Yeashin International Development Co. Ltd. · TPEX:5213

Yeashin International Development — 東門段公聽會簡報

32 slides from Yeashin International Development's investor presentation, Aug 20, 2024

  1. Slide 1: 東門段一小段2-1地號等6筆土地都市更新事業計畫案自辦公聽會簡報

    「擬訂新竹市東區東門段一小段2-1地號等6筆 土地都市更新事業計畫案」自辦公聽會 簡報大綱 一、計畫介紹 十、拆遷安置計畫 二、現況分析 十一、財務計畫 三、與都市計畫之關聯 十二、效益評估 四、公共設施興修或改善計畫 十三、實施進度 五、整建或維護計畫 六、申請容積獎勵項目及額度 七、建築規劃設計 八、都市設計與景觀構想 九、實施方式及有關費用分擔 實 施 者 ：亞昕國際開發股份有限公司 受託單位：長豐工程顧問股份有限公司 建築設計：以兆聯合建築事務所 1 1 3 年 8 月 2 0 日

  2. Slide 2: 公聽會議程

    時程 議程 時間 14:00 簽到 - 14:00~14:05 主席致詞、議程說明 5分鐘 14:05~14:10 來賓介紹 5分鐘 14:10~14:20 都市更新事業計畫說明 10分鐘 14:20~14:30 建築設計說明 10分鐘 14:30~14:50 意見表達綜合討論 20分鐘 14:50~15:00 主管機關、學者專家建言 10分鐘 15:00 散會 2

  3. Slide 3: 一、計畫介紹：辦理緣起與計畫目標

    一、計畫介紹 辦理緣起 考量本案更新單元內現況建物屋齡均逾30年以上，遇災害時恐妨害公共安全之虞，且為落實 土地有計畫之再開發利用、復甦都市機能，爰依「都市更新條例」及「新竹市都市更新單元 劃定基準」辦理自行劃定更新單元併送事業計畫申請。 法令依據 「都市更新條例」第23條及第32條。 實施方式 實施者：亞昕國際開發股份有限公司 (02) 8522-9722 本案採全區段拆除重建方式處理，並以「協議合建」方式實施都市更新事業。 計畫目標 • 提高土地利用效率，落實土地再開發利用。 • 塑造環境品質，誘發周邊環境更新。 • 配合更新單元及周邊環境都市機能，建構融合地區都市景觀之優質生活環境，提供

  4. Slide 4: 一、計畫介紹：位置及範圍

    一、計畫介紹 本案更新單元位於新竹市東區中央路以南、中正路以東及中正路96巷以北街 位置及範圍 廓之第二種商業區內，屬於非完整街廓。 更新單元範圍 本案更新單元範圍 包括新竹市東區東 門段一小段2-1、 5-1、5-6、5-7、 5-20 及 6-54 地 號 ， 共6筆土地，面積 總計2,564.00㎡； 包含地上物9、48、 49及74建號等4筆 建物。 更新單元範圍 4

  5. Slide 5: 一、計畫介紹：鄰地協調情形

    一、計畫介紹 鄰地協調情形 鄰地協調會業於113年5月17日於東大市民活動中心舉辦，有一筆6-58地號有意願納入本案更 新單元，惟考量該筆土地零星狹小，且有被鄰房占用之疑慮，故未納入本案單元範圍。 實施方式 本案採全區段拆除重建方式處理，並以 「協議合建」方式實施都市更新事業。 鄰地協調範圍 3-5地號為民國 東門段一小段2-5、5-29、5-30、6-3 96 年取得建照 、6-4、6-55、6-56、6-58、12-10及 之新建物 12-11 地 號 等 10 筆 土 地 ， 總 面 積 為 236.36㎡。 預計更新單元範圍 鄰地協調範圍 5

  6. Slide 6: 二、現況分析：土地權屬

    二、現況分析 土地權屬 本案土地面積共計2,564.00㎡，權屬皆為私有，所有權人共2位，分別為亞昕國際開發股份有 限公司(88.73%)及兆豐國際商業銀行股份有限公司(11.27%)持有。 地段 地號 面積(㎡) 比例(%) 所有權人/管理者 東門段一小段 2-1 2,030.00 79.17 亞昕國際開發股份有限公司 東門段一小段 5-1 97.00 3.78 兆豐國際商業銀行股份有限公司 2-1 東門段一小段 5-6 96.00 3.75 兆豐國際商業銀行股份有限公司 東門段一小段 5-7 78.00 3.04 兆豐國際商業銀行股份有限公司 東門段一小段 5-20 18.00 0.70

