、インバウンドをはじめとする観光客に人気のあるエリアへ の近接性から、安定した成長を続けており、変動賃料の導入によるアップサイドを中長期にわたり享受可能 • ホテル6物件のうち5物件が変動賃料を採用するホテルとなり、より成長性にフォーカスしたホテルポートフォリオに進化 • 鑑定評価額は前期の大幅上昇(+299億円/+84.
Slide 12: 2026年8月期(第49期) 決算実績
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Slide 13: 2026年8月期(第49期) 決算概要
2026年8月期(第49期) 決算概要 2026年8月期(第49期) 1口当たり分配金実績 • 変動賃料ホテルでの賃料上振れ等により、営業利益は予想比+92百万円 1,850円 • 支払利息の増加を予想内に留め、当期純利益は予想比＋127百万円 • 1口当たり分配金は、予想比+36円の1,850円となり、1,800円台の [前期実績比:+13円(+0.7%)/予想比:+36円(+2.0%)] 高水準を維持 * SL:シャングリ・ラ、 主な差異要因 (百万円) CYT:CY東京、CYO:CY新大阪 2026/2期 2026/8期 2026/8期 前期実績比(C-A) 項目(百万円) 実績 予想
Slide 14: 1口当たり分配金の変動要因(年間比較)
1口当たり分配金の変動要因(24/8期・25/8期実績 vs. 26/8期実績(年間比較)) • ホテルやオフィスの成長が継続。軟調な大阪ホテルマーケットの影響は受けつつも、対予想比ではプラスで着地 • ホテル業績の急伸により過去最高となった25/8期に迫るDPU。２年平均では年率+3.4％の成長を確保 金利上昇によるコストの増加を 上回る内部成長(年間+17円) オフィス内部成長 - オフィス内部成長 :+ 30 - ホテル内部成長(CYO以外) :+ 44 ホテル内部成長 - 稼働率要因 :▲ 7 - 大阪マーケットの影響(CYO) :▲ 25 （円） - 賃料改定要因:+35 - 一過性
Slide 15: 2027年2月期・2027年8月期 業績予想
2027年2月期(第50期)・2027年8月期(第51期) 業績予想 14
Slide 16: 業績予想の前提条件
業績予想の前提条件 • オフィスは、一部の空室について今後のリーシングによる埋め戻しと、改定対象区画における賃料増加を織り込む • 変動賃料4ホテル全体は、国際情勢や大阪万博特需剥落の影響を受け、27/2期は前年同期比で減少を見込むものの 27/8期は100%超の水準を見込む 実績 実績 業績予想 決算期 26/2期(第48期) 26/8期(第49期) 27/2期(第50期) 27/8期(第51期) 年 2025年 2026年 2027年 月 9月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 8月 不動産賃貸事業収益 (百万円)(前年同期比) 11
Slide 17: 業績予想サマリー
2027年2月期(第50期)・2027年8月期(第51期) 業績予想サマリー 2027年2月期(第50期)予想分配金 2027年8月期(第51期)予想分配金 1,800円 [前期実績比:▲50円(▲2.7%)/前回予想比:+5円(+0.3%)] 1,810円 [27/2期予想比 +10円(+0.6%)] • オフィスについては、好調なオフィスマーケットを背景に、増額改定・稼働率改善に • オフィス賃料については、増額改定による力強い内部成長が継続する想定 よる力強い内部成長を想定。一方で、ONビルの仲介手数料等を見込む • ホテル変動賃料は、前年同期(26/8期)比で103%と想定。季節要因の
Slide 18: 1口当たり分配金の変動要因(27/2期予想)
1口当たり分配金の変動要因(25/2期・26/2期実績 vs. 27/2期予想(年間比較)) • CY新大阪(CYO)の賃料減少やONビルのリーシング費用により、ホテル業績が急伸した26/2期比ではDPUは マイナスとなるものの、1,800円台を維持し、２年平均では年率+1.4％の成長となる計画 • CYOやONビルの影響(合計▲68円)を除けば、オフィスの賃料増額幅の拡大やホテルの成長は継続しており、 基本的な内部成長路線は不変 CYOのマイナス分を除けば、内部成長は オフィス内部成長 金利上昇によるコストの増加を上回る - 稼働率要因 :+ 9 ホテル内部成長 (年間+31円) （円） -
Slide 19: 1口当たり分配金の変動要因(27/8期予想)
1口当たり分配金の変動要因(25/8期・26/8期実績 vs. 27/8期予想(年間比較)) • CYOは賃料減少からの回復途上ではあるものの、その他ホテルの継続的な成長と、勢いを増すオフィスの成長により、 金利上昇による支払利息増加分を概ね打ち返す内部成長を予想 • ONビルの入退去に伴う賃貸事業損益への影響額相当について、内部留保を取り崩すことを想定 • 28/2期以降は、オフィス・ホテルの内部成長の継続に加え、サンルートの契約更新(固定賃料増額・変動賃料導入)や ONビルの稼働率回復に伴う賃料増加により、DPU水準の更なる成長を見込む オフィス内部成長 金融関連費用*の増加 * 支払利息
