Ta Jiang Co., Ltd. · TWSE:1453
Ta Jiang — Corporate Update (August 2026)
66 slides from Ta Jiang's corporate update, Aug 4, 2026
Slide 1: 永新段都市更新事業計畫及權利變換計畫案公聽會
變更臺北市士林區永新段三小段293地號等32筆土地 都市更新事業計畫及擬訂權利變換計畫案 公聽會 會議時間:中華民國115年8月4日(星期二)下午2時 會議地點:臺北市士林區永新區民活動中心 (臺北市士林區中正路632之1號) 實 施 者:大將開發股份有限公司 都更規劃:中華建築經理股份有限公司 建築設計:黃秀莊建築師事務所 估價單位:麗業不動產估價師聯合事務所(領銜) 大恆不動產估價師事務所 鼎盛不動產估價師聯合事務所 1
Slide 2: 簡報大綱
簡報大綱 • 計畫緣起與法令依據 • 計畫地區範圍 • 容積獎勵項目及額度 • 事業計畫變更-建築設計變更內容 • 權利變換相關費用、估價師選任、選配文件 • 估價簡報 2
Slide 3: 計畫緣起
計畫緣起 ◎辦理緣起及歷程 本案位於臺北市政府107年12月10日公告「劃定臺北市都市更新地區暨擬定都市 更新計畫案」之「士林區-士林-3捷運Y24站暨社子市場周邊更新地區」範圍內。 擬訂都市更新事業計畫案於111年1月25日送件報核，業經臺北市政府114年2月 18日府都新字第11360162123號函准予核定實施。 因更新後一樓A7、B1、B2、B5~B8等7戶擬由一般事務所變更為一般零售業甲組 (日用百貨及便利商店除外)、建築設計圖面優化併同更正誤植內容及改採用 113年10月版提列總表，依都市更新條例第32、37條規定辦理變更事業計畫。 ◎法令依據 依都更條例第32、37、48條規定，
Slide 4: 計畫地區範圍
計畫地區範圍 ◎位置 本案更新單元位於臺北市士林區通河西街二段以西、 中正路以北、延平北路六段與社中街、社中街66巷 以東及社正路以南街廓東北側，屬於非完整街廓。 更新單元地籍圖 ◎範圍及面積 土地：士林區永新段三小段293、295、297、299、301、 303、305、306、307、308、309、310、311、 312、313、314、315、316、317、318、319、 320、321、322、323、324、325、326、327、 328、329、330地號，共32筆土地，面積共 2,796.00㎡，產權均為私有。 建物：士林區永新段三小段30030、30037、3007
Slide 5: 容積獎勵項目及額度
容積獎勵項目及額度(同事計核定版，無變更) ★第一種商業區(建蔽率55%、容積率360%) ★基準容積：10,065.60㎡ 申請容積獎勵項目 獎勵面積(㎡) 占基準容積比率(%) #6 建築物結構安全條件 664.27 6.60 #8 協助開闢公共設施(北側道路用地捐贈) 357.83 3.55 #10 綠建築標章之建築設計(銀級) 603.94 6.00 中 #11 智慧建築標章之建築設計(銀級) 603.94 6.00 央 #13 耐震設計(取得耐震設計標章) 1,006.56 10.00 #14 時程獎勵 1,006.56 10.00 小計 4,243.10 42.15 建築規劃設計(
Slide 6: 事業計畫變更內容說明
事業計畫變更內容說明 1.騎樓地筆誤、一樓露樑投影面積筆誤及二樓過樑投影面積漏列及屋頂層面積 筆誤，故面積計算表配合更正總樓地板面積、容積樓地板面積、建築面積、 工程造價配合調整(詳面積計算表)。 2.一樓A7.B1~B2.B5~B8戶一般事務所變更為一般零售業甲組(日用百貨及便利商 店除外),汽機車位配合檢討數量(詳一層平面圖及面積計算表)。 3.地下一層因機電排風設備及景觀樹穴造成車位高度不足原核准高度為H=3.4變 更為H=3.6M,開挖深度原核准1260m變更後開挖深度為1280m，屋頂層各層高度 微調整原核准為9m變更後為9m屋頂層高度不變(詳地下一層及縱橫剖圖)。 4.地下二~地下
Slide 7: 變更後(建築興建計畫)