  7. Slide 7: 二、現況分析：更新單元現況

    二、現況分析 預計更新單元範圍 本案更新單元為第二種商業區，建蔽率80%、容積率400%，現況為商辦、 更新單元現況 旅館、住宅及零售業使用。 1 ▲基地內二棟15層樓之建物 1 2 3 3 ▲基地內二棟5層樓之建物 ▲基地內建物與周邊建物鄰接情形 7

  8. Slide 8: 二、現況分析：周邊現況

    二、現況分析 預計更新單元範圍 緊鄰市政府、國稅局、警察局等重要行政機關，亦有美術館、博物館及東 周邊現況 門市場等多元機能使用，鄰近東門城文化景觀及東門大排水沿線綠帶。 1 5 4 ▲中央路 ▲中正路 4 1 ▲基地與稅務局交界處 2 3 2 ▲中正路96巷 ▲基地旁3-5地號之建物 8

  9. Slide 9: 二、現況分析：交通概況

    二、現況分析 交通概況 1.中央路 位於基地東側，寬度為14公尺，採中 央標線分隔，其配置為往西1混合車道， 往東2混合車道，道路兩側設有機車停 車格，兩側設有行人專用空間。 2.中正路 位於基地西側，寬度為20公尺，採中 央標線分隔，其配置為雙向各2混合車 道，道路兩側禁止停車格，兩側設有行 人專用空間。 3.中正路96巷 位於基地南側，寬度為7公尺，此路段 為單行道，其配置為單向1混合車道， 道路兩側設有機車停車格，道路南側設 有行人專用空間。 9

  10. Slide 10: 三、與都市計畫之關聯

    三、與都市計畫之關聯 主要計畫 106年10月18日發布實施之「新竹市都市計畫（第一階段）案」 細部計畫 98年11月11日發布實施之「擬定新竹(含香山)都市計畫(市中心地區)細部計畫案」 於細部計畫訂有「開發獎勵措施」、「土地使用分區管制要點」及「都市設計準則」，其中 本案更新單元位置係屬都市設計準則管制範圍，指定留設無遮簷公共開放空間。 本案涉及 擬透過細部計畫變更，比照新竹市都市危險及老舊建築物加速重建放寬規則，訂 都計變更 定建築高度放寬規定。 10

  11. Slide 11: 三、與都市計畫之關聯：土地使用分區管制

    三、與都市計畫之關聯 土地使用分區管制 使用分區 建蔽率(%) 容積率(%) 第二種商業區 80% 400% • 建築退縮規定 • 停車位數量與停車空間設置規定 都市設計準則規範 • 公共開放空間系統設置原則： 本細部計畫區內B1~B35街廓 基地留設4公尺無遮簷帶狀式 開放空間，並於沿道路境界線 留設連續性之公共人行步道。 • 植栽設計 • 建築物規劃 • 停車空間及裝卸場設置原則 更新單元範圍 都市設計準則管制範圍 11

  12. Slide 12: 四、公共設施興修或改善計畫／五、整建或維護計畫

    四、公共設施興修或改善計畫 ⚫ 本案更新單元範圍及鄰近地區並無公共設施興修或改善計畫。 五、整建或維護計畫 ⚫ 本案更新單元採全區重建方式實施，故無整建或維護計畫。 12

  13. Slide 13: 六、申請容積獎勵項目及額度

    基準容積：10,256.00㎡ 六、申請容積獎勵項目及額度 原始建物容積：18,192.54㎡(2-1,6-54地號) 其餘土地容積：1,156 ㎡(5-1地號等4筆土地) 1.原始建物容積高於基準容積部分核計之獎勵：原始建物容積－基準容積 =18,192.54-9,100=9,092.54 2.都市更新容積獎勵上限：原始容積20%+法定容積50% = 18,192.54*0.2+ 1,156*0.5=4,216.5 本案預計申請容積獎勵項目面積為13,444.86m²，已達可申請容積獎勵面積上限 13,309.04m²，本案後續以獎勵容積上限13,309.04m²進行規劃。 申請容積獎勵項目

