Mitsui Fudosan Co., Ltd. · TSE:8801
Mitsui Fudosan — Q2 FY2024 Earnings Presentation
21 slides from Mitsui Fudosan's earnings presentation, Nov 10, 2023
Slide 1: プレゼンテーション資料（2024年3月期第２四半期決算）
プレゼンテーション資料 （2024年3月期第２四半期決算） 2023年11月10日 https://www.mitsuifudosan.co.jp/ 1
Slide 2: コロナ後のオフィス市場を取り巻く環境変化
１．コロナ後のオフィス市場を取り巻く環境変化 植田 ワーカーの視点 経営者の視点 リモートワークの浸透、 生産性向上・人材確保が命題に ワークスタイル多様化の時代 ・ ・ デジタルで代替できない 働く場所と時間は リアル空間の価値の再認識 個人が選択する時代へ オフィスに求められる要素の変化 オフィス市場の優勝劣敗構造が顕在化 三井不動産 2024年3月期 第２四半期決算 プレゼンテーション資料 2
Slide 3: マーケットに対する競争優位の状況
２．マーケットに対する競争優位の状況 植田 当社オフィスは競争優位性を発揮 ※ 2023年度末 :２％中盤へ ※ 東京ミッドタウン八重洲の開業に伴う一時的な上昇 三井不動産 2024年3月期 第２四半期決算 プレゼンテーション資料 3
Slide 4: グレードの高いオフィス間でも競争優位性を発揮
２．マーケットに対する競争優位の状況 植田 グレードの高いオフィス間でも競争優位性を発揮 ① 空室率 2019.12 空室率 ・・・ 2022.12 2023.6 （コロナ前） CBRE グレードA物件* 0.5% ・・・ 3.3% 5.7% 悪化 当社 ほぼ横ばい 1.9% ・・・ 2.5% 2.3% グレードA相当物件 ② 賃料 2019.12 賃料 ・・・ 2022.12 2023.6 （コロナ前） CBRE グレードA物件* １ ・・・ 0.89 0.89 低下 当社 グレードA相当物件 １ ・・・ 1.01 1.01 横ばい *CBREグレードA物件の空室率は、「MARKETVIEW
Slide 5: 顧客基盤の強さ・企画・開発・運営力
３．マーケットに対して競争優位を生んでいる要因 顧客基盤の強さ 企画・開発・運営力 好立地・高スペック ソフトサービス 築浅・ミクストユース ＋ 場とコミュニティ テナント企業 様々な 約3,000社 業種 × 経営者から 選ばれる ワーカーが 来たくなる ＆ 外部から テナント誘致 ＆ 高い 出社率 高い本社利 長期利用 用率 の実態 本社設置 割合 三井不動産 2024年3月期 第２四半期決算 プレゼンテーション資料 5
Slide 6: 顧客基盤の強さ・企画・開発・運営力
３．マーケットに対して競争優位を生んでいる要因 顧客基盤の強さ 企画・開発・運営力 好立地・高スペック ソフトサービス 築浅・ミクストユース ＋ 場とコミュニティ テナント企業 様々な 約3,000社 業種 × 経営者から 選ばれる ワーカーが 来たくなる ＆ 外部から テナント誘致 ＆ 高い 出社率 高い本社 長期利用 利用率 の実態 本社設置 割合 三井不動産 2024年3月期 第２四半期決算 プレゼンテーション資料 6
Slide 7: 偏りのない多様なテナント業種
３．マーケットに対して競争優位を生んでいる要因 １．外部環境認識 士業 レジャー・観光・宿泊 0.6% 1.0% 通信 ゲーム 生活用品・嗜好品 0.9% 0.6% IT・Web 1.1% マスコミ・出版 11.3% エネルギー エンタメ・娯楽 0.9% 1.3% 1.1% 自動車・輸送機器 1.6% 広告・制作 1.8% アウトソーシング・代行サービス 建設・建築 1.8% 9.2% アパレル・美容 2.0% 運輸・物流 2.1% 製造 2.3% その他サービス 2.7% テナント企業数：約3,000社 コンサルティング 偏りのない多様なテナント業種 8.7% 食品 2.9% 資源・素材 3
Slide 8: 当社オフィスの継続利用年数・本社面積の割合