變更後(建築興建計畫) ◎土地使用強度 更新單元範圍法定容積：10,065.60㎡ (3,044.84坪) 獎勵後總容積：14,935.30㎡(4,517.92坪) 空間使用規劃：1幢1棟多併之18層樓綜合性大樓 • 法定建蔽率：55% 建築興建計畫：地上18層地下3層鋼筋混凝土造 • 法定建築面積：1,577.64㎡ 計畫容納戶數：223戶 • 規劃建築面積：1,556.87㎡ 用途說明 • 規劃建蔽率：54.31% 1F 一般零售(甲組):12戶 • 法定容積率：360% 2 - 18F 住宅:211戶 • 基地法定容積：10,065.60㎡ • 獎勵容積：4,869.70㎡ 今因配合自行
Slide 8: 變更後(面積計算表)
變更後(面積計算表) 修正說明: 1.騎樓地面積原核准部分上方無頂蓋筆誤 更正，原核准為108.75㎡調整為92.33㎡。 2.實設總容積樓地板面積因一樓及二樓及 機電容積樓地板面積調整，故原核准面 積14932.54㎡調整為14935.28㎡。 3.機電法定基準面積為2240.30㎡，原核准 為2238.69㎡調整為2240.78㎡，超過機 電15%(0.48㎡)計入容積樓地板面積。 4.建築面積原核准為1557.43㎡調整為 1556.87㎡。 5.建蔽率原核准為54.27%調整為54.31%。 6.實設空地原核准為1326.71㎡調整為 1327.66㎡。 7.總樓地板面積因屋突層筆誤更
Slide 9: 變更後(一層平面圖)
變更後(一層平面圖) 修正說明: 一.A7.B1~B2.B5~B8戶一般事務所變更為一般零售業甲組(日用百貨及便利商店除外)。 二.上方過梁投影筆誤更正，建築面積配合調整(詳面積計算表)。 三.地下室機電設備排風管道間調整位置，其餘同原核准。 9
Slide 10: 變更後(一層面積計算示意圖)
變更後(一層面積計算示意圖) 修正說明: 一.A棟上方露梁投影面積筆誤更正，原核准7.59㎡更正為 6.93㎡，建築面積原核准912.84㎡調整為912.18㎡。 二.B棟上方露梁投影面積筆誤更正，原核准10.28㎡更正 為9.99㎡，建築面積原核准556.45㎡調整為556.16㎡。 三.兩棟合計:容積樓地板面積原核准957.24㎡更正為 958.96㎡，因機電面積原核准132.53㎡筆誤更正為 130.81㎡，建築面積原核准1469.29㎡更正為1468.34㎡。 四.A7.B1~B2.B5~B8戶一般事務所變更為一般零售業甲組 (日用百貨及便利商店除外)。 五.其餘同原核准。 10
Slide 11: 變更後(二層平面圖)
變更後(二層平面圖) 修正說明: 補繪裝飾柱位置與開窗，A棟露臺過樑投影漏列， 補充A2與A3戶露臺裝飾構造物，其餘同原核准。 11
Slide 12: 變更後(二層面積計算示意圖)
變更後(二層面積計算示意圖) 修正說明: 一. A棟 1.梯廳面積原6.10㎡筆誤更正為6.09㎡。 2.梯廳+陽台原3.4㎡筆誤更正為3.32㎡。 3.機電面積原51.57㎡筆誤更正為52.66㎡。 4.露臺過梁投影漏列1.69㎡。 5.容積樓地板面積原295.80㎡更正為296.34㎡。 二.兩棟合計 1.容積樓地板面積原582.12㎡更正為582.66㎡。 2.機電面積原247.14㎡更正為248.23㎡。 三.其餘同原核准。 12
Slide 13: 變更後(三層平面圖)
變更後(三層平面圖) 修正說明: 補繪裝飾柱位置與開窗，補充2樓露臺裝飾構造物， 其餘同原核准。 13
Slide 14: 變更後(三層面積計算示意圖)
變更後(三層面積計算示意圖) 修正說明: 面積計算表表格化，樓地板面積及 容積樓地板面積不變。 14
Slide 15: 變更後(四~十五層平面圖)
變更後(四~十五層平面圖) 修正說明: 補繪裝飾柱位置與開窗，其餘同原核准。 15
Slide 16: 變更後(四~十五層面積計算示意圖)
變更後(四~十五層面積計算示意圖) 修正說明: 面積計算表表格化，樓地板面積 及容積樓地板面積不變。 16
Slide 17: 變更後(十六層平面圖)
變更後(十六層平面圖) 修正說明: 補繪裝飾柱位置與開窗，其餘同原核准。 17
Slide 18: 變更後(十六層面積計算示意圖)