  14. Slide 14: 七、建築規劃設計

    七、建築規劃設計 ⚫ 更新後擬設計兩幢SRC結構建築物，地上27層、地下6層，一樓為店鋪使用之集合住宅， 計3個商業單元、364個住宅單元。 ⚫ 本案更新單元內無現有巷道，故本案無巷道廢止或改道計畫。 都市更新 基地使用分區 第二種商業區 允建容積率 918.20% 129.55% 獎勵容積 獎勵後允建總容積 謄本面積 2,564.00㎡ 23,565.04㎡ 樓地板面積 法定建蔽率 80.00% 設計建蔽率 53.67% 法定建築面積 2,051.20㎡ 實設建築面積 1,375.98㎡ 法定容積率 400.00% 實設容積率 917.82% 法定容積樓地板面積 10,256. 00㎡ 實設

  15. Slide 15: 七、建築規劃設計：一層平面配置圖

    七、建築規劃設計 一層平面配置圖 用途：入口門廳、管委會使用空間、店鋪 15

  16. Slide 16: t. Beet

    t. Beet FAR ghia 50 915 { a 795 905 -—-—-—--9 t 16

  17. Slide 17: 七、建築規劃設計：三至二十七層平面配置圖

    七、建築規劃設計 三至二十七層平面配置圖 用途：集合住宅 17

  18. Slide 18: 七、建築規劃設計：地下一層平面配置圖

    七、建築規劃設計 地下一層平面配置圖 用途：防空避難室兼停車空間，以機車停車為主，共計369部機車位。 法定車位 自設車位 18

  19. Slide 19: 七、建築規劃設計：地下二、三層平面配置圖

    七、建築規劃設計 地下二層平面配置圖 地下三層平面配置圖 法定車位 自設車位 用途：停車空間，共計251部汽車停車位(含無障礙5部及裝卸1部)。 19

  20. Slide 20: 七、建築規劃設計：地下四至六層平面配置圖

    七、建築規劃設計 地下四至五層平面配置圖 地下六層平面配置圖 法定車位 自設車位 用途：停車空間，共計251部汽車停車位(含無障礙5部及裝卸1部)。 20

  21. Slide 21: tC. eee

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  22. Slide 22: PPP PPP PPP PPP PPP PPP PPP PPP PrP rrr

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  23. Slide 23: 七、建築規劃設計：消防救災空間檢討（一層）

    七、建築規劃設計 消防救災空間檢討 一層平面圖 救災活動空間無突出固定設施 雲梯車救災位置 雲梯車救災範圍 車行動線方向 救災活動空間無突出固定設施， 上方淨空且無阻礙物。 23

  24. Slide 24: 七、建築規劃設計：消防救災空間檢討（標準層）

    七、建築規劃設計 消防救災空間檢討 標準層平面圖 救災活動空間無突出固定設施 雲梯車救災位置 雲梯車救災範圍 車行動線方向 替代進口位置 救災活動空間無突出固定設施 24

  25. Slide 25: 八、都市設計與景觀構想：人車動線規劃示意圖

    八、都市設計與景觀構想 人車動線規劃示意圖 大廳設置住戶共 臨20M及15M計畫道路 同出入口，與店 退縮留設5M以上人行步 鋪區分，維護居 道。 住品質。 退縮人行步道範圍 車行動線方向 社區入口 車道出入口 車道警示號誌燈 8M側計畫道路為車道及 汽車出入口區分 通路出入口，設置引導 地坪材質並設置 性照明、凸鏡及警示燈， 警示燈，維護人 提供友善安全的人行空 行安全。 間及休憩場所。 25

  26. Slide 26: 八、都市設計與景觀構想：景觀計畫說明圖

    八、都市設計與景觀構想 景觀計畫說明圖 周圍退縮5M人行 植栽計畫說明： 步道，增加延續 • 增進戶外空間休憩效果。 性，規劃街道家 具及種植喬灌木， • 與建築物主體及鄰近建 創造友善及開放 築、地景做整體的搭配。 的步行空間及視 • 營造植栽樹種及視覺景 覺效果。 觀的豐富層次。 • 考慮季節性視覺效果。 • 採用台灣原生種喬灌木。 車道進出口留設 6.55M×8M 緩 衝 空間，並設置警 示設施，舖面考 量粗糙面與顏色 變化作為區分， 加強行走安全。 社區入口 車道出入口 車道警示號誌燈 26