３．マーケットに対して競争優位を生んでいる要因 １．外部環境認識 大規模テナント約100社における 当社オフィスの継続利用年数* 本社設置会社の本社面積の割合* 本社としての利用80％ 平均 約23年 本社以外としての利用 10年未満： 30年超： 20％ 19 ％ 21 ％ 20年超： 本社としての利用 15 80 10年超： ％ ％ 45 ％ *当社の１つのビルを継続して本社として利用している場合だけでなく、 *大規模テナント100社のうち本社として利用している面積 ÷大規模テナント100社の賃貸面積 当社ビルから当社ビルへ移転して継続して本社として利用している場合も 継続利用としてカウン
Slide 9: 多くの産業へのアプローチが可能
３．マーケットに対して競争優位を生んでいる要因 顧客基盤の強さ 企画・開発・運営力 好立地・高スペック ソフトサービス 築浅・ミクストユース ＋ 場とコミュニティ テナント企業 様々な 約3,000社 業種 多くの産業へのアプローチが可能 更なる営業基盤の拡大 × 経営者から 選ばれる ワーカーが 来たくなる 外部から 高い本社 利用率 長期利用 の実態 テナント誘致 ＆ 高い ８割 平均23年 出社率 本社設置 割合 長期利用による 稼働安定化 三井不動産 2024年3月期 第２四半期決算 プレゼンテーション資料 9
Slide 10: 顧客基盤の強さ・企画・開発・運営力
３．マーケットに対して競争優位を生んでいる要因 顧客基盤の強さ 企画・開発・運営力 好立地・高スペック ソフトサービス 築浅・ミクストユース ＋ 場とコミュニティ テナント企業 様々な 経営者から ワーカーが 約3,000社 業種 選ばれる 来たくなる × 外部から ＆ テナント誘致 ＆ 高い 出社率 本社設置 高い本社 長期利用 割合 利用率 の実態 三井不動産 2024年3月期 第２四半期決算 プレゼンテーション資料 10
Slide 11: 直近の当社の８大物件
３．マーケットに対して競争優位を生んでいる要因 東京ミッドタウン日比谷 直近の （東京，2018） 当社の８大物件 東京ミッドタウン八重洲 日本橋髙島屋 Otemachi One （東京，2022） 憩 癒 三井ビルディング （東京，2018） （東京，2020） 働 楽 街に求められる 様々な機能 食 住 文京ガーデン ゲートタワー 集 学 日本橋室町 三井タワー （東京，2020） （東京，2019） 豊洲ベイサイドクロスタワー msb Tamachi（S棟、N棟） （東京，2020） （東京，2018・2020） 三井不動産 2024年3月期 第２四半期決算 プレゼンテーション資料 11
Slide 12: ワーカー・経営者を支える充実したソフトサービス等
３．マーケットに対して競争優位を生んでいる要因 ワーカー・経営者を支える充実したソフトサービス等 グリーン電力 提供サービス ワークスタイリング会員数 支援企業のうち、 テナント専有部における 健康経営優良法人認定の グリーン電力の提供 ５ 27 取得を目指す企業の状況 2023成約済・契約予定 コロナ前 約 倍の約 万人 ３割：初認定 300,000 270,000 100社超 ４割：ホワイト500に選出 200,000 100,000 54,000 ５割：認定評価が向上 0 2019.4 2021.4 2023.10 BIZ fitness BIZ lounge BIZ conferenc
Slide 13: 場とコミュニティの提供
３．マーケットに対して競争優位を生んでいる要因 場とコミュニティの提供 会員数 年間イベント数 年間イベント動員数（推定） 714 *1 834回 20万人以上 ライフサイエンス ビル数 ライフサイエンス 当社テナント数 （日本橋エリア） （東京・大阪エリア） 15棟 171社* 2 *1:2023年9月時点 *1:2023年10月時点 三井不動産 2024年3月期 第２四半期決算 プレゼンテーション資料 13
Slide 14: マーケットに対して競争優位を生んでいる要因
１．外部環境認識 ３．マーケットに対して競争優位を生んでいる要因 ８大物件における外部からの誘致割合 ８大物件における本社利用割合 （当社の既存テナント以外からの誘致割合） （面積ベース） 約７割 約８割 うち都心３区内の６大物件における 本社利用割合（面積ベース） 約 ９割 当社ビル 本社以外 →８大物件 としての利用 18 ％ 14 ％ 本社としての 当社ビル以外→ ８大物件 利用 82 ％ 86 ％ 三井不動産 2024年3月期 第２四半期決算 プレゼンテーション資料 14