變更後(十六層面積計算示意圖) 修正說明: 面積計算表表格化，樓地板面積 及容積樓地板面積不變。 18
Slide 19: 變更後(十七層平面圖)
變更後(十七層平面圖) 修正說明: 補繪裝飾柱位置與開窗，補充B棟屋頂平台太陽光電 發電設備檢討併入屋突一層檢討，其餘同原核准。 19
Slide 20: 變更後(十八層平面圖)
變更後(十八層平面圖) 修正說明: 補繪裝飾柱位置與開窗，補充B棟屋頂框架 投影併入屋頂層合併檢討，其餘同原核准。 20
Slide 21: 變更後(十七層面積計算示意圖)
變更後(十七層面積計算示意圖) 修正說明: 面積計算表表格化，樓地板面積及 容積樓地板面積不變。 21
Slide 22: 變更後(屋突一層平面圖)
變更後(屋突一層平面圖) 修正說明: 1.屋突一層因A棟機房筆誤更正調整隔間，原核准面積A棟為150.45㎡ 更正為136.4㎡，合計原核准面積233.23㎡更正為219.18㎡。 2.補充太陽光電發電設備檢討及太陽板所需機房空間。 3.其餘同原核准。 22
Slide 23: 變更後(屋突二層平面圖)
變更後(屋突二層平面圖) 修正說明: 屋突二層因A棟機房面積筆誤更正調整隔間，原核准面積A棟為150.45㎡更正為136.4㎡，B棟水 箱面積筆誤更正原核准面積83.31㎡更正為83.32㎡，合計原核准面積233.76㎡更正為219.72㎡， 其餘同原核准。 23
Slide 24: 變更後(屋突三層平面圖)
變更後(屋突三層平面圖) 修正說明: 1.屋突三層A棟水箱配合面積調整隔間，原核准面積A棟為150.45㎡更正為136.4㎡，合計原核准面積210.32㎡ 更正為196.27㎡。 2.補充屋頂突出物水平投影面積檢討：A棟投影面積原核准為150.45㎡調整為185.05㎡，B棟投影面積原核准 為83.31㎡調整為128.16㎡。 3.其餘同原核准。 24
Slide 25: 變更後(地下一層平面圖)
變更後(地下一層平面圖) 修正說明: 1.台電配電場所與受電箱隔間調整，機車位編號176~186號配合修正。 2.因機電排風設備影響車位高度調整排風管道間位置，另外車道旁機房取消，防災中心配合補充防空避難室捲門微調面積。 3.地下一層原核准高度為H=3.4因車位高度不足調整為高度H=3.6M。 4.一樓A7.B1~B2.B5~B8戶一般事務所變更為一般零售業甲組(日用百貨及便利商店除外)，汽機車位配合檢討汽車位不變, 機車位原核准188輛變更為186輛減少2輛。5.補充面積計算示意圖，其餘同原核准。 25
Slide 26: 變更後(地下二層平面圖)
變更後(地下二層平面圖) 修正說明: 因機電排風設備影響車位高度調整排風管道間位置，另外車道旁機房取消，補充面積計算示意圖， 其餘同原核准。 26
Slide 27: 變更後(地下參層平面圖)
變更後(地下參層平面圖) 修正說明: 因機電排風設備影響車位高度調整排風管道間位置，排風管道間調整至消防泵鋪室旁設備掛在天花板上，原 蓄水池調整為機房，車位編號47號配合轉向，車位數量不變，另外蓄水池(A)旁新增機房空間，補充面積計算 示意圖，其餘同原核准。 27
Slide 28: 變更後(北向.東向立面圖)
變更後(北向.東向立面圖) 修正說明: 北向立面框架梁取消，其餘同原核准。 28
Slide 29: 修正後(南向.西向立面圖)
修正後(南向.西向立面圖) 修正說明: 西向立面裝飾柱取消及南向立面框架梁取消，其餘同原核准。 29
Slide 30: 修正後(透視圖)
修正後(透視圖) 修正說明: 西向立面裝飾柱取消及南向立面框架梁取消，其餘同原核准。 30
Slide 31: 修正後(橫向剖圖)
修正後(橫向剖圖) 修正說明: 1.地下一層高度原核准為 H=3.4M調整為H=3.6M，故 地下層開挖深度原核准為 12.60M調整為12.80M。 2.屋頂突出物原核准屋突一 層高度為3.2M調整為3.0M ， 屋突二層高度為2.8M 調整為3.0M，屋突三層高 度為3.0M調整為2.8M，屋 頂突出物高度維持9M不變。 31
Slide 32: 變更後(縱向剖圖)