Slide 20: 各決算期における分配金の予想・実績の推移
各決算期における分配金の当初/修正予想・実績の推移 • オフィス・ホテル市況の回復・成長により、実力ベース分配金実績は1,800円台まで成長 • 予想を上回る内部成長の継続により、当初予想・修正予想に比べ、実績は上振れ傾向 • 26/8期は26/2期に続き、ホテル収益の増加等により上振れして着地 （円） 実力ベース分配金(一時的要因を除く分配金) 今回公表 今回公表 今回公表 1,900 1,854 1,837 1,850 1,850 1,809 1,814 1,810 1,788 1,791 1,795 1,800 1,800 1,766 36 1,750 1,750 1,740 115 1
Slide 21: 外部成長・内部成長戦略
04 SEB ES + PBB ok fei BS
Slide 22: 外部成長戦略
外部成長戦略 外部環境に対する認識 オフィス • 賃料水準が上昇基調で推移する好調な賃貸市況を背景に、国内外の投資家の物件取得意欲は引き続き高く、オフィス取引は活発な状況 ホテル • インバウンド需要の伸長及び相対的に高いインフレ耐性を背景に、収益は持続的に成長しており、国内外の投資家による活発なホテル取引が継続 今後の方針 • スポンサーサポート（物件拠出に限らず、共同投資等も含む）等も活用しつつ、物件の取得や入れ替えを通じて、ポートフォリオのクオリティ向上及び資産規模拡大 を目指す • 今後の持続的な成長が期待でき、オフィスとの比較において相対的に高い利回りが期待できるホテルを積極的に検討
Slide 23: 内部成長戦略(オフィス)
内部成長戦略(オフィス) オフィス 外部環境に対する認識 今後の方針 • 新規供給が限定的な環境下でテナント需要は堅調に推移し、オフィス市況 • 新規テナントのリーシングについては、品薄感があり上昇基調のマーケット環 は全国的に好調 境において、保有物件の立地・規模・スペック等の優位性を活かして、着実 に、かつ高単価で稼働率を向上させることを目指す • 東京都心部及び大阪中心部は空室率が極めて低い状況にあり、稼働率 の上昇余地が限られる中で、賃料が大きく上昇 • 既存テナントの賃料改定については、好調なオフィス市況による空室率低下 を踏まえ、積極的な賃料増額を推進する他、再契約等の際には契約期
Slide 24: 内部成長戦略(ホテル)
内部成長戦略(ホテル) ホテル 外部環境に対する認識 今後の方針 • 日中関係悪化により、中国からの訪日客数は減少しているが、他の国・地 • インターナショナルブランドの販売チャネル等を通じて積極的に高単価の 域から日本への観光需要は引き続き旺盛であり、政府の各種施策による インバウンド需要を取り込む 後押しが継続することにより、今後もインバウンドは増加基調で推移してい • インバウンドは特定の国、地域に偏り過ぎることなく幅広く販売を促進する くことが期待できる • 陳腐化・競争力低下を避けるため、工事費等に留意しつつ顧客ニーズに • 国内客の需要は成長に足踏みがみられるものの安定的に推移して
Slide 25: ホテルマーケット全体の状況
ホテルマーケット全体の状況 • 2025年の訪日外国人数は4,268万人となり過去最高。政府目標の6,000万人に向けて増加が継続する見通し • 日中関係悪化の影響を受けつつも、他地域からの訪日客の増加により補完され、2026年に入ってからも単月で 300万人を超える実績が継続、過去最高となった2025年実績と同等水準で堅調に推移 • 延べ宿泊者数は、日本人の微減傾向を外国人の増加で吸収、外国人比率は27.2%と過去最高に 訪日外国人数・出国日本人数推移 (出所) 日本政府観光局(JNTO) 単月での訪日外国人数推移 (出所) 日本政府観光局(JNTO) *2026年2月・3月の値は推計値 (
Slide 26: 財務の状況
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Slide 27: 財務の状況(財務戦略・財務ハイライト・金利の状況)
財務の状況(財務戦略・2026年8月期財務ハイライト・金利の状況) 財務戦略 外部環境に対する認識 今後の方針 • 2025年12月に引き続き、2026年6月と9月の日銀金融政策決定会合 • 支払利息の増加を抑制するため、一定程度の短期変動比率の にて追加利上げが実施され、想定よりやや急ピッチで金利が上昇。 上昇を視野に入れつつ、短期借入金(変動金利)を活用した調達を図る ターミナルレートの切り上がりも想定される。 • 長期借入金は、金利上昇局面における対応として、返済期日の分散に • 中東情勢の緊迫化等による日本経済への影響に留意する必要はある 配慮しつつ、借入年限を短縮することでコスト上昇
Slide 28: 財務の状況(有利子負債の状況)
財務の状況(有利子負債の状況) 有利子負債・格付の状況 バンクフォーメーション (2026年8月末時点) 区分 調達先 残高 構成比 2026/2期末 2026/8期末 借入金 みずほ銀行 48,000 21.8% 前期比 三井住友銀行 41,500 18.9% 有利子負債残高 (百万円) 220,500 220,000 ▲ 500 三井住友信託銀行 27,500 12.5% 三菱ＵＦＪ銀行 22,500 10.2% 短期借入金 23,500 34,000 10,500 日本政策投資銀行 17,500 8.0% 長期借入金 183,000 172,000 ▲ 11,000 りそな銀行 8,50