  27. Slide 27: 八、都市設計與景觀構想：景觀計畫說明圖

    八、都市設計與景觀構想 景觀計畫說明圖 本案人行道地坪 溝縫完成面高程平整 鋪面為平順防滑 且鋪面框邊維持順平 材質，其止滑係 及 洩 水 坡 度 (2 ％ ~5 數 依 CNS3299- ％)。 12 ， C.S.R 值 達 0.55以上。(不得 使用鑿面及凹凸 不平等材質) 花崗石_淺灰 花崗石_深灰 27

  28. Slide 28: 九、實施方式及有關費用分擔

    九、實施方式及有關費用分擔 實施方式 本案以「協議合建」方式實施都市更新事業。 有關費用分擔 本更新事業之實施總成本，由實施者提供資金方式參與更新事業之實施，並由更新單元內 土地所有權人依協議契約內容負擔。 分配與選配原則 本案採協議合建方式辦理，房地分配依協議內容辦理。 28

  29. Slide 29: 十、拆遷安置計畫

    十、拆遷安置計畫 地上物拆遷計畫 ◼ 法令依據：都市更新條例第36條。 ◼ 拆遷方式及面積：後續完成都市更新相關法定程序、申請建築執照後，由實施者協調相關 權利關係人公告拆遷計畫，待更新單元內土地改良物完成點交予更新事業實施者，實施者 即進行拆除整地之工程。依據本案建物測量成果報告，更新單元內拆除面積總計 24,791.06㎡，預計拆遷時程依協議內容辦理。 合法建築物拆遷補償及安置 依都市更新條例第36條第2項規定，因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應補償其價值 或建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者查定之，代為拆除費用在應領補償金額內扣回。 本案採協議合建方式，合法建築物拆遷補償費用依協議

  30. Slide 30: 十一、財務計畫

    十一、財務計畫 本案實施經費認列標準依100年7月27日「新竹市都市更新事業及權利變換計畫提列共同負 擔項目及金額審議原則」估算提列如下： 項目 總價(元) 說明 包含營建費用、建築設計費用、鑑界費、鑽探費、建築相 工 程 重建費用 842,485,871元 關規費、公寓大廈公共基金、外接水、電、瓦斯管線工程 費 費用、鄰房鑑定費用等 用 公共及公益性設施等公設費用 -- 依實際狀況認列 都市更新規劃費 3,360,000元 依實際狀況認列 不動產估價費用 810,000元 依實際狀況認列 權利 變換 更新前測量費用 24,500元 依實際狀況認列 費用 土地改良物拆遷補償及安置費用 元 以協

  31. Slide 31: 十二、效益評估

    十二、效益評估 評估項目 更新前 更新後 基地屬第二種商業區，三面臨路且鄰近臺 本案更新後將有效改善該地區商辦品質，形塑 鐵新竹火車站，交通便利，極具發展潛力， 地區改造 優質工作空間，吸引科技產業進駐，並提高當 惟現況房屋屋齡較高，遇災害時恐妨害公 地就業機會。 共安全之虞。 本案更新單元土地現況包含1棟作商辦、 為落實土地有計畫之再開發利用，透過都市更 旅館使用，2棟作住宅、零售業使用之磚 新申請容積獎勵，提高土地使用強度，並配合 土地利用 造建物，整體屋齡均逾30年以上，使用效 容積上限彈性規劃建築量體，以完善土地整體 益較低。 利用效能，復甦都市機能。 基地目前為屋齡較高之建築物，故無

  32. Slide 32: 十三、實施進度

    十三、實施進度 計畫擬定階段(約6個月) 執行階段(約5年) 事 事 業 建 申 業 計 造 工 請 公 使 計 畫 執 程 聽 用 畫 核 照 施 會 執 報 定 請 工 核 公 領 照 告 • 本案專屬網址：http://www.yeashin.com.tw/ • 聯絡電話：亞昕國際開發股份有限公司（02）8522-9722 32

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