變更後(縱向剖圖) 修正說明: 1.地下一層高度原核准為H=3.4M調整為H=3.6M，故 地下層開挖深度原核准為12.60M調整為12.80M。 2.屋頂突出物原核准屋突一層高度為3.2M調整為 3.0M，屋突二層高度為2.8M調整為3.0M，屋突三 層高度為3.0M調整為2.8M，屋頂突出物高度維持 9M不變。 32
Slide 33: 變更後(綠化一層面圖)
變更後(綠化一層面圖) 修正說明: 景觀植栽設計構想 因建築調整排風管道移位，景觀配合微調喬木及綠化配置，原核准喬木20棵調整 (一)景觀計畫 為22棵，綠化面積原核准782.13㎡調整為806.52㎡，其餘同原核准。 1.退縮人行步道與開放空間： 開放空間鋪設耐磨止滑之石材，並設計淺灰白色調與線型線條有秩序的模組排列設計石材 與本區人行空間襯托出不同其他人行空間特色，營造豐富人行空間視覺與材質感。 2.基地線外圍行道樹綠化： 除了避開主要門廳入口、汽機車出入口與救災空間等，盡量利用非開挖空間種植大喬木 增加基地整體綠覆效果，植栽穴也種植地被，讓整個人行空間因複層式植栽更有綠意。 北側停車入口
Slide 34: 變更後(一層綠覆率面積檢討)
變更後(一層綠覆率面積檢討) 修正說明: 因建築調整排風管道 移位，景觀配合微調 喬木及綠化配置，原 核准綠化面積782.13 ㎡調整為806.52㎡， 原核准綠覆率面積 62.16%調整為64.10%。 34
Slide 35: 變更後(屋頂層綠覆率面積檢討)
變更後(屋頂層綠覆率面積檢討) 修正說明: 1.屋突一層補充裝飾柱屋 頂平台及A棟太陽能板微 調，景觀配置配合調整 原核准綠化面積464.85㎡ 微調為435.08㎡，太陽能 板面積合計77.99㎡調整 為81.01㎡，符合規定。 2.女兒牆原核准高度誤植 為 H=160CM 更 正 高 度 H=150CM,植栽高度原核准 H=40CM更正為H=30CM，符 合建築物欄杆設計原則， 屋頂層景觀設計圖抽換 底圖，其餘同原核准。 35
Slide 36: 變更後(人行步道剖面圖)
變更後(人行步道剖面圖) 修正說明: 配合建築微調景觀圍牆設計圖抽換底圖， B剖面圖(樹穴)往地下室方向下凹樹穴深 度不變，其餘同原核准。 36
Slide 37: 變更後(屋頂景觀剖面圖)
變更後(屋頂景觀剖面圖) 修正說明: 女兒牆剖面圖原核准高度誤植為H=160CM更正高度H=150CM， 植栽高度原核准H=40CM更正為H=30CM，符合建築物欄杆設計 原則，屋頂層景觀設計圖抽換底圖，其餘同原核准。 37
Slide 38: 變更後(雨水流出抑制設施示意圖)
變更後(雨水流出抑制設施示意圖) 修正說明: 一 因排水流向最終匯於基地東南側，將滯洪池移至基地東南側， 進水管管線路徑可大幅縮減，故調整位置原核准面積449.73立 方公尺調整為455.73立方公尺,符合規定。 二、其餘同原核准。 38
Slide 39: 更新前後權利價值估價-估價師選任
更新前後權利價值估價-估價師選任 ◎法令依據 ＊都市更新條例第50條「權利變換前各宗土地、更新後土地、建築物及權利變換範圍內其他土地於 評價基準日之權利價值，由實施者委任三家以上專業估價者查估後評定之。專業估價者無法由實 施者與土地所有權人共同指定時，由實施者指定一家，其餘二家自各級主管機關建議名單中，以 公開、隨機方式選任。 」 ＊都市更新權利變換實施辦法第7條「選任專業估價者應於擬具權利變換計畫舉辦公聽會前，依規定辦 理。」、第13條「評價基準日，應由實施者定之，其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內。」 ◎專業估價者委任說明 本案因無法由實施者與土地所有權人共同指定三家專業估價者，故實施
Slide 40: 都市更新權利變換有關費用及分攤
都市更新權利變換有關費用及分攤 ◎費用分攤 本更新事業之實施總成本，由實施者提供資金參與更新事業之實施，並由更 新單元內土地所有權人按其權利價值比率共同負擔，以權利變換後應分配之 土地及建築物折價抵付。 ◎共同負擔費用項目 壹、工程費用：營建費用、特殊因素費用、鑑界費、鑽探費用、鄰房鑑定費、外接水電 瓦斯管線工程費、相關基金(公寓大廈公共基金、綠建築管理維護費)、 建築相關規費、相關委外審查之相關費用(高樓層結構外審)、公共設施 費用(協助本市取得公共設施用地土地成本)、申請相關建築容積獎勵標 章或性能評估之審查費(綠建築標章、智慧建築標章、耐震設計標章)、 耐震標章特別監督人之費用。 貳、權