Slide 29: ESGに関する取組み
06 ESGICEIS SER
Slide 30: ESGに関する取組み
ESGに関する取組み • 2026年GRESBリアルエステイト評価は前年よりスコア向上し、引き続き4スターを堅持 • 新たに、2030年度までの環境パフォーマンス目標を設定。今後もネットゼロの達成に向け、各種取組みの推進を図る 2026年GRESBリアルエステイト評価の取得 2030年度までの環境パフォーマンス目標の設定 (2026年10月) 資産運用会社は、2026年度に2030年度までのポートフォリオ全体におけるGHG排出量、 • GRESBレーティング • GRESB開示評価 エネルギー消費量、水消費量の削減目標を以下のとおり設定しました。 「4 Stars」 「A Level」
Slide 31: ESGに関する取組み
ESGに関する取組み 保有オフィス物件における取組み (参考) 森トラストグループの従業員への取組み 省エネルギー設備の導入 従業員への取組み(森トラスト株式会社) (注1) 省エネルギーと温室効果ガス排出削減の観点から、ポートフォリオにおける環境負荷 ワークライフバランスの推進・女性活躍推進 低減に取り組んでおり、当期は東京汐留ビルディング、仙台MTビル、天神プライム、 新横浜TECHビル、ヒルトン小田原リゾート&スパ、渋谷フラッグ、イトーヨーカドー 森トラストでは、社員それぞれが持つ能力を最大限に発揮できるよう、 湘南台店及びパークレーンプラザでの照明器具のLED化の推進、御堂
Slide 32: 森トラストリート投資法人の特徴
0/7 ERADAN— MRA A OFFER
Slide 33: 基本理念及び特徴
基本理念及び特徴 森トラストリート投資法人（MTR） 資産性・安定性・成長性を真に兼ね備えた、オフィス・ホテルを中核資産とする総合型REIT MTRは、森トラストグループの共通理念である「安定性」「成長性」「継続性」「信頼性」「社会性」「他益性」を 念頭に運用を行います。 安定性 成長性 両面を併せ持つポートフォリオの構築 継続性 信頼性 継続性のある運用による投資家からの信頼の獲得 社会性 他益性 ガバナンスを伴った投資主価値の最大化 ダブルスポンサーサポート 森トラスト株式会社 森トラスト・ホテルズ&リゾーツ株式会社 32
Slide 34: 投資方針、ポートフォリオサマリー
投資方針、ポートフォリオサマリー 安定的なキャッシュフローを生むオフィスと、成長性が期待できるホテルを中核資産とし、安定性と成長性の両面を追求 オフィスについては、東京都心部を中心とし、ホテルについては、将来安定的に集客が見込める「全国主要都市」及び 「著名な観光地エリア」を中心とし、中長期的な安定運用を図る 投資方針 投資用途 投資地域 投資不動産1件あたりの最低投資額 東京都心部*1 60%以上 東京都心部 原則 50億円 オフィス 40～80% 中核資産 オフィス オフィス その他(首都圏・ 40%以下 その他(首都圏・ 原則 30億円 政令指定都市等)*2 政令指定都市等) ホテル 2
Slide 35: 上質なアセットへの重点投資
上質なアセットへの重点投資 オフィス・ホテルを中核資産として、安定性・成長性を兼ね備えたポートフォリオを構築 森トラストグループのサポートを活用し、資産性及び高いグレードを有するクオリティの高いアセットへ重点投資 「資産性」 … 東京都心部を中心に全国主要都市に立地 「グレード」 … 高品質の上位グレード物件に重点投資 オフィス ホテル 延床面積 大 客室面積 大 成約賃料の目安 高 平均客室単価（ADR）の目安 高 東京都心部比率 ラグジュアリー 東京都心部 保有物件 （全国主要都市比率） 客室面積： 40m2～ 投資額50億円以上 平均客室単価： 4万円～ 千代田区・中央区・港区・品川区・
Slide 36: 高品質なスポンサー開発物件を中心としたポートフォリオ
高品質なスポンサー開発物件を中心としたポートフォリオ 人々が集う、デスティネーションとなるような高品質なスポンサー開発物件を中心とした、グレードを有した資産性の 高いポートフォリオを構築 資産性を有するポートフォリオ インターナショナルブランド比率 スポンサー開発比率 スポンサーによる管理・運営物件比率 （ホテル） 63.4% 55.4% 63.8% インターナショナルブランドを中心とした 高品質なスポンサー開発物件が中心 スポンサーによる管理・運営物件が中心 上位グレードへ重点投資 (2026年8月末日時点) 森トラストグループの開発・運営力が活用された物件群 オフィス ホテル 市場競争力の
Slide 37: 森トラストグループについて
森トラストグループについて 森トラストグループの主要事業 不動産事業 ホテル＆リゾート事業 投資事業 東京都心部を重点エリアとしてランドマーク性を有する 魅力的な国際観光拠点の創造を通じて、日本の観光先進 様々な企業への資本参加や業務提携、その他ベンチャー 先進の大型複合都市開発を中心に手掛けています。 国への飛躍と地方創生の一助になるべく取り組んでいます。 投資を含む広義の投資事業を積極的に推進しています。 森トラストグループの特徴 *1 2026年3月31日現在 *2 2026年9月現在 *3 2026年3月期の情報を掲載 ① 多数の複合開発実績を持つ大手ディベロッパー ② 50年にわたる