Slide 15: 2023年4月最終週のオフィス出社率
１．外部環境認識 ３．マーケットに対して競争優位を生んでいる要因 2023年4月最終週のオフィス出社率 東京 平均 日本橋本町・室町 86.1％ ： 76.2％ 京橋・八重洲・日本橋：83.8％ （出典）「コロナ禍におけるオフィス出社動向 携帯位置情報データによるオフィス出社率の分析」（ニッセイ基礎研究所 2023年5月25日）より当社作成 三井不動産 2024年3月期 第２四半期決算 プレゼンテーション資料 15
Slide 16: 新たな本社利用テナント確保
３．マーケットに対して競争優位を生んでいる要因 顧客基盤の強さ 企画・開発・運営力 好立地・高スペック ソフトサービス 築浅・ミクストユース ＋ 場とコミュニティ テナント企業 様々な 経営者から ワーカーが 約3,000社 業種 選ばれる 来たくなる × 外部から テナント誘致 82％ ＆ ＆ 高い 出社率 本社設置 80％台中盤 割合 86％ 高い本社 長期利用 利用率 の実態 長期的な関係構築につながる 新たな本社利用テナント確保 三井不動産 2024年3月期 第２四半期決算 プレゼンテーション資料 16
Slide 17: 低い空室率・安定した賃料収入・トップライン成長の源泉
３．マーケットに対して競争優位を生んでいる要因 顧客基盤の強さ 企画・開発・運営力 好立地・高スペック ソフトサービス テナント企業 様々な 築浅・ミクストユース ＋ 場とコミュニティ 約3,000社 業種 多くの産業へのアプローチが可能 経営者から ワーカーが 選ばれる 来たくなる 更なる営業基盤の拡大 ＆ × 外部から テナント誘致 82％ ＆ 高い 出社率 高い本社 長期利用 80％台中盤 本社設置 利用率 の実態 割合 ８割 平均約23年 86％ 長期利用による 長期的な関係構築につながる 稼働安定化 新たな本社利用テナント確保 低い空室率・安定した賃料収入・更なるトップラインの成長の
Slide 18: 今後の開発パイプライン
4．今後の開発パイプライン 快適な築浅物件、都心ミクストユースが増加 築浅物件 都心ミクストユース （築5年以内） （ミッドタウン、コレド、５大物件、HY） 10％ 28％ 2016年度 90％ 72％ ×3.2倍 ×2.0倍 2022年度 68％ 32 ％ 43％ 57 ％ ※ 有価証券報告書 築5年以内 築５年超 都心ミクストユース 「主要な設備の状況」における 建物延床面積から集計 三井不動産 2024年3月期 第２四半期決算 プレゼンテーション資料 18
Slide 19: CBDエリアにおけるミクストユース物件の開発推進
4．今後の開発パイプライン 今後も日本橋・八重洲・日比谷といったCBDエリアにおいて、 ミクストユース物件の開発を推進 ※ 日本橋室町 ※「日本橋再生計画 第３ステージ」より抜粋。この絵は将来のイメージであり、実際の再開発計画等とは異なります。 一丁目地区 八重洲一丁目 ※ 日本橋 北地区 一丁目 日本橋 1・2番地区 一丁目 中地区 日本橋 一丁目 東地区 （仮称）内幸町一丁目街区開発プロジェクト 三井不動産 2024年3月期 第２四半期決算 プレゼンテーション資料 19
Slide 20: 最後に
5．最後に 最後に 三井不動産 2024年3月期 第２四半期決算 プレゼンテーション資料 20
Slide 21: 免責事項
免責事項 本資料には、将来の業績見通し、開発計画、計画目標等に関する記述が含まれています。 こうした記述は、本資料作成時点で入手可能な情報、および不確実性のある要因に関する一定の主観的な仮定に基づき当社が判 断した予想であり、潜在的なリスクや不確実性を内包するほか、記述通りに将来実現するとの保証はありません。 経済情勢、市場動向、経営環境の変化などにより、実際の結果は本資料にある予想と異なる可能性があることにご留意ください。 また、本資料の内容については細心の注意を払っておりますが、本資料に関する全ての事項について、新規性、正当性、有用性、特定 目的への適合性、機能性、安全性に関し、一切の保証