Slide 41: 土地改良物拆遷補償
土地改良物拆遷補償 ◎法令依據 依都市更新條例第57條、都市更新權利變換實施辦法第19條規定， 因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應補償其價值或建築物 之殘餘價值，其補償金額由實施者委託專業估價者查估後評定之， 實施者應於權利變換計畫核定發布後定期通知應受補償人領取。 代為拆除或遷移費用在應領補償金額內扣回。 領取期限-實施者將依都市更新權利變換實施辦法第25條規定通知， 於本案領得拆除執照後30日內領取。 ◎合法建築物拆遷補償與安置 ●認定：已辦理登記建物，共93筆建物。 ●拆除(補償)面積：依建物登記謄本面積計算。 ●安置：自點交~完工交屋期間(約35個月)之租金補貼，由所有權人 自行覓
Slide 42: 都市更新權利變換有關費用及共同負擔
都市更新權利變換有關費用及共同負擔 依臺北市政府113.10.30都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表 ◎預估都市更新事業費用 及113.2版臺北市都市更新事業(重建區段)建築物工程造價要項規定編列。 項 目 金額 備 註 壹、工程費用 20億7,514萬元 營建費用採RC造第三級標準單價18F：67,800元/m2 貳、權利變換費用 1億4,826萬元 參、貸款利息 9,800萬元 利率=郵局1年期定存利率*30%+央行五大銀行平均基準利率*70%=2.5353% 肆、稅捐 5,217萬元 伍、管理費用 6億3,916萬元 費用總計 30億1,273萬元 備註：本表金額目前僅為自辦公
Slide 43: 參與權利變換意願調查及申請分配
參與權利變換意願調查及申請分配 寄發意願調查及選配文件 (115.7.22) ＊本案最小分配面積單元為2F-B6， 價值為15,594,440元 選配期間開始 (115.7.24) 期間為32日 事業計畫及權利變換計畫公聽會 (115.8.4) 選配期間截止 (115.8.24) 選配會(公開抽籤) 選配會-同一位置(含車位)2人以上申請分配或所有 (115.9.8) 權人符合選配資格未申請選配時才須召開 時間：115.9. 8(星期二)下午2時 地點：臺北市士林區永新區民活動中心 (臺北市士林區中正路632之1號) 43
Slide 44: 選配附件說明
選配附件說明 編號 附件名稱 說明 備註 附件一 選配說明 本案之選配原則 參考書面文字資料 土地所有權人(權利變換關係 附件二 表列應分配權利價值 參考數據資料 人)更新前、後權利價值表 更新後各分配單元權利價值 附件三 建物各單元編號、面積及總價 參考數據資料 及位置對照表 附件四 更新後停車位價值表 停車位編號、類型、尺寸及價格 參考數據資料 更新後分配單元建築規劃參 附件五 建物各單元及停車位平面圖 參考圖面資料 考圖集 表達是否參與分配之意願，若有 填寫用印後，於選配期限內， 附件六 權利變換意願調查表 意願請續填附件七 掛號回寄或交予實施者。 填寫用印後，於選配期限內， 附件七 更
Slide 45: 選配附件說明 附件一、選配原則
選配附件說明 附件一、選配原則(事業計畫核定版) 1.更新後應分配權利價值已達最小分配面積單元價值者，以更新後應分配權利 價值+10%為可選配單元及停車位總價上限；實際分配價值為分配單元及停車 位價值合計，實際分配價值若超過應分配權利價值，須繳納差額價金，若少 於應分配權利價值，則領取差額價金。 2.所有權人得與其他權利人採取合併分配方式申請分配，並須填寫更新後合併 分配協議書。但依都市更新權利變換實施辦法第18條規定，更新前原土地或 建築物如經法院查封、假扣押、假處分或破產登記者，不得合併分配。 3.更新後應分配權利價值未達最小分配面積單元價值，且未與其他權利人提出 合併分配位置申請者(合併
Slide 46: 選配附件說明 附件二