Slide 38: 森トラストグループが誇る豊富な高品質アセットの開発実績
森トラストグループが誇る豊富な高品質アセットの開発実績 1951年のグループ創業以来、都心部を中心とした大型都市開発を手掛け、保有・賃貸・運営・管理を実施 超一等地のオフィスやインターナショナルブランドのホテルアセットを中心に、豊富な開発実績を誇る 森トラストグループの開発・運営実績の一例 御殿⼭トラストシティ 東京汐留ビルディング 丸の内トラストシティ 仙台トラストシティ 京橋トラストタワー 東京ワールドゲート 東京ワールドゲート赤坂 御殿⼭トラストタワー 東京汐留ビルディング 丸の内トラストタワーN館・本館 仙台トラストタワー 京橋トラストタワー 神谷町トラストタワー 赤坂トラストタワー
Slide 39: 森トラストグループとの幅広い連携
森トラストグループとの幅広い連携 森トラストグループと締結している協定書に基づき、森トラスト及び森トラスト・ホテルズ＆リゾーツを含む、 森トラストグループによるスポンサーサポートを最大限に活用 物件運営におけるスポンサーサポート実績例 森トラストグループの有する不動産賃貸・管理ノウハウやホテル運営・マネジメントノウハウを活用 不動産管理 マスターリース（賃貸管理等） ホテル運営 コートヤード・バイ・マリオット コートヤード・バイ・マリオット 神谷町トラストタワー 大崎MTビル 東京汐留ビルディング 仙台MTビル 東京ステーション 新大阪ステーション 物件取得にかかるスポンサーサポートの実績 ス
Slide 40: 森トラストグループが開発・保有・運営する主なホテル
森トラストグループが開発・保有・運営する主なホテル 開発力 運営能力 戦略的ホテル展開 多彩なインターナショナル ブランドホテルとの提携 リゾート （赤字は本投資法人保有物件） 翠嵐 ラグジュアリー ⓬ コレクションホテル京都 39室 ＦＣ ⓴ 琵琶湖マリオットホテル 274室 ＦＣ 紫翠 ラグジュアリー ⓭ コレクションホテル奈良 43室 ＦＣ 21 南紀白浜マリオットホテル 182室 ＦＣ イラフ SUI ラグジュアリー シェラトン沖縄 ⓮ コレクションホテル沖縄宮古 58室 ＦＣ 22 サンマリーナリゾート 246室 ＦＣ ⓯ JWマリオット・ホテル奈良 158室 ＭＣ 23 ヒルトン小
Slide 41: 森トラストグループの今後の主なホテル開発プロジェクト
森トラストグループの今後の主なホテル開発プロジェクト 開発力 運営能力 戦略的投資 多数の新規ホテル開発プロジェクト 東京都心 リゾート 東京都心 1 Hotel Tokyo（2026年3月開業） 札幌大通公園 三田三丁目 箱根中強羅 元赤坂一丁目 箱根強羅 箱根強羅北 金沢広岡 軽井沢東雲 軽井沢長倉 軽井沢塩沢 白馬咲花 飛騨高山 熱海来宮 京都祇園 客室 京都四条 沖縄冨着 Luxury Destination Network (出所) 森トラストグループの2026年8月末現在の情報を基に資産運用会社作成 (注) 上記記載の物件は、2026年8月末現在、本投資法人が各物件の取得を決定した
Slide 42: 資産規模成長の軌跡と今後の外部成長目標
資産規模成長の軌跡と今後の外部成長目標 合併を契機に成長を志向し、スポンサー開発物件を含めた物件取得により、資産規模拡大(当面の目標:5,000億円)を目指す 新投資法人としての 各投資法人単独での成長 新たな成長 MTRの上場 両投資法人の合併 （億円） 資産規模 MTHの上場 8,000 新MTR MTR 継続的な 7,000 成長 MTH 5,000 成長路線への 6,000 回帰 5,000 4,701 4,000 3,240 3,240 3,240 3,240 3,247 3,239 3,000 2,000 1,072 1,020 1,020 1,085 1,077 1,076 1,
Slide 43: Appendix
Appendix 42
Slide 44: オフィスマーケット全体の状況
10 15 20 0 5 10 15 20 0 5 (%) (%) 2007/3 2007/3 2008/3 2008/3 2009/3 2009/3 2010/3 2010/3 2011/3 2011/3 2012/3 2012/3 2013/3 2013/3 2014/3 2014/3 福岡ビジネス地区 2015/3 2015/3 東京ビジネス地区 2016/3 2016/3 2017/3 2017/3 2018/3 2018/3 博多駅東・駅南地区 2019/3 2019/3 2020/3 2020/3 2021/3 2021/3 2022/3 2022/3 出所︓三鬼商事株式会社公表デ
Slide 45: 変動賃料4ホテル運営実績【対 前年同期】
変動賃料4ホテル運営実績【対 前年同期】 シャングリ・ラ 東京 第47期(運用期間：2025年3月1日～2025年8月31日) 第49期(運用期間：2026年3月1日～2026年8月31日) 2024年 2025年 2025年 2026年 賃料算出基準月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 第47期 11月 12月 1月 2月 3月 4月 第49期 2025年 合計 2026年 合計 賃料計上月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 賃料(百万円) 185 256 184 171 215 239 1,253 219 260 186 175 262 266
Slide 46: 変動賃料4ホテル運営実績【対 前期】
変動賃料4ホテル運営実績【対 前期】 シャングリ・ラ 東京 第48期(運用期間：2025年9月1日～2026年2月28日) 第49期(運用期間：2026年3月1日～2026年8月31日) 2025年 2025年 2026年 賃料算出基準月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 第48期 11月 12月 1月 2月 3月 4月 第49期 2025年 2026年 合計 2026年 合計 賃料計上月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 賃料(百万円) 200 182 161 144 154 234 1,077 219 260 186 175 262 266
Slide 47: 各ホテル物件の主要指標の推移
各ホテル物件の主要指標の推移(ヒルトン小田原・コートヤード東京・新大阪) ヒルトン小田原 主要指標の推移 (百万円) (参考) 賃料算出基準期間 600 奇数決算期(8月期)：前年1月から12月の12か月間 500 偶数決算期(2月期)：前年7月から当年6月までの12か月間 年 2025年 2026年 2027年 400 月 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 300 決算期 第46期 第47期 第48期 第49期 第50期 賃料算出 第49期基準利益(12か月平均) 200 基準期間 第50期基準利益(12か月平
Slide 48: 変動賃料4ホテルの賃料計上タイミングについて
(参考) 変動賃料4ホテルの賃料計上タイミングについて(最低保証賃料との差額補填タイミング含む) 2025 2026 2027 2028 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 本投資法人決算期 第47期 第48期 第49期 第50期 第51期 第52期 シャングリ・ラ 賃料算出基準月 (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (i
Slide 49: のれんの処理について
のれんの処理について • 森トラスト・ホテルリート投資法人(MTH)との合併に伴い、約6億円の(正の)のれんが発生 • のれんは無形固定資産としてB/Sに計上し、P/Lにおいて営業費用として20年(40期)で均等償却する方針 • のれんの償却額が比較的少額であることを踏まえ、将来における分配金水準の安定化のため、任意積立金を引き続き 内部留保することを目的に、税会不一致解消のための一時差異等調整引当額(ATA)は、当面の間計上しない予定 MTR（存続法人）＋ ＋ MTH（消滅法人） 新MTR 2023年2月末時点 合併後B/S 時価評価B/S 合併対価が時価ベースの 合併時点B/S（簿価） 純
Slide 50: 大型テナント退去時における対応実績
大型テナント退去時における対応実績 • 過去の大型テナント退去時において、代替物件拠出やリーシング活動といったスポンサーサポートを活用しながら 適時・適切な対応を実施 大型テナント退去事例 対応 物件名*1 内容 解約面積(m2)*2 退去日 対応 譲渡先 譲渡日 取得先 代替物件 その他 スポンサー 赤坂見附 日立本社ビル サポート 一棟借りテナント退去 57,254.61 2006/5/31 物件入替 スポンサー 2006/5/29 スポンサー - MTビル スポンサー ・ マスターレッシーであるスポン 大崎MTビル サポート 一棟借りテナント退去 22,634.06 2007/9/30
Slide 51: ポートフォリオ一覧
ポートフォリオ一覧(2026年8月末日時点) 取得価格*2 鑑定評価額 用途等 物件名 所在地 ホテルグレード 建築時期 賃貸可能面積*2 （百万円） （百万円） 東京汐留ビルディング 東京都港区 （ラグジュアリー） 2005年1月 82,539 82,300 71,806.84 ㎡ （ホテル：コンラッド東京） 神谷町トラストタワー 東京都港区 - 2020年3月 51,660 56,900 13,479.44 ㎡ ONビル 東京都品川区 - 1990年11月 39,900 40,500 20,654.60 ㎡ 紀尾井町ビル 東京都千代田区 - 1989年11月 34,300 39,100 2
Slide 52: 物件別期末算定価額