選配附件說明 附件二 「擬訂臺北市士林區永新段三小段293地號等32筆土地都市更新權利變換計畫案」 土地所有權人(權利變換關係人)更新前、後權利價值表 更 新 前 更新後 編號 土地所有權人 土地權利價值 土地權利價值 地號 建號 應分配權利價值(元) /管理者 合 計(元) 比 例(%) 王大同 * * 16,023,788 1.0241% 24,387,421 可選配更新後房地(含車位)總價值上限 選配原則 =應分配權利價值+10% 第1點 =24,387,421×1.1 =26,826,163 46
Slide 47: 選配附件說明 附件三 附件四
選配附件說明 附件三 附件四 更新後各分配單元權利價值及位置對照表 更新後停車位價值表 編號 6F-A2 坪數 25.23 單價 667,000 總價 16,828,410 編號 B1F-157 類型 坡道平面 規格 250×550 價格 2,700,000 47
Slide 48: 選配附件說明 附件五
選配附件說明 附件五更新後分配單元建築規劃參考圖集 48
Slide 49: 選配附件-填寫範例 附件六
選配附件-填寫範例 附件六、權利變換意願調查表 請勾選是否願意參與權利變換 願意參與權利變換，分配更新後之土地房屋 不願意參與權利變換分配，領取補償金 意願表示 實施方式 依更新後應分配權利價值參與分配 願意 房地，並依實際分配與應分配權利 參與權利變換者 價值差額找補價金。 不願 依更新前權利價值領取補償金。 參與權利變換者 應分配權利價值未達最小分配單元 不能 面積者，以更新前權利價值領取補 參與權利變換者 償金，或與他人合併選配。 王大同 印 A1******** 台北市**區**路**號**樓 完整填具個人資料及日期並簽名及蓋章 (02)27**-**** 115 * ** 注
Slide 50: 選配附件-填寫範例 附件七
選配附件-填寫範例 附件七、更新後分配位置申請書 4F-B6、6F-A2 2 請填寫欲選配房屋及車位編號 、戶數及車位數量 2 B3F-20、B1F-157 王大同 印 A1******** 台北市**區**路**號**樓 完整填具個人資料及日期並簽名及蓋章 (02)27**-**** 115 * ** 注意：若有塗改，請於塗改處蓋章 50
Slide 51: 選配附件-填寫範例 附件八
選配附件-填寫範例 附件八、更新後合併分配協議書 王大同、陳小芳、林大華 3 請填寫欲合併選配之所有權人姓名及人數 6F-A2 1 B1F-157 請填寫 1.欲合併選配房屋及車位編號、 及合併後所有權人權利範圍 王大同 1/10 2.權利範圍總和須為1 陳小芳 4/10 6F-A2 B1F-157 林大華 5/10 王大同 A1******** 台北市**區**路**號**樓 (02)27**-**** 印 完整填具個人資料及日期並簽名及蓋章 陳小芳 A2******** 台北市**區**路**號**樓 09**-****** 印 林大華 A1******** 新北市**區**路**號**樓
Slide 52: 實際分配與應繳納(領取)差額價金計算
實際分配與應繳納(領取)差額價金計算 更新後應分配 選配房屋 選配車位 應繳納(領取) 所有權人 實分配總值 權利價值(元) 單元 權利 價值小計 車位 權利 價值小計 差額價金 /管理者 單元價值 車位價值 D=B+C A 編號 範圍 B 編號 範圍 C E=D-A 4F-B6 15,859,980 1/1 15,859,980 B3F-20 2,300,000 1/1 2,300,000 王大同 24,387,421 20,112,821 (4,274,600) 6F-A2 16,828,410 1/10 1,682,841 B1F-157 2,700,000 1/10 270,000 說
Slide 53: 實施進度
實施進度 114 115 117 118 118 118 120 121 年 年 年 年 年 年 年 年 2 10 10 1 4 5 9 5 月 月 月 月 月 月 月 月 擬 變 變 取 營 開 申 更 訂 更 公幹聽都 更 得 造 工 工 請 送釐找申 新 都 事 開事證市 事 拆 工 期 使 水正補請 成 市 業 展及 更 業 除 程 約 用 送圖差更 果 更 計 覽權 新 計 及 發 二 執 電冊額新 備 新 畫 及變 及 畫 建 包 十 照 、、價後 查 事 及 公小 爭 及 造 及 九 建通金稅 業 擬 辦組 議 擬 執 拆 個 物知、捐 計 訂 公會 處 訂 照 屋 月 成接產減