物件別期末算定価額(2026年8月末日時点) ONビルは、シングルテナントの退去確定により、マルチテナントを前提とした鑑定評価に移行。想定巡行稼働率が95％に低下 する一方、想定賃料水準の上昇とリスク低下に伴うCR*1の低下により、鑑定評価額が上昇、含み損を解消(詳細はp.9) （単位：百万円） 期末簿価 期末算定価額 直接還元法 ＤＣＦ法 用途等 物件名称 取得価格 2026/2期 2026/8期 2026/2期 2026/8期 増減 還元利回り 対前期比 割引率 最終還元 評価機関*2 2026/2期 2026/8期 利回り 東京汐留ビルディング 82,539 74,421 74,386
Slide 53: 稼働率の推移
稼働率の推移 用途区分毎の月次稼働率の推移 (前期末～当期末) （2026/2期末） （2026/8期末） 用途 3月末 4月末 5月末 6月末 7月末 2月末 8月末 マスターリースベース 99.5% 99.5% 99.5% 99.3% 99.0% 99.1% 98.9% オフィス 中核資産 (サブリースベース) (98.4%) (98.4%) (97.9%) (97.6%) (97.3%) (98.2%) (97.8%) ホテル 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% その他 商業施設・住宅 99.4% 99.4% 100% 100% 100% 100% 10
Slide 54: 賃貸借契約の概要
賃貸借契約の概要 (2026年8月末日時点) テナント 用途等 物件名 稼働率 賃貸借契約タイプ 賃借人 総数 東京汐留ビルディング(オフィス・店舗部分) 100% 1 マスターリース契約 サブリース賃料連動型 森トラスト 東京汐留ビルディング(ホテル部分：コンラッド東京) (98.8%) (42) マスターリース契約 固定賃料型 森トラスト 100% 1 神谷町トラストタワー マスターリース契約 共同運用区画賃料連動型 森トラスト (100%) (7) ONビル 100% 1 賃借人との直接契約 - 神戸製鋼所 紀尾井町ビル(オフィス部分) 97.6% 40 賃借人との直接契約 - - 紀尾
Slide 55: ホテル物件の賃貸借契約の詳細
ホテル物件の賃貸借契約の詳細 コートヤード・バイ・マリオット コートヤード・バイ・マリオット 物件名称 シャングリ・ラ 東京 ヒルトン小田原リゾート&スパ ホテルオークラ神戸 ホテルサンルートプラザ新宿 (注4) 東京ステーション 新大阪ステーション ホテルグレード ラグジュアリー アッパーアップスケール アッパーアップスケール アップスケール アップスケール アッパーミッドスケール 客室数 (注1) 200 163 468 150 332 624 開発者 森トラスト - - 森トラスト 森トラスト 森トラスト ホテル運営形態 リース MC (注2) リース FC (注3) FC (注3) リ
Slide 56: ポートフォリオの概要と物件別賃貸事業収支(オフィス①)
ポートフォリオの概要と物件別賃貸事業収支(オフィス①) オフィス 東京汐留ビルディング 神谷町トラストタワー ONビル 紀尾井町ビル 仙台MTビル 大崎MTビル 所在地 東京都港区 東京都港区 東京都品川区 東京都千代田区 仙台市宮城野区 東京都品川区 1994年7月 建築時期 2005年1月 2020年3月 1990年11月 1989年11月 1999年3月 (2008年大規模修繕実施) 取得時期 2010年4月 2021年7月他 2008年8月 2014年10月 2023年2月他 2005年3月他 取得価格 82,539百万円 51,660百万円 39,900百万円 34,300百万円 1
Slide 57: ポートフォリオの概要と物件別賃貸事業収支(オフィス②)
ポートフォリオの概要と物件別賃貸事業収支(オフィス②) オフィス 御堂筋MTRビル 広尾MTRビル 天神プライム 新横浜TECHビル 所在地 大阪市中央区 東京都渋谷区 福岡市中央区 横浜市港北区 A館：1986年2月 建築時期 1999年3月 1992年11月 2008年3月 B館：1988年2月 取得時期 2015年4月 2018年1月 2012年7月他 2003年11月 取得価格 10,170百万円 8,100百万円 7,050百万円 6,900百万円 期末簿価 9,968百万円 8,269百万円 6,556百万円 6,393百万円 期末算定価額 10,900百万円 8,400百万円 9
Slide 58: ポートフォリオの概要と物件別賃貸事業収支(ホテル)
ポートフォリオの概要と物件別賃貸事業収支(ホテル) ホテル コートヤード・バイ・マリオット コートヤード・バイ・マリオット シャングリ・ラ 東京 ヒルトン小田原リゾート＆スパ ホテルオークラ神戸 ホテルサンルートプラザ新宿 東京ステーション 新大阪ステーション 所在地 東京都千代田区 神奈川県小田原市 神戸市中央区 東京都中央区 大阪市淀川区 東京都渋谷区 1997年10月 1989年3月 1997年3月 建築時期 2008年11月 2014年2月 2007年8月 (2004年リノベーション実施) (1995年3月増築) (2015年リノベーション実施) 取得時期 2023年3月 2023年3
Slide 59: ポートフォリオの概要と物件別賃貸事業収支(商業施設・住宅)
ポートフォリオの概要と物件別賃貸事業収支(商業施設・住宅) 商業施設 住宅 渋谷フラッグ イトーヨーカドー湘南台店 フレスポ稲毛 パークレーンプラザ 合計 所在地 東京都渋谷区 神奈川県藤沢市 千葉市稲毛区 東京都渋谷区 － 建築時期 2009年8月 2002年11月 － 1988年6月 － 取得時期 2013年4月 2003年3月 2002年3月 2004年12月 － 取得価格 32,040百万円 11,600百万円 2,100百万円 3,200百万円 463,522百万円 期末簿価 32,259百万円 9,407百万円 2,193百万円 3,132百万円 441,846百万円 期末算定価額
Slide 60: 2026年8月期(第49期) 貸借対照表
2026年8月期(第49期) 貸借対照表 (単位：千円) 2026年2月期 2026年8月期 2026年2月期 2026年8月期 (2026年2月28日) (2026年8月31日) (2026年2月28日) (2026年8月31日) 資産の部 負債の部 流動資産 流動負債 現金及び預金 22,987,669 22,841,350 営業未払金 518,721 906,970 信託現金及び信託預金 5,061,235 5,277,499 短期借入金 23,500,000 34,000,000 営業未収入金 186,827 249,786 １年内償還予定の投資法人債 4,000,000 4,000,
Slide 61: 2026年8月期(第49期) 損益計算書
2026年8月期(第49期) 損益計算書 損益計算書 （不動産賃貸事業損益の内訳） (単位：千円) (単位：千円) 2026年２月期 2026年8月期 2026年２月期 2026年8月期 (自 2025年９月１日 (自 2026年３月１日 (自 2025年９月１日 (自 2026年３月１日 至 2026年２月28日) 至 2026年８月31日) 至 2026年２月28日) 至 2026年８月31日) 営業収益 A．不動産賃貸事業収益 賃貸事業収入 11,247,205 11,526,440 賃貸事業収入 その他賃貸事業収入 337,731 304,092 家 賃 10,887,934 11,1
Slide 62: 金銭の分配に係る計算書／キャッシュ・フロー計算書
2026年8月期(第49期) 金銭の分配に係る計算書／キャッシュ・フロー計算書 金銭の分配に係る計算書 キャッシュ・フロー計算書 (単位：円) (単位：千円) 2026年２月期 2026年8月期 2026年２月期 2026年8月期 (自 2025年９月１日 (自 2026年３月１日 (自 2025年９月１日 (自 2026年３月１日 至 2026年２月28日) 至 2026年８月31日) 至 2026年２月28日) 至 2026年８月31日) 営業活動によるキャッシュ・フロー Ⅰ．当期未処分利益 6,538,693,270 6,583,008,885 税引前当期純利益 6,547,609 6,
Slide 63: 財務指標の推移
財務指標の推移 （単位：百万円） 2024/8期 2025/2期 2025/8期 2026/2期 2026/8期 算定式 (第45期) (第46期) (第47期) (第48期) (第49期) 営業収益 11,746 11,820 11,668 11,584 11,830 うち不動産等売却益 650 655 － － － 営業費用 4,243 4,171 4,223 4,163 4,271 営業利益 7,503 7,648 7,445 7,421 7,558 経常利益 6,795 6,869 6,609 6,547 6,591 当期純利益 6,785 6,859 6,598 6,537 6,580
Slide 64: 資産規模、LTV及び1口当たり分配金の推移
資産規模、LTV及び1口当たり分配金の推移 2023/3 2013/10 2,482 森トラスト・ホテルリート （円） 公募増資実施 2,265 投資法人との合併 1,963 1,916 1 1,854 1,854 1,850 分配金 1,825 1,835 1,757 口当たり 1,783 1,778 1,785 1,775 1,500 1,700 1,950 1,977 1,960 1,937 1,801 1,825 1,833 1,892 1,837 1,723 1,788 1,524 1,760 1,597 1,272 （期末総資産有利子負債比率） 53.7% 47.2% 48.4%
Slide 65: 有利子負債一覧
有利子負債一覧(2026年8月末日時点) 区分 借入先 期末残高 平均利率 借入日 返済期限 日本政策投資銀行 1,500 0.87% 2023.11.30 2027.11.30 七十七銀行 500 (注１) - 2026.8.31 2029.8.31 日本政策投資銀行 1,500 1.07% 2024.11.29 2027.11.30 みずほ銀行 1,500 1.17% 2023.11.30 2029.11.30 りそな銀行 ー 1.09% 2026.4.22 2026.5.29 三菱ＵＦＪ銀行 500 1.27% 2025.11.28 2027.11.30 みずほ銀行 1,500 1.23
Slide 66: 投資口価格の推移