Slide 54: 注意事項
<注意事項> ＊本案建築量體配置、更新實施總經費、更新前、後估價等相關數 值，以臺北市都市更新及爭議處理審議會審議通過為準。 ＊都市更新法令諮詢單位 臺北市都市更新處更新事業科(02)2781-5696 網址：http://uro.gov.taipei ＊大將開發股份有限公司 地址：臺北市大安區敦化南路二段71號6樓 電話：(02)2706-9999 本案專案網址： https://www.tajiang.com.tw/portfolio/%e5%a3%ab%e6%9e%97% e5%8d%80%e6%b0%b8%e6%96%b0%e6%ae%b5%e4%b8%89%e5%b0%8f%e6 %
Slide 55: 自辦公聽會估價說明簡報
「變更臺北市士林區永新段三小段293地號等32 筆土地都市更新事業計畫及擬訂權利變換計畫案」 自辦公聽會估價說明簡報 55
Slide 56: 評價基準日與估價內容
評價基準日(價格日期)： 115年6月26日 1. 都市更新權利變換估價法源依據 (1) 不動產估價技術規則。 (2) 中華民國不動產估價師公會全國聯合會公報及估價作業通則。 2. 評估內容 (1) 更新前各權利人之權利價值及價值比例。 (2) 更新後各個分配單元之權利價值。 更新單元 士林區永新段三小段293地號等32筆 使用分區 第一種商業區 土地面積 2,796.00㎡(845.7900坪) 法定建蔽率 55% 法定容積率 360% 20M社正路 5.8m社正路64巷 臨路情況 8M通河西街二段 5.8M社正路64巷 56 麗業不動產估價師聯合事務所
Slide 57: 更新前估價條件
更新前估價條件 容積貢獻 考量合併利用，以法容之土地素地價格為基礎，加 計「建築物結構安全」及「合法四層樓建築物」獎 勵容積。依專屬容積貢獻值評估各宗土地更新前土 地權利價值。 各宗地劃分 價格日期當時數筆土地為「同一使用執照之毗鄰土 地」視為同一宗土地之原則作為劃分之依據進行評 估，共劃分30宗土地。 比準地選定 以合併後整宗土地為比準地，並以專屬容積貢獻容 積率評估其土地價格，再依各宗土地個別條件之優 劣評估各宗土地合理價格，以計算各權利人及權利 變換關係人之權利價值比例。 宗地二拆 宗地編號16，再依臨路條件等個別條件進行二拆， 拆算各筆土地更新前土地權利價格。 57 麗業不動產估價師聯
Slide 58: 更新前估價條件
更新前估價條件 Ⓞ 宗地編號1(293地號)、13(311地號)土地上建物陽台面積登記不一致 地上建物有部分登記陽台面積的情形。考量公平性原則，以主建物登記面積， 評估各區分建物土地權利價值及價值比例。 Ⓞ 土地及合法建築物權利價值拆算 宗地編號21土地所有權人與合法建物所有權人分屬不同人之情況，先由所有權 人自行協議，若協議不成，則需拆算土地所有權及合法建築物所有權之權利價 值。 坐落 門牌 建號 建物所有權人 土地所有權人 產權狀況 地號 社正路64巷1弄8號 30264 陳○桂(1/6) 321 陳○沂(1/6) 土建不同人 Ⓞ 建物殘餘價值評估 1.除宗地編號17鋼筋混凝土造建物未屆滿
Slide 59: 更新前估價條件
更新前估價條件 Ⓞ 宗地編號21(321地號)合法建築物所有權之權利價值 1.依「不動產估價技術規則第126-2條」及「中華民國不動產估價師公會全國 聯合會第六號公報-都市更新權利變換不動產估價報告書範本及審查注意事項」 規定評估。 2.加強磚造建物以尚可使用10年評估。 3.使用權評估年期，除依加強磚造建物賸餘經濟耐用年數，再加計20年，合計 30年做為可收益年數。 4.年地租不予列計。 Ⓞ 宗地編號1(293地號)、30(330地號)建物謄本登記建築完成日期不同 更新前區分所有建物土地權利價值比例，依使用執照登載發照日期評估。 Ⓞ 更新前區分所有建物比準戶 1.店 面：社正路88號。 2.