投資口価格の推移 投資口価格・出来高の推移(2004年2月13日～2026年8月31日) 投資口価格(円) 出来高 投資口価格 出来高(口) 200,000 100,000 2004年2月13日 2008年10月 2010年5月 2013年10月 2023年3月 90,000 東京証券取引所上場 第三者割当増資実施 公募増資実施 公募増資実施 森トラスト・ホテルリート投資法人との合併 80,000 150,000 70,000 60,000 100,000 50,000 40,000 30,000 50,000 20,000 10,000 0 0 2004/1 2006/1 2008/1 20
Slide 67: 投資主の状況
投資主の状況 上位10投資主一覧 (発行済投資口の総口数:3,560,000口) （2026年8月期末現在） 投資主名 所有投資口数 所有比率 株式会社森トラスト・ホールディングス 1,038,700口 29.2% 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 668,370口 18.8% 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 597,751口 16.8% 野村信託銀行株式会社（投信口） 151,030口 4.2% 株式会社常陽銀行 38,038口 1.1% STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505001 36,711口 1.0% JP MORGAN C
Slide 68: 資産運用会社に対する運用報酬について
資産運用会社に対する運用報酬について 実績（千円） 規約 報酬算定料率 報酬算定式 2026年2月期 2026年8月期 （第48期） （第49期） 各営業期間につき、当該決算期及び前決算期における本投資法人の 資産の期末算定額のそれぞれの総額を平均した金額に0.2％を上限と 0.15% 運用報酬1 （当期期末算定額+前期期末算定額）÷2×0.15%×1/2 388,167 405,674 して役員会で決定した料率を乗じた金額に、2分の1を乗じた金額とし （注1） ます。 各営業期間における｢運用報酬2控除前当期純利益｣を各決算期末 における発行済投資口の総口数で除した額に、各営業期間における
Slide 69: 投資法人の仕組み図
投資法人の仕組み図 投資主名簿等の管理等及び 1 投資法人 1 一般事務業務委託契約 会計等に関する一般事務受託者 （投資主名簿等の管理及び会計等に 2 並びに資産保管会社 関する事務の管理に関する契約） 2 資産保管業務委託契約 三井住友信託銀行株式会社 3 財務及び発行・支払代理契約 森トラストリート投資法人 4 資産運用業務委託契約 投資法人債に関する 投資主総会 5 一般事務業務委託契約 一般事務受託者 （機関の運営に関する事務） 3 役員会 6 不動産等の情報提供に関する協定書 株式会社三菱UFJ銀行 三井住友信託銀行株式会社 執行役員：内藤 宏史 7 商標使用許諾契約 株式会社みず
Slide 70: 注記(1)
注記(1) 各種数値については、本資料において別途記載する場合を除き、単位未満を切り捨てて記載しています。但し、％については四捨五入をした数値を記載しています。 各物件名称については、以下のとおり略称で記載することがあります。 - 東京汐留ビルディング：汐留 - 神谷町トラストタワー：神谷町 - 仙台MTビル：仙台 - 新横浜TECHビル：新横浜 - ONビル：ON - 天神プライム：天神 - シャングリ・ラ 東京：シャングリ・ラ - ヒルトン小田原リゾート＆スパ：ヒルトン小田原 または H小田原 - コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション：コートヤード東京 または CY東京 - コ
Slide 71: 注記(2)
注記(2) P.53 (1) 信託受益権の物件において、所有者である信託受託者が賃貸人、信託受益者である本投資法人が自らマスターレッシーとなり、信託受託者と本投資法人との間でマスターリース契約を 締結したうえで、本投資法人が各テナントと直接サブリース契約を締結している場合（紀尾井町ビル(オフィス部分)・広尾MTRビル・天神プライム・渋谷フラッグ）は、「賃借人との直接契 約」の分類としています。 (2) 年間固定賃料の他に固定資産税・都市計画税相当額及び損害保険料相当額の合計額が変動賃料として支払われます。 (3) 賃借人が転借人から受け取った賃料等 (4) 神谷町トラストタワーの6階から30階
Slide 72: ディスクレーマー
ディスクレーマー ・本資料は情報提供を目的としたものであり、投資勧誘や特定の銘柄への投資の推奨を目的としたものではありません。 投資⼝のご購⼊にあたっては、各証券会社にお問い合わせください。 ・不動産投資証券は、保有資産である不動産の価格、収益力の変動、発行者の財務状態の悪化又は市況の変化等により取引価格が下落 し、損失を被ることがあります。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。 ・本資料は金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律及びこれらに基づく政令、省令、府令並びに株式会社東京証券取引所の 規則その他関係諸規則に基づく開示書類や資産運用報告ではあ