Slide 60: 更新前估價說明
更新前估價說明 比準地(合併後整宗)價格 使用分區 土地面積(坪) 貢獻容積率 土地單價(萬元/坪) 第一種商業區 845.7900 377.92% 1,850,000 推估合併前各筆土地權利價值 • 開發適宜性(面積、土地形狀) • 臨路條件(主要臨路寬度、臨路面數) • 商效、視野景觀 • 專屬容積貢獻(建築物結構安全、合法四層樓建築物) 合併效益 合併前土地價格(元) 合併後土地價格(元) 合併效益 1,385,303,448 1,564,711,500 112.95% 60 麗業不動產估價師聯合事務所
Slide 61: 區分所有建物地價分配示意說明範例
區分所有建物地價分配示意說明範例 舉例：更新前地價8000萬、區分建物總價6375萬 4F：50.5萬/坪 4F：1515萬 4F=1515萬/6375萬= 23.76% 3F：50.0萬/坪 3F：1500萬 3F=1500萬/6375萬= 23.53% 2F：50.0萬/坪 2F：1500萬 2F=1500萬/6375萬= 23.53% 1F：62.0萬/坪 +)1F：1860萬 1F=1860萬/6375萬= 29.18% =6375萬 區分建物 假設4層樓公寓：土地48坪，各持分1/4；每層建物30坪。 分配地價比例(%) 地價立體化 4F 4F=8000萬×23.76%=1901.1
Slide 62: 更新後估價條件
更新後估價條件 更新前估價條件 權利變換後區分所有建物及其土地應有部分 考量都市更新權利變換計畫之建築計畫 、建材標準、設備等級、工程造價水準 及更新後樓層別效用比關聯性等因素， 以評價基準日(115年6月26日)當時 之新成屋價格查估。 更新後各戶價格評估 • 店面選定「1F-A2」戶、住宅選定「 • 地上18層/地下3層 10F-B1 」 戶 、 車 位 選 定 「 B2-97 」 ( • 鋼筋混凝土造商業住宅大樓 250cm× 550cm)為比準單元。 • 1F店面：22~40坪/戶 • 更新後 規劃法定空地及露台為約定 • 2F-18F住宅：24~43坪/戶 專用，考量法定空地及露台
Slide 63: 更新後估價說明-店面
更新後估價說明-店面 店面比準戶單價 調整因子：面積、商效、角間、 82 萬元/坪 面寬、車道影響 A2 比準戶 1F-A2 面積(坪) 23.52 臨路路寬 20m 角間 否 公設比 33.56% 樓高 4.2m 63 麗業不動產估價師聯合事務所
Slide 64: 更新後估價說明-住宅
更新後估價說明-住宅 住宅比準戶單價 調整因子：面積、通風採光、視野景觀、 70 萬元/坪 管委會樓層 比準戶 10F-B1 面積(坪) 33.02 公設比 33.88% B1 通風採光 雙面採光 視野景觀 普通 產品類型 三房 管委會樓層 否 樓高 3.2m 10 64 麗業不動產估價師聯合事務所
Slide 65: 更新後估價說明~車位
更新後估價說明~車位 比準車位單價 255 萬元/部 比準車位 B2F-97 尺寸 250cm*550cm 價格影響因子： 車位樓層、車位類型、 車位大小、車道進出便利性、 上下車便利性、停車便利性 97 65 麗業不動產估價師聯合事務所
Slide 66: 估價結果說明
估價結果說明 價格日期：115年6月26日 更 更新前土地單價 1,850,000 元/坪 新 第一種商業區 更新前土地總價 1,564,711,500 元 前 產品類型 面積 均價 總銷金額 A棟店面 170.53坪 796,557 元/坪 135,836,920 元 B棟店面 162.53坪 707,891 元/坪 115,053,570 元 更 住宅 6,831.25 坪 701,292 元/坪 4,790,701,080 元 新 後 坡道平面車位 119 個 2,483,613 元/個 295,550,000 元 坡道機械車位 34 個 1,676,471 元/個 57,000,000